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1、博物馆物业管理服务方案目录I. 0 项目概况及服务定位22.0 物业管理服务模式设想33.0 各岗位工作人员职责44.0 劳资管理和岗位培训105.0 保洁服务管理方案166.0 公共秩序维护方案197.0 突发事件应急案238.0 消防管理方案259.0 设施设备维修及养2810.0 组织架构与人员配置32II. 0 费用测算33结束语351.0项目概况分析及服务定位1.1 项目概况描述某某市博物馆地处某某市新城区，是政治、文化集中地段，交通 便利，是某某市级综合性博物馆，博物馆的展厅大楼造型别致，极具 民族特色。楼顶塑有凌空奔驰的骏马，象征着内蒙古的吉祥与腾飞， 该建筑从建成之日起就成为自
2、治区首府标志性建筑之一。本物业服务 项目建筑面积约为 4850 平方米。1.2 项目管理运作核心设想我司根据“某某市博物馆”的特征、管理关键，决定本着专业化 经营的原则，组建“某某市博物馆”物业服务中心对项目进行管理， 同时以总部专业部门管理后盾将全力配合，提供技术支持。我们将在 项目采取以下的管理措施：建立推行信息反馈处理机制，在管理过程中做出的每一项管理决 策，我们在执行过程中进行监督，执行结果的好坏将反馈到管理决 策层，不断进行调整，以便做出更准确的管理决策。信息是企业动作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息采集的 真实性、科学性和全面性。信息流的走向是双向的，我们应该时时保 持信息反
3、馈通道的畅通，才能形成收集整理利用反馈的良性 循环，我们计划建立“信息岛”，建立百分之百投诉回访制度，使信 息反馈畅通。充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析 和利用。同时建立会议制度，定期与广大业主进行信息交流，全体业主均可 报名参加，会议纪要全部公布。定期入户征求广大业主的意见和建议， 对意见的处理和建议的采纳情况也将全部公布。推行“一站式物业管理”服务模式，大大缩减了业主的时间，得以事 情快速解决，同时提升了品质。推行“项目经理负责制”，可以是事情快速解决，避免了推诿现象。2.0 物业管理服务模式设想2.1 内部管理模式为了能够给”某某市博物馆”广大业主提供最优质的物业服务，
4、并将我司专业人士多年积累的成功管理经验运用在项目的实际管理操 作中，我们拟成立“我司某某市博物馆物业服务中心”。项目经理将 选派具有丰富物业管理工作经验的资深人士担任；“某某市博物馆”物业服务中心将采取由总公司总经理直接领导， 建设单位、政府职能主管部门、业主三方监督的“项目经理负责制”。 同时，物业服务中心的日常工作必须接受公司各职能部门（如办公室、 品管部、财务部）的指导、监督与考核。根据项目特点，本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在 本物业服务中心设立工程部、安防部、环保部、业主服务中心四个部门，由项目经理直接对各部门的工作实施指导，以便于直接、全面、 及时掌握日常工作及人员表现，
5、有效控制整个管理工程，减少失误， 提高工作效率。采取分区域管理模式，针对项目不同特点制定不同的管理模式， 尽最大化的满足业主的需求。2.2内部管理运作机制项目内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确分工，独立完 成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联系的“三位一体”的管 理活动与管理手段，形成一个封闭网络。而在整个具体运作中，项目 经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者。各项工作一经下达， 执行责任人即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道返回项目经 理，供项目经理做出校正、判断、总结，并通过从外界检查、评比的 结果中发现管理中存在的问题加以修正，使得物业服务中心的工作做 到有布置、有检查
6、、有总结，从而从根本上保证了项目工作的有效性。3.0、各岗位工作人员职责一、项目部主管职责1、负责项目部的经营管理，主持项目部日常工作。定期向公司报 告项目部工作情况，提交有关物业服务计划的建议。2、制定项目部管理目标和经营计划，并监督贯彻执行，保证经营 管理工作的正常进行。3、以身作则，做到有高度负责的精神，对业主负责，对公司负责， 嘴勤、腿勤、脑子勤，想到、说到、做到，同时要有不贪不占的高尚 品质。4、组织员工学习业务知识及职业道德教育，提高人员素质，提高 服务质量。建立并健全项目部的组织系统，使之合理化、精简化、效 率化。5、负责处理业户重要投诉及合理化建议。6、主持每周一次的项目部例会
7、，听取工作汇报，布置工作任务， 解决实际问题，改进管理方法，不断提升服务。7、每周全面检查项目部内外各场所管理情况及各班组工作情况和 服务质量，及时发现问题，积极解决问题。8、督促属下管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况， 并正确评价，培训管理人员，做好人员的考核工作。9、与社会各有关单位保持良好的公共关系，与服务辖区各业主各 单位保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表项目部处理对外关系 及接待来访业主、群众、团体、单位等。10、树立正气，坚决打击歪风邪气，保障管理工作顺利进行。11、以身作则、关心员工、奖罚分明，提高自身素质和修养，使 项目部具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体
8、员工的工作热情 和责任感。12、要与总公司保持一致，有令则行，有禁则止，不打折扣，勇 于创新。严格执行总公司的财务制度。二、秩序维护管理服务主管及秩管员职责1、根据项目部有关规章制度，组织全体秩管人员实行每日24小时 执勤制。2、制订项目部的年度秩管工作目标和计划，按月做出工作计划和 预算，经批准后执行。3、熟悉本所有公用部位、公用设备、设施颁布和位置，特别对、 消防井、消防管理等紧急处置情况了如指掌，学会些应急处理方法。4、负责组织实施秩管员对辖区内防火、防盗、防灾害事故的“三 防”工作。5、制订项目部秩序管理培训计划，经批准后组织实施。6、定期组织检查辖区各部位秩序、防火、安全和设施及工作
