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1、绝对保密辉达大厦项目定位报告绝对保密辉达大厦项目定位报告2010-6-10目 录第一章 研究结论1第二章 研究方法2一、剩余法求项目2二、运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价2三、研究依据3第三章 项目属性分析4一、项目简介41.项目位置42.项目相关指标4二、项目外部因素研究61、卓越时空购物中心对项目的影响62、交通网络83、商业配套84、远景规划9三、项目自身属性研究101.产权关系102.楼宇外形113.楼宇平面分布124.楼宇主体情况155.水、电、暖、消防等隐蔽工程256.地下部分29四、项目综合条件研判（SWOT分析）301.优势（Strength）302.劣势（
2、Weak）303.机会点（Opportunity）304.威胁点（Threaten）30五、项目价值分析311.项目投建期项目价值312.现此地块在建项目价值323.综合分析项目现价33六、综合结论35第四章 项目最佳产品组合定位36一、项目整体定位挖掘361、项目定位属性362、项目定位原则36二、项目发展模式分析37三、项目市场形象定位40四、商业、办公、住宅及酒店式公寓发展空间研判411、商业定位412、酒店定位443、其他物业类型定位46五、功能组合及分项定位建议50六、项目整体功能分区的划分建议541、方案一：542、方案二：55七、产品定位及物业发展方向建议571、商业营造建议57
3、2、酒店营造建议603、公寓营造建议63第五章 项目接手成本测算68一、项目增量成本测算681、项目功能组合方案设计682、静态投入分析69二、销售收入测算721、公寓价值测算722、酒店市值测算733、商业测算744、写字间市值测算75三、项目接手成本测算76第六章 项目财务评价77一、项目盈利能力分析771.税金计算772.大厦现金流量表与动态盈利分析78二、项目不确定性分析821.项目（公寓部分）盈亏平衡分析822.敏感性分析82第七章 项目综合经济评价与建议86一、项目综合经济评价86二、有关说明及建议86第八章 附件部分88一、长春市房地产市场形式分析88二、附表：项目价值测算表15
4、8 4 / 174 第一章 研究结论结论汇总：辉达大厦项目为机遇型项目，如能在项目接收成本方面上取得转让方的让步，则此项目有运作价值。经测算，本大厦的接收价格范围应在710312845万元人民币之间，其中按项目产品定位建议中的预期投入成本以及未来长春市公寓销售价格进行测算，其正常价位点应在9854万元。在成本测算中可售部分仅考虑公寓部分。考虑到酒店与商业部分短期内不予出售，以持有为主，在此仅按市值进行测算工，未考虑其租赁发生的相关费用。综上，当大厦的接收价格在710312845万元人民币之间时，属于投资安全区；当大厦的接收价格在1284516108万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过161
5、08万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。接收价格在7103万元、9854万元和12845万元时的项目整体投资回报指标项目接收价格在7103万元接收价格在9854万元接收价格在12845万元税后利润（万元）7429.056191.14845.15内部收益率（IRR）（%）8.596.724.93财务净现值（FNPV）（万元）639.25-1474.58-3772.81 项目静态回报率5年半（%）11.259.006.43投资回收期（动态）（年）6.186.676.75接收价格在7103万元、9854万元和12845万元时的公寓部分投资回报指标项目接收价格在7103万元接收价格在9854万元
6、接收价格在12845万元税后利润（万元）42813828.23335.9内部收益率（IRR）（%）40.9433.1826.29财务净现值（FNPV）（万元）4,70439723177项目静态回报率5年半（%）22.2918.9415.66投资回收期（动态）（年）2.43.002.89第二章 研究方法一、剩余法求项目运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：楼宇价格= 房地产建成价格（建筑费专业费租售费用税费）利润该方法的操作程序如下：估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润研究待估楼宇的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格求楼宇价格二、运用建设项目投资经济
