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1、沈阳铁路局既有铁路土地和地上附着物资产综合开发规划（送审稿）沈阳铁路局2016年10月 目 录 第一章 规划总则1一、规划背景1（一）规划依据1（二）规划范围和年度11.规划范围12.规划年度2（三）规划任务21.分类掌握资产资源现状及开发利用潜力22.明确土地和地上物资产开发方案、开发时序23.确定重点项目24.制定保障措施2二、总体要求3（一）基本思路3（二）基本原则3三、规划目标4（一）可开发土地和地上附着物资产资源开发利用目标4（二）2020年内可开发土地和地上附着物资产资源开发利用目标4（三）重点城市土地和地上附着物资产资源开发利用目标4（四）重点项目开发目标5（五）土地管理目标61
2、.人员组织构架62.管理现代化程度73.信息监察目标74.问题库管理体系建设7（六）开发能力建设目标7第二章 发展现状和发展环境9一、发展现状分析9（一）运行机制和制度建设9（二）开发能力现状9（三）地方政府支持政策101.土地政策102.规划政策113.其他政策12（四）存在问题161.土地现状问题162.政策原因163.企业能力问题16二、发展环境分析17（一）区域社会经济发展分析171.辽宁省社会经济发展分析172.吉林省社会发展分析203.内蒙古赤峰市社会发展分析234.内蒙古通辽市社会发展分析275.内蒙古兴安盟社会发展分析30（二）市场环境分析331.辽宁省市场环境分析332.吉林
3、省市场环境分析343.内蒙古赤峰市市场环境分析344.内蒙古通辽市市场环境分析355.内蒙古兴安盟市场环境分析35（三）政策环境分析37第三章 开发机会研究39一、既有铁路土地和地上附着物资产现状39（一）沈阳铁路局（不含合资公司）39（二）合资公司45二、可供开发土地和地上附着物资产现状461.生产力布局调整后关闭的车站和生产办公用地及地上附着物资产，线路改造后的空置用地，零星用地，地方政府已（拟）置换的土地462.正在使用或已出租出借的通过资源整合与优化配置可进一步综合开发利用的铁路土地和地上附着物资产473.已纳入铁路规划（包括政府已提出建议方案）的线路改造、生产力布局调整等预计释放的铁
4、路土地和地上附着物资产48三、可供开发土地和地上附着物资产分类研究48（一）穿城铁路土地和地上附着物资产综合开发规划研究48（二）主要场站（段）铁路土地和地上附着物资产综合开发规划研究49（三）铁路货场土地和地上附着物资产综合开发规划研究49（四）生产办公场地土地和地上附着物资产综合开发规划研究50（五）支线、市域（郊）铁路土地和地上附着物资产综合开发规划研究50（六）零散小、空置土地和地上附着物资产综合开发规划研究51（七）区间线路、中间车站铁路土地和地上附着物资产综合开发规划研究51（八）高架桥下土地和地上附着物资产综合开发规划研究52（九）酒店、公寓、疗养院、培训中心、林场、采石场等资产
5、综合开发规划研究52第四章 规划方案及年度实施计划54一、项目规划方案54二、重点城市规划方案54三、重点项目规划方案55四、项目年度实施计划57（一）2016年重点开发项目57（二）2017年重点开发项目57（三）2018年重点开发项目58（四）2019年重点开发项目58（五）2020年重点开发项目58（六）物流基地经营开发项目58第五章 土地管理60一、加强土地研究60二、土地监察网络建设60三、信息系统建设61四、隐患问题库建设和整治61第六章 相关措施建议62一、土地综合开发相关建议及措施621.落实主体责任622.落实资金保障623.加强风险防控624.健全运行机制635.加快队伍建
6、设63二、需国家、省市政府支持的措施建议63（一）土地政策需求63（二）规划政策需求64三、需总公司支持的措施建议64（一）土地政策需求64（二）规划政策需求64附录65118第一章 规划总则一、规划背景（一）规划依据中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令2007第72号）国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见（国办发201437号）国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见（国发201333号）关于印发中长期铁路网规划的通知（发改基础20161536号）铁路用地管理办法（(1992)国地建字第144号）
7、住房城乡建设部关于加强铁路站场地区综合开发有关规划工作的通知（建规2015227号）中国铁路总公司关于进一步明确土地综合开发有关事项的通知（铁总办201674号）中国铁路总公司办公厅关于开展既有铁路土地和地上附着物资产综合开发规划编制工作的通知（铁总办开发2016106号）铁路土地综合开发实施办法（铁总办2014257号）（二）规划范围和年度1.规划范围沈阳铁路局辖区范围内既有铁路土地和地上附着物资产，主要包括：（1）生产力布局调整后关闭的车站和生产办公用地及地上附着物资产，线路改造后的空置用地，零星用地，地方政府已（拟）置换的土地。（2）正在使用或已出租出借的通过资源整合与优化配置可进一步综
