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1、物业管理基本制度与政策第一章 物业管理概述1 条例对物业管理的定位 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2 物业管理的特征（3个） 社会化、专业化、市场化3 物业管理的市场化特征 市场化是物业管理最主要的特点，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。4 市场原则作为物业管理活动的前提条件 其主要目的在于：（1）强调业主在市场活动中的自主权；（2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序。5 我国物业管理的产生和发展1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的
2、专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例1994年，原建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法1995年，原建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议1997年、1999年原建设部分别在大连、深圳召开了全国第二次、第三次物业管理工作会议2000年，中国物业管理协会成立2002年原建设部建立全国物业服务企业信用档案系统6 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征（3个）（1）住房投资由国家和国有企业统包（2）住房分配采取实务分配（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度7 物业管理在社会经
3、济中的地位和作用（5个）（1）有利于促进经济增长（2）有利于提高人民群众的居住质量（3）有利于增加就业（4）有利于维护社区稳定（5）有利于推动房地产业的良性发展8 我国物业管理制度建设的历史沿革9 政府在我国物业管理发展中的特殊地位10 条例颁布前物业管理制度建设的主要特点（1）借鉴性，主要借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的先进经验；（2）过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂罟，采取渐进式的方法进行改革；（3）针对性，针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。11 城市新建住宅小区管理办法 住房和城乡建设部（原建设部）于1994年3月23日，颁布了城市新建住宅小区管理办法。
4、这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。12 条例颁布后物业管理制度建设的主要特点（1）配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本方针；（2）经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对地作出制度安排；（3）操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在操作层面上得以实施。13 条例的指导思想（1）强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；（2）强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；（3）强调业主与物业服务企业通过公
5、平、公开和协商方式处理物业管理事项。14 条例创设的法律制度及其内容（1）尊重和维护业主的财产权利（2）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制（3）条例和有关法律法规共同规范物业管理活动（4）妥善处理政府和市场的关系15 条例的主要内容七章七十条一章 总则 二章 业主及业主大会 三章 前期物业管理 本章的一个基本思想是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发，谁管理”的模式，增加前期物业管理的透明度。四章 物业管理服务 本章共十八条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系五章 物业的使用与维护 本章七七条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。六章 法律责任 其特点
6、：（1）行政责任、民事责任并存。（2）凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则。（3）体现了业主处我管理、自我监督的原则。七章 附则第二章 物业管理服务1 物业管理服务的特点（1）物业管理服务的公共性和综合性（2）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性（3）物业管理服务的即时性和无形性（4）物业管理服务的持续性和长期性2 物业管理服务的内容（1）房屋共用部位的维修、养护和管理（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务（5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务（6）物业装饰装修管理服务
7、（7）物业档案资料的管理（8）专项维修资金的代管服务3 物业服务合同约定以外的服务 是一种有尝服务。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。4 物业管理服务标准5 特定服务收费的原则（1）合理原则 （2）公开原则 （3）收费与服务水平相适应原则6 物业服务收费的定价形式三种定价形式：一是政府定价；二是政府指导价；三是市场调节价。7 物业服务费用的计费方式 包干制 酬金制8 物业服务费用的成构成（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管
8、理区域秩序维护费用；（6）办公费用（7）物业服务企业固定资产折旧（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（9）经业主同意的其他费用9 实行酬金制的物业管理企业的义务（1）物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；（2）业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业企业应当及时答复；（3）物业服务企业应配合业主大全按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。10 物业服务费的缴纳和督促（1）非业主使用人的交费责任（2）未交付房屋的交费主
9、体（3）业主委员会对欠费业主的督促义务11 物业管理企业代收代交各项公用事业费用的规定 物业管理区域风，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续纲等费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。12 物业服务合同的主要内容（1）物业管理事项（2）物业服务质量（3）物业服务费用（4）双方的权利义务（5）专项维修资金的管理与使用（6）物业管理用房（7）合同期限（8）违约责任13 物业管理资料的移交 一是物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交管理资
10、料； 二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会； 三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。14 前期物业服务合同的主要条款15 前期物业服务合同的特征（1）前期物业服务合同具有过渡性；（2）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；（3）前期物业服务合同是要式合同。16 前期物业服务合同的时效 前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。17 物业管理企业的义务（1）物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务（2）物业服务企业的安全防范协助
11、义务18 物业管理企业的责任 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。19 物业使用和维护的相关法律规范 20 利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定（1）规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营应办理的程序；（2）明确相关业主、业主大会、物业服务企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权；（3）确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。21 业主装饰装修房屋的规范 条例规定了业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务，为主装饰装修房屋时，不得有违反法律法规规定以及管理规约明文禁止的行为。同时
12、条例也规定物业服务企业在知道业主装修后就当将相关禁止行为和注意事项告知业主。第三章 物业管理的基本制度1 业主的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利
13、。2 业主的义务（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。3 业主大会的组成 业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。4 业主大会的性质 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和管理规约，决定物业管理区域内一切物业管理事项。5 成立业主大会的限制和选择 一个物
14、业管理区域只能成立一个业主大会。条例规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。6 业主大会的筹备（1）成立业主大会筹备组（2）业主大会筹备组的工作内容（3）筹备业主大会的工作要求7 筹备业主大会的工作要求（1）业主大会筹备的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；（2）公告 业主大会议事规则和管理规约的同
15、时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；（3）确认业主身份应当以业主房产权证书标明的房屋所有权人为准；（4）业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的面积、住宅套数等因素确定，具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。8 业主大会的成立 9 业主大会的职责10 召开业主大会临时会议的三种情况11 业主大会的表决规则12 业主委员会的性质13 业主委员会的职责14 业主委员会的备案15 业主委员会委员的资格条件16 业主委员会委员的资格终止17 业主委员会会议的规范18 业主大会、业主委员会的限制性要求19 业主公约的性质20 业主公约的主要内容21 业主公约的特殊作用22 业主