9、措施 并做好记录，及时发现隐患并上报，督促和监督有关部门限期整改。组织协助有关部门处理服务辖区内治安、火灾、生产事故等突发 性事件及调查事件原因，制定预防和纠正措施。7、对容易引起安全事故的场所和部位加强力量进行重点巡逻和检 查。8、负责组织对员工进行法制、防火安全、保密思想教育和安全技 能培训、业务知识培训和军训，每天训练、学习时间不少于十五分钟。9、经常进行检查督促，对重点部位实行人防、技防相结合，加强 值班、夜查、重大节假日值班安排。10、定期主持召开秩管员例会，并参加公司组织的有关秩序管理、 防火、保密工作会议。11、积极向业主、物业使用人宣传遵纪守法和消防安全等治安防 范知识。12、
10、指导、监督、检查各班的各项工作，掌握秩管部工作情况和 有关数据，及时向项目部主管汇报本部门真实情况和有关数据。13、及时对下级工作中的争议做出裁决。14、按时、按质、完成上级领导交办的其它工作。三、监控岗位职责1、监控室实行24小时值班制，值班人员要按时上下班，当值时不 准睡觉、不准干私活、不得擅自离岗，如需暂时离开需找合适人选替I I J岗。2、必须严格按照规定时间、范围，集中精力严密观察，对异常可 疑情况作好记录并录像。3、应根据他人提供的情况以及从监控屏幕中观察到的可疑情况， 进行定时、定位、定人及时录像，并做好记录。对电话报案及发现刑 事、治安案件、火灾、事故等应迅速报警处理。4、在当
11、班时不准做与工作无关的事，严守工作纪律。监控室禁止 无关人员入内，其他部门确因工作需要来监控室的人员也应作好登记。5、严格遵守监控设备操作程序，确保消防控制室的通讯设备畅通， 禁止调整改动中控计算机系统。严禁非专业人员触动、使用消防控制 室内的设施设备。6、在当班时主动做好监控室的清洁卫生工作，机房整洁无尘，物 品有序整齐。严禁在监控中心吸烟。7、严格执行交接班规定。未经公安、消防机关同意，不得擅自关 闭消防设施设备。8、监控室所监控范围及摄像头的开关时间均属保密，严禁外传， 更不准向无关人员介绍监控情况。9、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。四、工程人员岗位职责1、在项目部主管的领
12、导下，负责项目部房屋本体维护的全面管理 工作，每月组织检查房屋本体完好状况，做好检查记录。制定房屋本 体维修保养计划及方案，并即时监督、检查维修保养的实施情况。2、负责对所辖物业区域内设施、设备的运行、维修和保养工作， 进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。每周对设备设 施进行一次全面自检自查工作，及时发现问题及时跟进解决。3、贯彻执行公司制定的规章制度，负责对项目部的技工进行监督、 指导，及时制定培训计划，并对技工进行季度考核。4、带领工程运行维护维修部技工对项目配套设备设施的日常维修 养护工作，使管辖区域的供水、供电、供暖等设备运行正常。5、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的
13、工作，并提出可行 性建议。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并 进行解决。6、协助项目部主管跟进物业建设中遗留问题的改造。7、在接管项目时，协助项目部主管组织技术文件和物业档案的接 管，验收物业的本体及配套设备设施。8、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道，发 现问题及时跟进解决，并做好记录。9、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及消防井水 池水位控制线路等。10、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。五、保洁员岗位职责1、遵守公司和项目部的各项规章制度，工作时间不准干私活或做 与工作无关的事情，不准脱岗、串岗、大声喧哗、勾肩搭背等。2、负责保持辖
14、区内地面、墙面等公共区域及设施设备的清洁工作。3、负责垃圾的收集、转运集中、垃圾桶的清洗、垃圾桶等的卫生 消杀工作。4、对辖区内发生的违章现象进行劝阻并及时汇报。5、负责更衣室和休息室的清洁工作。6、负责工具设备的清洁及保养工作，不得丢失和人为损坏，不得 将清洁工具和用品私借他人使用和带回家中使用。7、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、 故障等，及时报告主管领导或专管人员，必要时积极协助专业人员排 除故障。8、发现事故隐患和可疑迹象，立即报告上级领导。9、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还给失主。4.0劳资管理和岗位培训41公司劳资管理简述人事劳资管理系统是一个企业单位不可缺
15、少的部分，它的内容对 于企业的决策者和管理者来说都至关重要，所以人事劳资管理系统应 该能够为用户提供充足的信息和快捷的查询手段。企业人力资源管理的最高境界应该是让所有的员工都自觉自愿地 工作，人前人后都一个样，这就要求整个企业团队的心要齐。有句老 话叫“人心齐、泰山移”，但不是所有民企都能做到的，能够长久做 到的恐怕就更少了。因此我司在劳资管理系统上推行物质、精神双管齐下的制度化管 理，即运用劳动条例、员工考勤制度、员工奖惩条例、 绩效考核制度、员工薪酬福利条例、员工请销假制度等 硬性物质化制度体系，建立起员工稳固坚实的就业基础，同时发挥员 工守则、企业理念、员工培训奖励机制、职业专向接班 人制度、献言进谏奖励制度等完善的企业文化、奖励系统提升 员工在企业管理中的参与感、归属感，进而增强员工的企业主人翁意 识，将固有的“为自己工作”成功的转化为“为大家工作、为公司工 作、为社会工作”，实现“大社会人”的真正存在意义。4.2 人才管理准则4.2.1、量才录用，培养提升。我们在用人上比较突出的做法是：重视管理人员的品德修养、工 作能力以及在职培训；强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化 本地化。在管理人员的选拔上，我们将严格按照既定的招聘标准，择优录 用
