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1、房地产项目研究内容和方法第一部分、文案研究是指对市场信息、公开统计数据、外部环境要素信息进行收集、分析，补充、完善数据体系。1 、调研对象：公开资料要求： （ 1 ）收集和积累的资料面要广（ 2 ）收集的资料要有针对性（ 3 ）收集的资料要有权威性、公正性（ 4 ）收集的资料要有时效性2、调研方法：二手资料搜集法资料来源：统计信息局、商业局、规划局、行业协会等3、调研内容（ 1 ）了解#当地的有关房地产开发经营的方针政策、法律法规；（ 2 ）了解#当地的土地利用总体规划、城市建设规划、区域规划和城市发展战略；（ 3 ）了解#当地的人口规模、人口结构、居民收入水平、消费结构和消费水平；（ 4 ）
2、了解近几年# 土地、物业的供应量；（ 5 ）了解近几年# 住宅、商业楼盘的外销情况；（ 6 ）预测今后几年# 房地产市场的变化趋势。第二部分、消费者研究（一）现时消费者研究1 、调查地点： # 市2、调研对象：（ 1 ）年龄在 25-55 岁；（ 2 ）在过去的五年内购买了商品房；（ 3 ）购房的决策者或参与者；（ 4 ）符合市场研究的基本条件。3、调研方法：小组座谈会小组座谈会由 8-12 人组成，在一名主持人的引导下对某一主题或观念进行深入的讨论。目的在于了解和理解消费心中现有的想法和原因。4、调研内容1 ）现住房的类型、面积、结构； （ 2 ）区域的选择及原因；（ 3 ）购房的动机及用途
3、；（ 4 ）购买决策影响因素；（ 5 ）对现住房的小区规划、小区配套、周边环境等的评价及改进意见；（ 6 ）对现时住宅内部结构的评价及改进意见；（ 7 ）对开发商的售后服务、物业管理等方面的评价及改进意见；（ 8 ）对本项目进行概念测试。5、座谈会场次共 4 场， 8 人/场25-40 岁， 41-55 岁的男性消费者和女性消费者各一场（二）潜在消费者研究1 、调研地点： # 市2、调研对象：（ 1 ）年龄 25 岁以上；（ 2 ）是家里购房的决策者或参与者；（ 3 ）在未来两年内打算购买商品房；（ 4 ）符合市场研究的基本条件。3、调研方法：入户访问定量研究通过入户调查访问的方式进行。选择入
4、户而不是街访、电话访问的方式，是因为本次调研需要了解的内容较多，并且对调查的精确度要求很高，入户调查虽然所需调研费用是以上三种调研方式中最高的，但它能保证访问员有足够的时间访问完所有问题，且获得真实的回答，因此在本次调研方案中它应该是最为有效的一种调查方式。入户调查采用多阶段随机抽样的原则，进行入户访问。按随机抽样的原则抽取各居委会中的样本户；通过入户获取符合条件的受访对象。 如果该样本户中没有适合条件的受访对象， 则以下一户替补， 如果有两个以上的人符合受访条件，则访问目前离生日最近的对象。由于入户难度较大，这种方法的样本过滤成本较高；项目调查的成功主要取决于调研公司的项目执行能力及对访问员
5、的控制能力。4、调研内容（ 1 ）消费者的购房计划打算购房的时间；购房区域的选择；住宅类型的选择；购房的动机及用途；交楼的 */ 厨厕装修 /* 装修）选择；总费用预算；购买决策影响因素。（ 2 ）消费者对小区规划的要求小区环境设计主题的喜好；对于住宅庭院景观设计风格的喜好；对住宅外观的喜好；对楼间距的要求；对停车位的要求；对绿化的要求；对其他规划的要求。（ 3 ）对小区配套设施的要求对商场的要求；对学校的要求；对银行的要求；对医疗中心的要求；对儿童游乐设施的要求；对老年人活动设施的要求；对年轻人运动设施的要求；对智能化系统的要求；对物业管理的要求；对其他配套设施的要求。（ 4 ）对小区周边环
