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1、胜山安置小区二期项目 可行性研究报告1 总 论1.1 项目概况项目名称：临城胜山安置小区建设项目项目建设地址：舟山市临城新区绿岛路和沧海道交汇口东南地块建设单位：舟山市临城新区开发建设有限公司建设单位地址：舟山市定海区临城街道建设单位简介：法人代表：注册资本：5000万元经营范围：城市综合开发、房地产开发（凭资质证书）临城新区开发建设有限公司是根据舟山市城市总体规划和临城分区规划的实施建设需要而成立的。临城新区规划开发建设范围西起惠民桥，东至普陀区勾山街道，北至沈（家门）白（泉）线，南至海岸线包括整个长峙岛，规划范围总面积约19平方千米。公司现有职工50人，有专业技术职称的员工占企业总人数50
2、%以上。至2005年底，公司已完成舟山市政府行政大楼、城建大楼、翁洲新村、杜家岭一期、胜山小区一期等拆迁小区和千岛路、岛城路、金岛路、港岛路等市政道路工程的建设。已完成投资12.53亿元，较圆满完成已建的项目工程。1.2 项目建设背景及必要性1.2.1 临城新区建设背景临城，地处定海城区以东，普陀沈家门城区以西，位于定（海）沈（家门）两城区的中间，为舟山本岛东西往来之要道。由于定海城区和普陀城区凭借其天成的渔、港之利，得以繁荣和发展，地处定沈中间地带的临城，却一直沉寂于“城边”。历史发展到20世纪90年代，改革开放带来社会和经济的迅速繁荣和发展，随着社会与经济的繁荣与发展，城市居民提高生活质量
3、和教育质量的强烈需求和“大岛建，小岛迁”共享基础设施的城市化发展道路，使小岛和农村居民大量地集中到定海、沈家门老城区，舟山本岛人口的集聚以前所未有的速度和规模发展。原定、沈两点的松散型城市结构、城市基础设施已越来越不能与日新月异的现代社会和城市化的发展相适应，城市化发展空间的狭小又日益成为舟山整体发展的瓶颈。与时俱进，突破定、沈老城区，开辟新城区，拓展城市发展空间，建设现代化的千岛新城，自然成为舟山历史发展的必然。2000年初，舟山市委、市政府审时度势，抓住机遇，编制完成新一轮舟山市城市总体规划（20002020）。舟山市城市总体规划确定的舟山市的城市性质是：我国重要的海洋渔业基地和海洋开发基
4、地、现代化的港口和海岛旅游城市；城市人口规模：规划近期39万人，中期42万人，远期50万人；城市建设用地规模：远期城市建设用地49.78平方公里，人均用地99.6平方米。城市用地发展方向：定海城区向盐仓、城东拓展，普陀城区向东港发展，开辟临城（含长峙岛）新城区。舟山中心城市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区、临城城区、普陀城区，二点即朱家尖、老塘山两个发展点。为使临城新区建设规范、合理，2001年月，编制完成舟山市临城分区规划，并于11月经市政府批准实施。分区规划全面考虑其城市辐射及环保诸功能，以现代城市的设计理念，以创造具有海洋文化内涵的城市景观、营造人民生活和经济社会
