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1、浙江雪歌服饰有限公司业绩管理手册D。我们就是天使 自然创造世界，环境改变生活再度强调这里的理想境界，用唯美的画面，表达个案的情境。透过水的主题，铺开表现未来的生活美景。用拟人化虚实结合的手法，赋予楼盘强烈的想象力，与较强的好感度。未来可结合个案史实的产品卖点，塑造让天使也羡慕的生活环境。同时，四张稿面有逻辑性，有系列性，有强烈的个性色彩。推售进度全案推广销售周期 预推时间预推案量（万方） 均价（元/ m2）总销金额（万元） 一期05.506.10 5.12224800 （联排）11878.566800 （独立） 18003二期 06.5 07.35.22983600 （公寓）18827.3 合
2、计10.35248708.84推广费用一期推广费用宣传推广总费用预计为总销金额的1.5%约为750万元，包括包装费用、广告费用及活动费用 一期推广的费用预计550-600万元包装费用广告及活动费用合 计 150万元430万元580万元 广告企划篇 天亚.水景城 自然。和谐。关怀 一个生活的理想境地.一种生活的理想境界 企 划缘起人，追求一个生活的理想境地，憧憬一种生活的理想境界 建筑，是生活的载体，是生活的容器 在人与建筑之间，所有的企划只是起了一个桥梁的作用有理想的人，居住有理想的空间里。企划缘起 个性。个性。就是我们的特色包装出楼盘的个性特色，赋予楼盘的个性特色楼市已经进入了一个硬件（规划
3、、建筑）拼“综合实力”、 软件（定位和推广）讲“特色”和“差异”的时代。而硬 件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定 实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧。因此我们认为，作为一个新品牌，它更需要寻找和形成自己鲜明的“特色”（这包括市场定位、包装推广等方面），以“特色”贯注整体、形成合力，通过概念炒作吸引社会关注，引导消费潮流，方乃“制胜之道”。于本案的第一个思路，我们就希望大亚水景城不仅仅是代表一个高品质的大型楼盘，更企图塑造一个崭新 的品牌。拔高。拔高。塑造水景城的价值感挖掘水景城的高尚调性，赋予屋超所值的超值价值
4、在对个案的利多点充分挖掘的基础上，继续深度挖掘个案的调性：澄湖路相城核心区江南水乡格局生态水景名流风范高尚住宅抓住个案主线地利规模 品质 规划环境 建筑会所 社区 服务 区位。区位。塑造相城中心区的未来性与认同感相城区，下一个生活的热点魅力区项目所在地靠近相城经济技术开发区，开发区内众多的高科技企业，企业内的许多员工为本项目提供了潜在的客源条件。目前，相城区的房地产市场处于调整期，市场热点尚处于孕育期，波澜不惊的外部市场条件为本案建造创新的产品创造了有利契机。一一处于平稳期的市场环境易于凸显出有特色的产品。以苏州大市场为出发点来看，相城区平均价格目前是苏州五个区中的盆地，预计均价只有3500元
5、/平方米左右，将来的升值潜力相当大。出击。出击。让水景城改变你的生活 大亚/水景城，值得珍爱的理想生活 广告总精神：自然创造世界，环境改变生活一个是自然的生活环境， 一种是自然的生活方式及态度 一个是社区的天然环境，一个是社区的人文环境打破区域格局做无区域限定的市区大盘概念 自然创造世界，环境改变生活；用大的概念包容本案的优势点，然后从此主精 神延伸出去众多推广方式。 出彩。出彩。随水天鹅一起步入水景城 天鹅湖，天鹅梦，天使般的自然 环境，就是水景城 天鹅，水景城至美的代言人。自然/和谐/高贵/纯洁/美丽/善良/真爱/理想1.营 造出独特水景城形象造势，突现本案迅速传播 2.表达个案与众不同的