7、评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。 自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企
8、业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。三、研究依据 东方资产管理公司提供辉达大厦房地产项目简介 辉达大厦建筑图纸（平面图、立面图） 国务院发展研究中心数据库 长春市统计年鉴 易居中国2008年长春市房地产市
9、场年报、2009年长春市房地产市场年报 CRIC2009房地产咨询系统 吉林省省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 搜房网相关数据 长春市建安工程定预、决算定额 2000年1月1日长春市基准地价与土地使用权出让最低限价表 2010年4月1日2010年长府发9号基准地价表第三章 项目属性分析一、 项目简介1. 项目位置辉达大厦位于长春市中心商业区重庆路10号。该区域是长春市最重要的商业核心区，金融中心、城市CBD集中区、重庆路商业街。2. 项目相关指标辉达大厦南临崇智路，西临重庆路，北至文化街，东侧紧邻卓越时空购物中心。其中西侧道路均为城市干道。项目主要为一区、二区双子楼体，地
10、上26层、21层，地下停车场2层。占地面积为4853平方米，其中4030平方米用途为商服用地。房屋规划建筑面积95300平方米，实际建筑面积93572.6平方米，扣除已出售和回迁面积6326.6平方米，实际建筑面积为87246平方米。该项目于1996年主体工程已经完工，目前仍为在建工程。辉达大厦为裙房-双塔结构，地下2层为停车场。其中一区地上26层（局部27层），楼高102.7米，二区22层（局部23层），楼高92米；其中1-6层为裙房，商业用途，商业裙房以上部分为酒店、写字楼，分为A、B两座，7层与顶层、次顶层为设备用房设计。具体数据指标如下：建筑形态:筏板式基础及现浇钢筋混凝土框架一筒体、
11、裙房一双塔占地面积4853平总建筑面积93572.6平实际出让面积87246平地下建筑面积2层，7986.3平地上建筑面积79259.7平地上建筑层数区27层，区23层商业裙房建筑面积楼层区区层高1F1065.51636.15.6米2F1065.51505.54.8米3F1065.51688.74.8米4F1065.52355.24.8米5F1065.52355.24.8米6F1065.52355.24.8米7F（设备层）1065.53210.33.3米标准层建筑面积8-25层/8-21层19208.232302.43.6米设备用房面积区26、27层/区22、23层1462.31336.63.
12、6/3.9功能分布楼层区区1F大堂商服2F大堂、咖啡厅商服3F酒店办公区商服4F会议室商服5F厨房、餐厅商服6F餐厅、商服标准层酒店客房办公/酒店式服务公寓形象入口文化街一侧扇形重庆路一侧交通设计重庆路自南向北，自西向东行驶，入文化街入口进地下停车场地下二层设置通道文化街设地下停车场入口，至地下二层由升降梯完成地下停车位约150二、 项目外部因素研究1、 卓越时空购物中心对项目的影响卓越时空购物中心所在为项目大楼的后身，因项目在建设初期资金链出现问题，因原产权单位国联集团将本项目大楼所在周边的剩余土地出售至东方集团公司以项目的后续资金。因此紧挨着项目的南侧东方集团建设了六层商业体建筑物。此建筑
13、交工后，因处于后街，无主要街路的形象入口，因此收购了辉达大厦二区临崇智路1-6层，做为其形象入口形象展示。卓越时空的历史：2001-2003年：商业最早开业时间为2002年，当时命名为“东方广场购物中心”，档次定位标准略低于卓展购物中心。其引入的业主多为本地业主，所经营品牌过于零乱，无标识性较强的品牌带动。在最后因经营状况不佳而停止营业。2004年-2007年：由长春王府井集团公司接手，命名为“长春王府井购物广场”，定位于中高端档次，最初经营状况相对较好，担主流品牌引入相对较少，因整体经营状况有所不佳，随后于2007年末引入了国美电器，并给予1-3层的经营面积。而在年末王府井商业广场开始没落。经营状况相对较差。后期整体商厦分割成三个部分：国美电器于2007年末经营始终保持着较好的营业状态。沛客服饰：沛客长春分店是在2006年9月进驻长春的，但一直以来的经营状况就不是很好，后期受到了金融危机的影响。在2008年夏季房租到期后，沛客撤出长春，此后此部分一直闲置。食间隧道：为地下一层，原设计为地下停车场，并与辉达大厦的地下停车场相通。而后因其项目定位时未考虑其停车问题并将其调整为大排档的美食广场，其内部布置混乱，均为小档口，人均消费在8-10元左右，整体定位档次较低。2010年：王府井集团公司将除国美和食间隧道的其余地上1-2层重新包装并更名为“卓越时空购物广场”，并进行