5、发展更好的环境为原则，新建一批包括城市公园、城市广场、体育中心、文化中心、市级综合医院、新区文教区及教育科研基地，营造快捷便利的公共交通系统，力争年内，基本形成新区首期6.35平方千米内的道路框架；全面启动以海洋文化广场滨海绿地为主要内容的景观项目；完成行政中心一期、工业园区、中心渔港、船舶交易市场等项目的部分工程；使居住区和商业区开发达到一定规模，人口聚集至6.5万人。自此，新区建设全面开展，如火如荼，首期6.35平方千米开发建设顺利进行。临城，成为舟山建设者的一片热土。1.2.2 临城新区开发建设概况临城城区规划三个居住区，分别是千岛路以西居住区；定沈路以北、千岛路以东居住区；定沈路以南、
6、千岛路以东居住区。另规划长峙岛居住小区。规划安排14.5万人居住。按照规划，临城将成为舟山新的政治、文化、教育和服务中心，现代化的海岛生态新城，其规划建设面积16.25平方千米。2000年月21日，规划经市三届人大常委会第三十一次会议审议通过，月24日，省政府行文批准规划的实施。从此，临城开始成为舟山开发建设的焦点。当年7月31日，占地326亩、投资1.89亿元的南海实验学校在临城奠基，并于次年月招生开学。作为城市化发展的重大举措，临城新区的开发，成为舟山最高决策层新的关注点。2001年月日，市政府召开专题会议，研究加快临城新区前期公共基础设施建设的相关事宜。明确由市城建委牵头组建由公安、土管
7、及定海区、临城镇相关部门组成的新区前期公共基础设施建设工作班子，制订配套政策；做好拆迁安置、土地征用及补偿工作。临城新区建设自此正式启动。长380米临经六路（暂名）一期工程、长1517米世纪大道一期工程、面积6.9万平方米拆迁安置小区等建设项目开工建设。2002年，新区项建设工程按期完成，其中包括5.983万平方米的拆迁安置小区竣工投入使用；千岛路一期通车；别墅小区道路完工；临经六路一期全线竣工；长600米宽20米的金岛路一期和乌龟山劈山工程竣工。个新项目工程舟山市行政中心主楼及会议接待中心工程、新城大桥、海宇道、临纬四路（暂名）、临经六路二期、城建大楼、千岛路东侧河道改造、1000平方米拆迁
8、安置小区二期工程等如期开工，新区工业园区招商引资加快；房地产商开发的首期五块地块约50公顷的招标结束；新区控制性形态设计模型和重点地段的城市建设专项设计已经完成，新区的建设顺利而有序地推进。2003年，临城新区建设取得实质性进展，当年征用建设用地82.09公顷；动迁居民182户，拆除房屋建筑面积3.8万平方米；市行政中心附属用房及综合楼、市政大楼、浙江国际海运职业技术学院、舟山医院、香溢商贸中心、中国舟山船用商品交易市场（一期）等一大批较大的市级建设工程项目和房屋建筑等工程陆续动工建造，连同续建工程在内，当年新区共有30余项工程项目在建设中，其中市政工程10余项，总投资1.53亿元；住宅小区个
9、，房屋建筑面积30万平方米；行政办公楼等公共建筑17项，建筑面积40余万平方米。先后完成海宇道（一期）星岛路（一期）、（拍卖地块）号道路、星岛路及“329”国道污水管线的敷设等市政工程，完成总投资1.20亿元。12月15日，市行政中心主体结构结顶。2004年，临城新区的建设在不断推进，当年共有在建工程21项，其中17项如期竣工，包括：行政中心大楼及其附属用房和配套设施工程顺利竣工；总投资8780万元的新城大桥（连接长峙岛）全线贯通；总投资各5000万元的城建大楼和行政中心东一号楼按期完工；总投资7000万元、建筑面积4.83万平方米的杜家岭安置小区一期、杜家岭商业区工程按计划完成；累计投资1.
