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1、宁波房地产市场月报（内部资料） 宁波房地产市场月报2010年4月月报2010年4月1日- 2010年4月30日上海天启&开启机构/宁波分公司市场部：肖春平2010年5月10日一、宏观扫描1、宏观动态扫描78央企退出方案全部上报 三大退出路径成主流事件：4月8日， 78家央企退出地产的方案已经基本上报完毕，汇总工作正在进行。地产退出存有多种形式，除挂牌外，协议转让、划转等也属于可操作范畴。点评：央企退出房地产市场后，之前疯狂高价拿地将会很大程度的截止，地王带动房价上升的现象会有较大程度的降低。但对整体房地产市场影响力有限，因央企在整体房地产市场中所占的份额较小，央企推出依然难以阻挡房价继续上涨。
2、人民日报等主流媒体接连针对楼市发表时评报道事件：从3月28日到4月2日，新华社以红火景象下的楼市之忧为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位的解读。其话题包括地方政府的土地财政、楼市交易中的投机行为、权房交易中的官员腐败，以及利用税收政策调节房地产市场等。点评：以往，当中央媒体就某一社会经济热点频频发言时，往往成为政策调整的先行信号。因此，当近日新华社、人民日报等媒体接连针对楼市发表时评报道之际，国家或许正在酝酿新一轮的调控政策。一季度中国房地产贷款增四成 个人房贷增五成事件：央行今日公布了一季度贷款投向报告。当季主要金融机构房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增
3、长44.3%，比上年末高6.2个百分点。房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增53.4%，比上年末上升10.3个百分点。点评：一季度新增人民币贷款额为2.6万亿元，而房地产的贷款资金却有8457亿元，房地产贷款额约占总贷款额的三分之一。信贷投放过量也是导致房价飞涨，催生房价泡沫的一大主要因素。此次宏观调控的主要手段是提高住房贷款门槛和截止投机、投资性购房贷款，实行差别性贷款新政，这次调控直接打中了房地产的七寸，对房地产市场的调控力度和影响力将是前所未有的。一季度国民经济回升向好势头进一步发展事件：一季
4、度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点。其中，第一产业增加值5139亿元，增长3.8%；第二产业增加值39072亿元，增长14.5%；第三产业增加值36366亿元，增长10.2%。一季度全国房地产市场依然高位运行事件：1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，其中，商品住宅完成投资4552亿元，同比增长33.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%。1-3月，全国商品房销售面积15361万平
5、方米，同比增长35.8%。其中，商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%。其中，商品住宅销售额增长55.2%。2、宏观政策扫描4月15日“新国四条”出台事件：4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.点评：本次调控政策应用差别化的信贷政策，抑制包括投机炒房在内的不合理的需求，从源头上扼杀了新的投资客的入场，将泡沫控制在现有范围。本次调控的核心是：阻止更多资本流向市场导致泡沫破裂，维护市
6、场稳定。此次政策虽然抑制投资炒房需求，但也在很大程度上误伤了住房刚性需求和改善性需求，在短期内必定会引起市场恐慌，购房者将出现严重的观望气氛。4月17日新国十条出台事件：2010年4月17日,国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.评论：本条政策中重中之重的是对不能提供1年以上纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。此政策限定是历来房地产调控政策中首次对“异地买房”进行限制，如此一来对异地炒房客和炒房团形成致命的打击
7、。对以三套房停贷只限于房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，如此说来控制权完全在地方政府与金融机构手中，因此，基本上可以看做有一定的操作空间，意途仅为恐吓市场，真正执行难度极大。住建部通知要求严查捂盘惜售 哄抬房价等行为事件：住房城乡建设部近日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。点评
8、：在新国四条和新国十条出台后，住建部再次出台配套性细则，旨在加大市场查处力度，强化房地产市场监管，对开发商捂盘惜售、哄抬房价等违规操作施行严密的打击。二套住房认定以实际套数为标准 以家庭为单位事件：4月21日，中国银监会银行监管一部主任杨家才表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。评论：以实际套数、以家庭为二套房认定标准已经是近几年来最严格的，第二套房认定标准收紧，以房为限，不是以贷为限，这将再次打击炒房客心理。这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性，
