《房地产开发贷款评估报告材料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发贷款评估报告材料（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发贷款评估报告项目名称：“XX XX”项目企业名称：四川XX房地产有限公司评估单位：成都精至诚房地产评估有限责任公司目 录第一章 概 要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章 项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状
2、况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章 偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章 贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章概 要根据四川XX房地产有限公司开发“XX XX”工程申请贷款的需要，经工行 XXX支行初审，并报工行X分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组， 于 2002 年 11 月 24 日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为 20
3、02 年 9 月 30 日） 。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于 2002 年 11 月 29 日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价四川XX房地产有限公司（以下简称四川XX）成立于 1999年7月22日，是 XXX X集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表X X X ,注册资本2000万元，分别由X X X X集团股份有限公司投资1800万元和X X X X房地产有限公司投资 200 万元
4、构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“X X X X”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开 发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“XXX X”业已取得近 2.5 亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为 15848.89 元。截止 2002 年 9 月，公司资产总额为 21335万元，负债总额为 13482 万元，所有者权益为 7852万元。四川X X在工行X X X支行开有一般结算帐户。截止 2002年9月 30日，在工行XXX支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行XXX支行借款7000万元，中行XX支行借款 2000万元
5、，均按时付息， 无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行X分行审核评定信用等级为未评级。通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势, 自身积累增加, 对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。二、项目评价“乂乂 乂乂”居住小区项目,位于成都市东南部锦江区X X乡永兴村三、四组（XXX村）二环路内侧XXX米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648 平方米（含代征地41,024 平方米） ，建筑总面积116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可销售面积95,118 平方米，赠送
6、面积 16,044 平方米） ，会所 2,820 平方米，幼儿园 1,490 平方米，配套用 房 620 平方米。项目规划设计有52 幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160 平方米到 298 平方米之间，共403 套，其中联排别墅319 套、复式别墅 84 套。项目容积率0.95 ，绿化率53%。项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于 2001 年 8 月全面开工，截止2002 年 11 月已完成 52 栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002 年 1
7、2 月完工交房。三、市场评价根据企业提供的资料，“X X X X”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391 元/ m2 ，复式别墅平均售价4183元/ m2 。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61 万元，复式别墅6061.17 万元 ,预计可实现销售收入 49527.78 万元。四、 投资筹资评价根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，
8、经测算该项目总投资40573.09 万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20 万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用） 4893.89 万元。经评定单方成本为 3494.91 元/ 平方米；其中：土地1489.04 元/ 平方米、前期工程费 68.30 元/平方米，房屋开发费为 1327.16 元/ 平方米、费税（主要为综合报建费、集资费 ）140.85 元/ 平方米、期间费用 421.55 元/ 平方米，其他费用8.19 元/平方米，不可预见费 39.82 元/ 平方米。企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期XX集团代还，详见附件：
9、XX集团承诺函，截止 2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000 万元（ 2003 年到期） ，向工行新增房地产开发贷款5383.08 万元，销售滚动投入 13711.46 万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93 万元。五、 财务评价经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下： （详见评估主表4 项目财务现金流量表）1、项目建成后将实现净利润4108.17 万元；2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；3、财务净现值（还原利率10） ：按全部投资计为 3341.04 万元；4、动态
10、投资回收期 （ 还原利率10%）：按全部投资计为2.03 年；由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10%）,财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按X行财务评价标准可行。六、 贷款风险评价通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25,低于风险度 0.6 的界限值。该公司向X行提出贷款担保方式为其母公司X X 乂X集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方XXXX集团股份有限公司 2001年所有者权益为 16.8 亿元，其中未分配利润为 2.87 亿元，对外担保为 1.
11、9 亿 元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。七、 评估结论评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“ X X X X ”项目建设条件具备，目前，土建已完成90，景观已完成40，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为 AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向x行提出贷款担保方式为其母公司X X X X集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方XXXX集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8 亿元，其中未分配利润为 2.87 亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