10、5亿元的千岛路二期、海音道一期、港岛景观绿化带、岛城路一期、海宇道二期、港岛路（炮海路）二期、星岛路二期、金岛路二期、海景道一期标段等条道路至年底全部竣工通车，新区首期6.35平方千米内的道路框架基本形成。是年9月，浙江国际海运职业技术学院招生开学；12月31日，市行政中心装修工程全部结束。此外，上年延建的公安、税务等部门办公大楼、新区内其他附属基础设施正在加紧施工中。新城，以现代化的新城风姿渐露端倪。2005年2月18日，舟山市委、市人大、市政府、市政协等舟山党政首脑机关和市级机关迁址新城. 2006年，根据舟山市政府投资项目年度计划，总投资约10亿元，将要建设的项目主要有：田螺峙公园、翁山
11、公园二期、沿海景观及周边环境改造工程、新区河道环境改造及零星绿化工程、建筑面积10000m2的临城经济适用房建设、浙江国际海运职业技术学院安置二期工程、胜山二期、杜家岭三、四期、文体中心拆迁安置房17万m2以及长3300m的临城河道改造工程等。临城不仅是高楼大厦、道路广场、绿树草坪，也不仅是行政中心的登场运行，随着新区的不断建设，未来的新城将展现给世人的是城市空间布局的优化、城市化水平的提升、本岛城乡一体化的加快推进以及在城乡一体化的背景下舟山新一轮经济社会的大发展。临城新区成为舟山市中远期新的政治、文化、教育和服务中心已为期不远。临城新区，新的城市新的家，就展现在眼前。1.2.3 项目建设的
12、必要性（1）安置小区的建设，不但是临城新区土地规划利用拆迁的需要，也是舟山新城建设的重要内容。新城的建设各项工作正积极推进。土地征用按计划进行截止2005年5月，临城新区共征用土地4598.04亩，具体用地为：城市发展用地共2289亩，其中道路、行政用地1539亩，商住用地520亩，拆迁安置用地230亩；医疗、教育用地461亩；工业用地1496.89亩。预计下半年需再征地约1000亩（不包括长峙、岙山），其中商住约400-500亩。拆迁、安置顺利发展到目前，共拆民房67788平方米，今年还需拆迁4776平方米，涉及拆迁户数626户，人数1878人，已完成拆迁安置共354户。计划下半年将拆141
13、户，17100平方米（不包括长峙、岙山）。市政道路工程加紧建设已完成和正在实施的临城新区桥梁和道路工程有13项，计总长10385米，占地35.0942万平方米。其中千岛路（一、二期）、宝岛路、金岛路、临经六路均已完成。星岛路、海音道、海宇道、临纬四路、住宅地块1号道路、港岛路、国道线拼宽、定沈路一期改造工程正在如火如荼地进行。除海景大道外，新区的道路文脉基本形成。市政配套项目正在实施其中广场建设约4000万元。五星级酒店、市人民法院、舟山医院（临城）一期、临城新区中心菜场等都正安排建设。房地产同步兴建临城新区房地产一期共用地面积约291903平方米，建筑面积284914平方米，分别为：恒峰房地
14、产公司的“金枫花园”别墅、新城房地产的“新城时代”小区、宁波同舟置业的“荷塘月色”（暂名）小区和浙江云厦集团舟山房地产分公司的“金海湾花园”小区项目。另由杭州绿城开发的二期房地产面积约262666.8平方米，已开始规划设计。（2）项目的实施为临城新区城市化建设提供了建设用地。同时极大地改善了原拆迁地居民的居住环境、基础设施条件，提高了城市品位，为加快舟山市新城区的全面建设积极创造条件。（3）集中建设安置小区，把零乱分散的村民住户迁入经过精心设计环境优美、交通便捷、服务方便、管理有序安置小区内，在改善居住条件、提高居民的生活质量的同时，有利于土地资源的集约利用，为推进舟山市新城的建设提供了建设用
15、地。从以上临城新区的规划和建设来看，原临城镇的土地利用现状都将改变，随着临城新区开发建设的全面推进，整个新城规划区内的居民都将迁入相应的安置小区。为此，建设与舟山市中心城区风貌相匹配的、功能完善的安置小区，不但是土地规划利用需要进行拆迁安置的必需，其本身也是舟山市中心城区建设的重要组成部分。可见，安置小区的建设是十分必要的。1.3 编制依据和研究范围1.3.1 可行性研究报告编制的依据舟山市城市总体规划（2000-2020）；舟山市临城分区规划（20022020）；城市居住区规划设计规范（GBJ137-90）；建设单位提供的其他有关资料。1.3.2 可行性报告研究范围本报告重点是对项目建设缘由、建设条件、安置与建设规模、总图布置和建设工程方案、投资估算和社会效益等方面进行研究，评价项目建设的可行性和合理性。1.4 主要技术与经济指标本项目主要技术和经济指标见表1-1。1.5 可行性研究的结论性意见和建议1.5.1 结论（1）临城新区是我市中远期政治、文化、教育、服务中心，现代化的海岛生态新城。本安置小区是舟山市中心城市发展和临城新区城市建设的配套项目，胜山安置小区二期的建设，符合舟山市城市总体规划（20002020）和舟山市临城分区规划中居住用地的布局要求。（2）胜山安置小区二期建成后，可以安置562户、每户建筑面积
