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1、 学习变更人生做胜利物业管理人！某商铺管理方案（补充版）商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。6对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必需成立特地的商业管理公司对商铺进行管理，才能许久发展。tm+目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种状况下，开发商对商铺的管理更为重要。假如商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。M1.0 商铺物业管理理念
2、c(1!商铺是有支配的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区分于其他房地产的核心特点。NI “统一管理”，要求商铺必需由代表业主权利的、受业主、开发商托付的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。_ “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易供应场所，商铺的管理者不能干脆进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。C/2j1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。1.2.1.3. 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应当约定承租户必需听从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管
3、理地位。x1.4.1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。51.1.2 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。0I)9Go审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书（适用于批发代理商）、品牌代理托付书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权托付书等。ZhemXm “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必需进入。P租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：Kgr=承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，假如发生重大变更，须经业主委员
4、会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；!o&;D营业时间的确定；nHT/n承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；O为整个商铺促销担当的义务；W承租人对停车场的运用，确定有偿还是无偿，有无限制；_&v#0投保范围事宜；是否统一的收银等。f)1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。TanM由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应当为商铺策划好1年12个月的营销支配，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。D组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生
5、的费用依据承租户销售额的肯定比例进行分摊。假如商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。O_1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。TX1.1.4商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：%指导项目：店铺布置指导、促销活动支配；DT4K协调项目：协调经营者之间的惊慌关系，增进经营者之间合作；!w_服务项目：行政事务管理；ad监督项目：维护商铺的纪律、信誉，帮助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。SZEO1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。nJ商铺的物业管理内容包括：
6、养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的运用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有支配的保养与修理，增加运用的平安性和耐久性。P& 2.0 商铺物业的管理特点Aa2.1 顾客流量大!sj_商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，平安保卫工作特别重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防平安不得有半点松懈。同时商场在发生突发事务时，疏散相对较慢。平安管理应特殊慎重/ 2.2 服务要求高)要物业管理服务面对商铺置业人和运用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为运用人和顾客营造一个平安、舒适、
7、便捷、美丽的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则z!52.3 管理点分散B-f出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，须要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。pF+L2.4 营业时间性强Q|s?m顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平常和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。4F2.5 车辆管理难度大m来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增
8、加了压力。车辆管理好坏干脆影响着商场物业管理水平的整体体现。K&3.0 商铺物业管理人员配备uJZ2深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。E$03.1.1.1 业户服务部设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、支配财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。3.1.1.2 维保服务部bE设主管一人，全面负责房屋、设备、设
9、施的运行、保养和修理工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地平安运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应依据商铺经营服务须要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。ja!m3.1.1.3 保安服务部;a设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使平安防范与消防管理。具体作业人员依据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。BL)CVn3.1.1.4 保洁绿化部-设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员依据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行支配。-
10、lr3.1.1.5 经营服务部o设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户托付给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是协作业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。g(4.0 商铺的物业服务管理wU商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：9Q+4.1 商铺业户服务管理(,A&4.2 商铺装修服务管理qs4.3 商铺设备、设施维保服务管理c1#in)4.4 商铺建筑物的养护及修理管理Mg*?o4.5 商铺保安服务管理g4.6 商铺保洁服务管理/4.7 商铺绿化服务管理fWF4.8 商铺经营服务管理mCg,4.9 商铺广告管理9?z4.10 商
11、铺保险管理HK:.深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。L4.1 商铺业户服务管理Na深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。z业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。9v深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。9P4.1.1 接待与联系nN深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。PCOh2接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客供应服务并与业户、顾客进行沟通的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和看法，接受投诉，支配修理和回访
12、，收取管理费与内外联系等。(5_G深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。_K$:4.1.2 纠纷、投诉接待vgo)C5深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。8顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，全部投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；DD n深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。#R;H4.1.3 报修接待i2深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。:n商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应快速
13、做记录，填写修理任务单，即时派修理工到现场抢修；i?*|深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。o,c4.1.4 走访回访Dk深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。J2U接待员的走访内容包括三方面：)m%一是听取业户和商铺方对物业管理服务的看法、建议；%二是对报修后的修理结果进行回访；J i-w三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一样的。CC;深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理
14、的方方面面。J8TgX4.1.5 内外联系:g深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。W商铺内部联系：&?=-商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。J深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。S&8商铺的外部联系Z深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。i商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。N
15、4.2 商铺装修服务管理S|t深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。K y4.2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。jK深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，探讨物业管理的方方面面。p4.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面对外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：J建立周全、具体、便于操作的管理制度；2专人负责对工程实行严格的监督；aA?H,选定资质高、信誉