8、合开发利用的铁路土地和地上附着物资产。（3）已纳入铁路规划（包括政府已提出建议方案）的线路改造、生产力布局调整等预计释放的铁路土地和地上附着物资产。2.规划年度基期2015年底，规划年度2020年。（三）规划任务1.分类掌握资产资源现状及开发利用潜力在全局范围内开展既有铁路土地和地上附着物资产调查，摸清局管内可开发利用既有铁路土地和地上附着物资产规模和布局，分析其土地及资产特点和存在的问题。2.明确土地和地上物资产开发方案、开发时序结合路局管辖区内各省市社会经济发展、市场环境和相关土地及规划政策，对可开发利用既有铁路土地和地上附着物资产进行开发机会研究，确定开发方向。以城市经济发展为基础，以市
9、场分析为依据，以开发收益为目标，合理确定开发方案和开发时序。3.确定重点项目在开发机会研究的基础上确定一批重点项目，分年度推动项目落地实施。4.制定保障措施加强土地管理，落实主体责任，加强风险防控，健全运行机制，加快队伍建设，研究路局辖区内省市综合开发利用支持政策，制定规划实施组织保障机制和措施。二、总体要求（一）基本思路坚持以创新、协调、绿色、开放、共享发展理念为指引，以改革创新为动力，以市场需求为导向，运用市场手段，通过科学规划、规范管理，加大投融资力度、合理收益分配，推进标准化、信息化和队伍建设，建立适应市场经济规律的土地综合开发管理机制，激活土地综合开发潜能，推动铁路既有土地和地上附着
10、物资产全面开发，促进铁路可持续健康发展。（二）基本原则坚持依法合规、统筹规划、市场导向、效益优先的原则。综合考虑土地综合开发的社会效益、经济效益和生态效益，实现铁路既有土地资源的可持续利用。1.坚持依法合规的原则。坚持铁路土地综合开发规划，依靠科技进步和创新，坚持优化土地利用结构，优化土地资源配置，实现节约集约利用土地，提高土地利用率和产出率。2.坚持统筹规划的原则。坚持整体规划、分类推进、分步实施的原则。与地方政府规划同步实施，同步经营，同期收益。3.坚持市场导向的原则。坚持城市发展与铁路规划结合原则，满足经营、发展和市场需求，因地制宜进行综合开发，结合区域的发展特点与城市规划定位，统筹开发
11、，提升整体片区发展水平。4.坚持效益优先的原则。坚持社会经济效益、生态环境效益和综合效益最大化原则，根据区域经济发展需要及土地资源的适宜性，促进健康可持续开发。三、规划目标（一）可开发土地和地上附着物资产资源开发利用目标沈阳铁路局既有土地和地上附着物资产开发储备目标（即截至当前路局范围内可用于开发的资产）为土地面积2995.42公顷，占路局既有铁路土地的3.02%；地上物资产625095.08平方米，占路局既有地上附着物资产的1.98%。（二）2020年内可开发土地和地上附着物资产资源开发利用目标沈阳铁路局到2020年可开发土地面积1578.20公顷，其中，既有土地用地规模496.81公顷，占
12、路局既有储备开发用地的16.59%，新增用地规模1081.39公顷；地上物资产385949.83平方米，占路局储备开发资产的61.74%。（三）重点城市土地和地上附着物资产资源开发利用目标十三五规划期内，沈阳铁路局确定6个城市，作为铁路既有土地综合开发的重点目标城市，分别是沈阳、大连、丹东、锦州、吉林、长春市，可开发土地面积865.48公顷，其中既有土地用地规模294.45公顷，占路局既有储备开发用地的9.83%，新增用地规模571.03公顷；地上物资产178080.70平方米，占路局储备开发资产的28.49%。总投资1499029.91万元，十三五规划期内可实现土地收益16193.04万元，
13、预期开发收益725890.35万元。重点城市铁路既有及新征土地经营开发情况如下：编号省份市开发用地（公顷）开发业态开发持续时间总投资（万元）土地收益（万元）预期开发收益（万元）合计既有新增1辽宁省沈阳市368.69127.57241.13产业地产2016-2022703305.693441.24322002.37商品住宅物流基地其他业态2大连市56.6956.690.00产业地产2015-2024270082.006857.00181925.42商品住宅物流基地其他业态3丹东市121.8531.0890.77商品住宅2016-2020189702.004912.8061630.00物流基地其他
14、业态4锦州市6.556.550.00产业地产2017-202117655.502485.00商业地产物流基地其他业态5吉林省吉林市22.5722.570.00商品住宅2016-202051300.72982.0039618.44物流基地其他业态6长春市289.1350.00239.13物流基地2015-2017266984.00118229.13其他业态（四）重点项目开发目标十三五规划期内，沈阳铁路局确定37个项目作为重点开发项目，用地规模1387.48公顷，其中，既有土地用地规模314.43公顷，新增用地规模1073.05公顷，主要开发方式为自主开发，总投资1639364.48万元。规划期内可实现土地收益8820.28万元，预期开发收益1169103.94万元，主要分布在辽宁省沈阳市、大连市、丹东市、锦州市、抚顺市，吉林省吉林市、松原市、通化市、白山市、内蒙古赤峰市、通辽市，具体如下：编号项目名称开发用地（公顷）开发业态开发持续时间总投资