6、水环境，亲近，亲切，亲和， 宁静，纯美，如同天鹅湖般令人向往。2.我们以象征纯洁，给人以宁静之感的天鹅作为媒介形象的表现着本案的亮点水,以水景万种风情来展现本案的各大卖点，以个性化的口吻，用天鹅不同的优 美身姿或逗留，或展翅，或腾飞，来表现水景城展示的美好和谐生活。3.从直观的感受上认可本案渴望营造的和谐自然的居住意境，在精灵秀美的拥围中酣畅淋漓的释放本真的快乐，图文结合表达水 景城天使般理想居住环境，让人产生强烈美感与购买冲动，促进个案销售4.结合良好的形象媒介，还可继续透过相城中心区区位优势，通过对相城中心区的诉求，突出项目及其所处区域的发展前景和 升值潜力；5,突出高尚-体现项目的档次，
7、显现尊贵身份的象征；体现亲水-项目最大的实点、与区域内其他项目区分，同时传播一种全新的生活方式。体现关怀-体项项目的人本主张，用天鹅表达一种关爱的精神 6.用一种打破常规的包装手法，既高于生活又非常令人接受，并且以一 个高贵的形象代言人贯穿整个项目，有利于个案形象识别。广告表现：有情境，有情调，有情韵，有情意，有情节；情不自禁， 就是我们包装的水景城。 A。我的心要回家 自然创造世界，环境改变生 活每个人心中都有一个家，每个人心中都有一座湖；无关身份、地位、学识、收入， 有关情绪、情感、视界、心界， 一只展翅寻找的天鹅，一份回家的心情 没有家的人，期盼寻找一份水景城这样理 想的生活 水景城的主
8、人，天天都有一颗归家的心。水景城，就是自己的家。这就是我们寄予稿面表达的内涵。B。等待就是错过 自然创造世界，环境改变生活 本稿面表达个案与销售结合的一种动态 同 时表达个案的热销与客户认同度用急切起飞的天鹅为画面，表达那种急切归家的心与对水景城的拥护 程度 水景城，理想的生活城 相城中心区，天然水景城，少数人拥有，多数人追捧，当然等待就是错过，表达个案的高尚性。 C让别人嫉妒吧 自然创造世界，环境改变生活 对水景城可能就是一见钟 情，对水景城可能就是一见倾心 对水相城可能就是相恋相爱相守 一辈 子对水景城的环境可能就是一片沐浴爱河的理想境地住在水相城，住在水景城 忍不住，别人很嫉妒。自我陶醉
9、吧，水景城就是这样一派理想境地。爱上自己的水景城。*大亚水景城“全程营销”之一体化策略营销解决方案提出问题 分析问题 解决问题 第1步：项目定位区隔化 第2步：产品品质差 异化 第3步：营销推广革新性 市场分析 产品分析（a）区隔市场，找到机会点（b）挖掘品牌价值，找到 消费者心理机会点市场分析问题在哪里？市场供需临界点出现需求：今明两年市场住宅需求将 达1300多万平方米 供应：目前整个苏州房地产市场在售、在建、待建及已竣工尚在 销售的公寓住宅面积达1400万平方米苏州市场区域供应：未来1-2年总供应量约150万平方米， 其中中心城区域约35万平方米 区域需求：区域内的购买力无法消化这么大量
10、的住宅供应量 成功园区的昨天对相城今天的借鉴意义非常大一一走出相城，做 大蛋糕相城市场市场分析问题在哪里？营销核心问题 市场小结：苏州进入市场调整期，市场成熟全面启动， 市场要求竞争在高层面率先质变，营销需要创新！在相城板块竞争趋向白热化的市场前提下，常规的产品品质和操盘营销手段难以顺利达成销售目标 因此，需要“全程一体化”的整盘操作策略，贯穿和指导从产品定位到营销推广的各个方面和环节，全面超越苏州目前房地产的粗放式营销模式项目分析出路在哪里？优美地段：项目位于苏州市相城区澄阳路东侧（苏州2003-B-15t出让地块）， 为相城中心区的核心成熟地段， 与相城区行政中心仅5分钟车程。距离园区、市区的核心区域直接车程10-15分钟。便捷交通：南景北廊东园西区，相城是苏州的交通北塞，道路网线通达，高速、轻轨、205省道等拉近了相城与其他区域的距离，推动区域快速发展 上好景观： 核心区位：与相城行政中心做邻居，区域的焦点就在这，未来发展潜 力让每一个竞争对手眼红，教育配套、生活配套、交通配套将永远走在竞争的前列 项目指标：370个（高层住宅停车位） 停车位27.8%建筑密度23123 页脚内容#
