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1、房地产开发项目整体税务筹划方案项目整体税务运作方案一、拿地环节1 、推迟约定交地时间，节约土地使用税土地转让合同约定交地时间次月缴纳土地使用税，地块转让合同约定交地时间在20XX年 12 月 8 日前，在 20XX年 1月开始缴纳土地使用税。建议：将时间定在 20XX 年 1 月 1 日后，但实际交地仍然按原时间进行，每延迟 1 个月，能节约大笔土地使用税。切忌合同不约定交地时间。二、规划环节一）户型规划 1 、小户型住宅土增税优惠容积率以上且套内面积小于120 或建筑面积小于144 方的住宅，增值率低于20%，免征土地增值税。建议：在户型规划中考虑小户型住宅的土增税优惠，避免出现危险面积户型
2、，如119 或 122 方套内产品，销售不溢价，税负却增加。2 、赠送面积户型的税收优惠土增税清算中，普通住宅的面积临界点为确权面积，赠送面积户型如确权套内面积低于120 方则属于普通住宅，增值率低于 20%享受免税优惠。建议：综合考虑销售、成本、规划、税务因素，判断是否规划赠送面积户型。3 、小户型住宅的契税优惠家庭唯一且建筑面积小于90 方住宅，契税1%，建筑面积低于144 方的，契税 %。面积规划中，需兼顾客户契税优惠政策，避免出现145 方建面尴尬户型。二）分期规划1、 展示区及分期范围的规划土增税清算土地成本分摊以确权业态的占地面积为基数，在一期售价不高的情况下，展示区划分到一期将导
3、致一期土地成本过高而后续各期成本过少，增加项目税负。同时各期规划证划分的面积，也直接影响到分期物业土地成本，如某一分期划分范围过大，容积率却不高，就会导致单方土地成本过高的不利情况。建议：尽量均衡各个分期范围及分期容积率，避免出现分期业态忽高忽低情况。 2 、规划证分期规划证是清算单位判定重要依据，规划证越小，清算业态越细，清算业态就无法均衡增值率，增加项目税负。建议：尽量采取大规划证，分期中尽量避免再拆分过多规划证。 3 、高增值业态的合理单配商铺、车位、大户型住宅在同一清算单位中合并计算汇总增值率，商铺增值率高，车位增值率低，合理单配会降低商铺土增税税负。建议：商铺、车位、大户型住宅要合理搭配，预期商铺高增值时，一定要与大户型住宅及车位合并报建规划，避免商铺高增值高税负。4 、底商与独商的税收差异按照测绘规则，独立基底的独商单独测绘土地面积，建筑及占地相同的独商，其分摊的土地成本要高于底商。建议：商业规划时，应综合规划、成本、营销、税务等因素，综合规划商业的业态类型。 5 、地下室的规划按测绘规则，地下室也分摊土地面积，清算中也分摊土地成本。无地下室的楼栋确权土地面积小， 清算土地成本低，清算压力大。
