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1、. . . .赎楼业务详解一、赎楼简述赎楼，是指在二手房交易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）归还银行贷款，解除房产抵押， 赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款 担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以 取得银行担保授信为前提。目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款 机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。1、交易类赎楼，即用于转按揭：目前，不少处于银行按揭贷款偿还期的商品房
2、大量涌入二手楼市。现在尚无法办理住房抵押转让登记， 市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。 这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。2、非交易类赎楼处于银行按揭贷款偿还期的商品房，由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主希 望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押 贷款，这就是常说的“加按揭”，也需要赎楼。以上两种情况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。二、赎楼业务特点1、期限短，费率按照单笔收取1 / 5. . . .根据房产交易情况
3、，现金赎楼关一般可在 10-20 天完成；关外时间稍长，一般在 20-30 天之间。市场 上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新 办理抵押登记手续约为 5 个工作日，时间长短上比较固定。目前现金赎楼收费标准为：使用现金 20 天以，费率为 1.5；使用现金超过 20 天，但在 1 个月的，费率为 2；使用现金超过 1 个月，以后每增加 15 天增加 1.02、风险较低现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三 人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎
4、楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。3、强调过程控制为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机 构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行 批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎 楼用途，监督业务办理的整个过程。4、业务来源较多依赖房产中介赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。必须通 过一定的业务量赚取一定收入。市场上的 P2P 网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保
5、公司等 合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风 险。三、赎楼业务流程与风险点（一）业务流程流程 合作机构发出业 务申请 风险管理部接参与人员风控部负责人调查员办理要求 通过微信群、群进行业 务发布 查验业务递交标准2 / 5流程 单，去银行核查 是否存在此单， 进行借款人资信 调查. . . .参与人员 办理要求 资料齐全，确定贷款期 限审核资料（原贷款合借款人全权委托 同、抵押合同、原贷款 调查员办理赎楼 调查员 银行欠款清单原件、新业务通过核查，上标； 资金募集齐全， 放款提交还款凭证给银行的贷款审批意见 复印件）法务人员审核资料的 法务人
6、员、 完整性，发标募集全资 上标员 金然后放款至赎楼账户。财务部、担平台与原银行解除抵 押登记手续 新银行办理抵押 登记银行放款于指定 账户P2P 公司提取资 金并回款于投资 人保机构、借 款人、调查员调查员或业务员财务人员、 银行公证书、房产证平台业务员控制银行 账户，关注资金进账情 况平台收取银行放款，扣 除售楼费用等，回款给 投资人。（二）风险点赎楼贷款周期较短，一般在 1 个月，资金用途明确，且容易监控，风险比较小，业务相对保守，因此 收益也相对较低，必须有一定的业务量做支撑。这种业务均为短期，非常适合 P2P 网贷的短期投资者。 赎楼操作中也面临的一定的风险，例如房子被查封，新银行放
7、款要求有明确资金去向等。二手房引发的争执主要有以下几种情况：1、买方交了赎楼款，卖方不履行售楼与交房义务；2、卖方当时购买房屋，只签订了商品房买卖合同，却未办理房产证，买房支付了赎楼款后，房产证 却一直办不下来，买方的权利就得不到保障，时间一长，一旦楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在 利益的驱使下可能将房产转卖他人，让买房处于不利境地。3、卖方恶意欺诈，把卖方交付的赎楼款挪为他用，而不交付给银行用于赎楼，导致买房利益受损。 4、房子被查封的风险是赎楼业务中最为关键的。在业务办理的过程中，当房产从原银行解除抵押登 记，房产证被赎回时，因借款人有其他纠纷或者存在其他债主，房产被查封，借款人无法再通
8、过新银 行办理抵押登记借款。市场上对以上风险的控制措施非常成熟，可充分控制用于赎楼的账户密码，由平台派专人跟进业务操 作，且业务调查人员在前期对客户的资信进行详细核查，包括个人征信，法院的执行人情况等。3 / 5. . . .关于银行要求受托支付受托支付是贷款资金的一种支付方式，指贷款人（依法设立的银行业金融机构）根据借款人的提款申 请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，目的是为了减小贷款被挪用 的风险。借款人赎楼之后向新银行以经营周转等名义进行房产抵押借款，这时银行要求借款人进行受 托支付。这种操作模式 P2P 网贷公司可设立贸易类的公司，银行将钱转入该贸易公司的账
9、户， P2P 网贷公司扣 除所借的钱后将剩余转给借款人，操作方式较为灵活。四、赎楼业务的市场与瓶颈（一）业务市场目前市场的很多人都是通过按揭方式购房，因此，几乎一半的二手房卖家需要赎楼业务。据 21 世纪 不动产市场研究部数据显示，2013 年二手房总成交套数同比涨幅高达 60.5%，成为近 7 年全市二手房 成交量的最高值。但是 2014 年二手房成交量同比 2013 年整体下滑。在搜房网二手房市场报告监控的 20 城市中，2014 年 1-9 月成交比 2013 年同期上涨的只有和两个城市。相反，、和年二手房成交量 同比大幅下滑。201301-201409 二手房成交趋势（单位：套）4 /
10、 5. . . .资料 来源：搜房网如果仅以为例，今年 1-9 月的二手房总成交量为 45320 万套，约以 4 万套计，每套需要的赎楼款按照 200 万计算，综合计算，在地区，一年赎楼款需要的资金量预计在 1000 亿元左右。当然这只是交易 性赎楼的一部分，非交易性赎楼部分未计算在。（二）发展瓶颈赎楼业务风险低，期限短。一般银行、担保公司按照放款金额的 2-3 个点进行收费，但对 P2P 网贷平 台来讲，放出同样的款项，期限越长，利息收入越高。如果收益只来自于单笔，平台需每月通过一定 规模业务量才可产生一定收益。因此业务来源是核心问题。以网贷平台“众金在线”为例，它采用与房产中介、担保公司合作的模式，由这些机构为公司提供项 目并为所提供的项目进行担保，业务期限均在 20 天左右，平台投资人的收益率约为 1%/月，借款端 收取的费用为 2%-2.5%，扣除公司的经营费用和中介费用，平台赚取的收益并不多。长此以往平台容 易对房产中介形成依赖，从而丧失业务资产端的核心竞争力。 P2P 平台如果只做赎楼业务，产品风险 虽然小，平台发展相对稳健，但将受到地域因素影响，市场难以形成扩之势。综合考量，平台应根据自身的业务优势和资本实力，构建符合自身发展的业务模式，不断创新金融产 品，逐渐形成自己的核心优势。5 / 5