6、境的要求对周边环境关注的因素；关注因素的重要性评价。（ 5 ）对住宅内部结构的需求喜好对楼宇外立面（风格、外观、颜色、凸窗等）的喜好；户型的选择；对面积的选择；各厅、房、阳台面积的选择；厅室布局（形状、朝向等）的喜好；楼层的偏好；内部结构其他设计（如工人房、阳台的数量、储备间等）的偏好。（ 6 ）对价格和付款方式的选择以毛坯房计算，每平方米所能承受的价格区间；装修预算（不包家私） ；购买车位的费用预算；管理费的价格预算；付款方式的选择；贷款年限的选择。（ 7 ）项目概念测试对项目地段的评价；对项目地点周边环境的认知；对项目开发前景的看法；购买的可能性及原因。（ 8 ）消费者特征 个人社会、经济
7、特征消费者年龄、职业、户籍；现时住房性质；现时居住区域、住房结构及面积；现有的家庭成员数和未来两年内的变化情况；家庭收入； 消费者的生活方式生活、消费态度业余爱好生活、消费观点 媒体接触习惯媒体接触类型媒体信任度房地产信息获取途径5、样本量本项调查必须严格保障数据结果的准确性。同时在统计理论上，只有大样本量的抽样调查才真正具备实际意义。基于这两方面的原因，在随机抽样的条件下，拟定的最大容许误差为 5% ，在此基础上，依据统计学计算公式：n=(Za/2 +2d)*(Za/2 +2d)= ( 1.96/2*0.05 ) * ( 1.96/2*0.05 ) =384因此我们拟确定本项调查的样本量为
8、400 个。第三部分：商家调查1 、调查对象：目标商家，按大型商场、超市、连锁店、专业市场、个体商店划分2、调查方法：深度访谈，是指对目标商家进行面对面深度访问，深层次获取商家的想法和意见。3、调查内容： 对现有商业楼盘的评价对楼盘规划、配套、商业环境、周边环境、经营效果、物业管理、售后服务等的评价； 对商业楼盘的期望对楼盘楼盘规划、配套、商业环境、周边环境、物业管理、售后服务等的期望； 对本项目的评价与建议在所开发的楼盘地段评价；对周边环境的认知与评价；对该项目发展前景的看法；租赁 / 购买的可能性及原因；价格的承受范围；对项目的建议。4、调查数量初步定 20 家，大型商场、超市、连锁店、专
9、业市场、个体商店各4 家。第四部分住宅、商业楼盘普查1 、普查区域： # 东城区、莞城区、篁村2、普查对象：住宅、商业楼3、普查内容：（ 1 ）地理位置及发展商；（ 2 ）物业类别；（ 3 ）占地面积、建筑面积和容积率、实用率；（ 4 ）规模与工程进度；（ 5 ）价格及付款方式；（ 6 ）物业管理公司及管理费用；（ 7 ）销售代理商；（ 8 ）按揭银行；（ 9 ）车位（个） ；10 ）销售率；11 ）开盘与入伙时间； （ 12 ）各种户型的面积及总的套数和比率；（13 ）优劣势分析；（ 14 ）广告诉求；（15 ）客户层面；（16 ）营销手段；（17 ）成功因素的分析。4、普查数量预计 500
10、 个第五部分周边物业考察1 、调查对象：项目地点步行5 分钟、 10 分钟、 15 分钟，公交车程10 分钟、 20 分钟范围内的所有物业。2、调查方法：实地观测、考察3、调查内容（ 1 ）物业状况住宅区数量人口数量学校、银行、娱乐场所、商业网点、医院等（ 2 ）人流和车流状况日人流量、车流量时段人流量、车流量公交路线状况道路单向行驶状况（ 3 ）周边人群购买力状况购买产品种类购买数量消费水平第六部分项目投资分析分析内容：1 、项目投资分析的假定条件2、项目投资可行性分析项目财务分析项目盈利能力分析投资回收期预测投资内部收益率预测平均投资回报率预测3、项目的风险与风险控制分析宏观因素所引致的风险及控制行业因素所引致的风险及控制市场因素所引致的风险及控制内部因素所引致的风险及控制