9、是房改十年以来的一次重大转折。3、主要城市信息宁波市三区2500套经济适用房有望在今年年中开工建设事件：继江北区之后chinaren，海曙区和江东区的经济适用房地块鄞州高桥地块和陈婆渡地块已完成土地报批，开始征地拆迁。市三区计划今年推出的2500套经济适用住房有望在6月底前全部开工建设。点评：经济适用房建设无疑会对商品房销售产生影响，经济适用房较低的销售价格会对商品房价格的上涨产生较大的制约作用同时也影响到商品房的销售。宁波部分银行执行房贷新政 房源增成交减事件：截止19日下午为止，宁波已有工行、农行、深圳发展银行等几家银行接到了总行通知开始实行差别化住房信贷政策。中介忙着把新政出台前已经签好
10、的合同送往银行办按揭焦点装修家居网，争取赶上相对宽松的房贷政策的“末班车”，以免对客户违约。上周末二手房挂牌量剧增，而成交量为零。调控成效初显 一线城市楼市成交全面回落事件：4月19日-4月25日全国有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；四个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌32%。中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到49%、33%、24%、24%和20%；购房者方面，由于普遍预期市场将转入调整，所以并不急于买进，新政出台前、后一周，北京、上海、深圳三地的新增
11、客源量显著下降，降幅分别达到80%、40%和80%。二、土地市场1、本月挂牌土地地块编号地块名称土地面积（M2）用途建筑密度容积率绿地率出让年限（年）竞买保证金(万元)起始楼面地价(元/)2010CJ06 鄞州新城区原丰茂交通工程有限公司地块A19021商服40%2.6商业、商务办公20%宾馆（含公寓式酒店）35%4035001777鄞州区地块名称地块座落土地面积土地用途出让年限建筑密度容积率建筑高度绿地率庄市街道曙光集中居住区一期地块宁波市镇海区庄市街道北外环南侧、逸夫路北侧56716平方米住宅、商服用地（适建商业、住宅以及配套服务设施）住宅用地70年，商服用地40年30%2.160米35%
12、镇海区2、本月成交土地区域交易时间地块名称面积(亩)用途出让方式楼面价(元/平米)成交总价(万)容积率（）竞得单位镇海区2010-4-16镇海新城文化艺术中心地块58.5综合挂牌130176101.5宁波市镇海海雄文化投资发展有限公司镇海区2010-4-16镇海新城核心区B7商务地块24.91商服挂牌108650502.8恒元置业有限公司北仑区2010-4-16北仑中心区C1地块128商住挂牌商用4930住宅616346694- 天人房地产开发有限公司江东区2010-4-15东部新城核心区A3-22/23/25、C1-4/8/9地块170.71商住挂牌2908189030- 伊藤忠商社和杉杉集
13、团海曙区2010-4-15海曙莲桥街地块76.59综合挂牌1200093531- 宁波房地产股份有限公司江东区2010-4-1物流大厦地块9.5商用挂牌33008363.524宁波华东物资城置业有限公司高新区2010-4-1高新区K1-3地块67.05商用挂牌260838472.333.3宁波隆凯家居生活购物有限公司三、商品房市场1、整体市场成交情况本月宁波市六区共成交各类商品房3870套，环比增加2209套，上升132.99%；成交面积44.33万，环比增加24.35万方，上升121.87%；成交金额74.4亿元，环比增加46.57亿元，上升167.34%。物业类型住宅别墅公寓办公商铺合计成
14、交数套（套）254344908287883870成交面积（万方）30.931.724.116.690.8844.33成交金额（万元）55483343652621086357819785743956成交均价（元/）17938253791511195032248316782本月市六区共成交各类商品房3870套较前期（1661套）增加2209套。尽管4月份新国四条和新国十条最严密的调控政策出台，市场观望情绪加重，但在新开楼盘的促进提升下甬城楼市依然相当活跃，成交量大幅上升。从各物业成交来看，在新增供应加大的前提下，住宅上升上升最为明显。随着楼市新政实施力度加大，不少计划在五月份开盘的楼盘纷纷延迟上市时间，政策调控效果将被显现出来，市场供应量也极有可能应声而落。2、住宅市场供求分析在本月新增供应量加大的前提下，供应比明显上升，本月住宅供求比为0.83。新增供应量为25.82万平方米，成交量为30.93万平方米。市场成交走势本月住宅市场在新开或加推楼盘的快速去化下，成交量接近上个月的2倍。本月住宅成交2543套，环比增加1120套，环比上升了78.71%；成交面积30.93万方，环比增加14.84万方，环比上升92.23%；市场成交价格走势
