《房地产业未来发展趋势》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产业未来发展趋势（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宏观调控下中国房地产市场的发展趋势一、2004年房地产市场的走势去年以来，在国家宏观调控政策的作用下，我国房地产市场的形势总的说是“发展中调整，调整中发展”。一方面，房地产业投资和各项指标得到了有效控制；另一方面，我国房地产业仍保持了很高的增长。（一）完成开发投资。全国总计完成开发投资13158亿元，比上年增长28.1%。增长幅度逐月减小。一季度增长率高达41.1%；上半年增长率为28.7%；前三季度增长28.3%；全年增长28.1%。其中，商品住宅完成投资8837亿元，占总完成投资的67%，同比增长28.7%（其中经济适用房投资同比下降2.5%，有11个省市自治区下降幅度在%与59%之间）；
2、办公楼和商业营业用房分别增长28.3%和31.4%。分地区看，中部地区增长最高，为37.6%，东部为27.9%，西部为20.6%。（二）资金来源结构。全年房地产企业资金到位17169亿元，比上年增长29.9%。其中，企业定金及预收款达到7395亿元，比上年增长44.4%，占到位资金的比重达到43.1%，比上年增加4.4个百分点；企业自筹资金5208亿元，比上年增长38%，占到位资金的比重为30.3%，比上年增加1.8个百分点；国内贷款3158亿元，比上年增长0.5%，占到位资金的比重由2003年的23.8%降低到18.4%，是近几年来的最低比重。利用外资228.2亿元，比上年增长34.2%，占
3、到位资金的比重为1.3%，与上年持平。其中，外商直接投资142.56亿元，比上年增长22.6。债券0.19亿元，比上年同期减少65.2%。（三）房屋竣工面积。全国累计完成4.25亿平方米，比2003年增长2.1%，增幅比2003年回落19.4个百分点。其中，商品住宅竣工面积3.48亿平方米，增长2.3%；办公楼竣工面积下降4%；商业营业用房竣工面积增长2%。（四）商品房销售面积。全国商品房市场呈现供销两旺的局面，商品房销售面积达到3.82亿平方米，比2003年净增加4412万平方米，增长幅度为13.7%。销售额达10375.71亿元，比上年增长30%。（五）商品房价格。全国商品房平均销售价格上
4、涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点。其中，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。东部地区增长最快，为16.4%；中、西部地区分别为9.1%和6.1%。（六）新开工面积。全国商品房新开工面积为6.04亿平方米，增长10.4%。其中，商品住宅新开工面积为4.79亿平方米，增长9.3%；办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长了16.1%和16.2%。（七）商品房空置面积。全国商品房空置面积为1.23亿平方米，比2003年末下降8.3%，是近几年来的最大降幅。其中，空置时间在一年以上的商品房面积为6267万平方米，所占比重为50.8%。按用途分，商品住宅空置面积为7405万平方米，下降1
5、5.6%，但商业营业用房空置面积增长了5.2%。（八）土地购置面积。完成土地购置面积近4亿平方米，同比增长5.9%，增长幅度比2003年下降15.9个百分点。（九）土地开发面积。完成土地开发面积2.23亿平方米，比2003年下降11.4%。几点分析：1、由于实行了宏观调控，房地产投资增速比上年减少1.6个百分点，但仍然偏高。房地产投资连续5年持续高速增长：2000年19.5，2001年25.3，2002年21.9，2003年29.7，2004年28.1。2、资金来源的结构发生了明显变化。企业自筹资金和定金及预收款资金以及利用外资均有大幅增长，而国内贷款的比重和增长速度明显放慢，债券等其它融资渠
6、道迄无突破，资金渠道多元化尚待“破冰之旅”。3、商品房销售面积增长幅度大大高于商品房竣工面积的增长幅度，反映了需求的旺势。4、销售额增长幅度大大高于商品房销售面积增长幅度，反映了价格上涨过快的趋势。5、一方面商品房投资大幅增长，另一方面经济适用房却出现负增长；一方面商品住宅空置面积大幅下降，另一方面商业营业用房空置面积大幅增长，而新开工房屋中，办公楼和商业营业用房增幅又高于商品住宅增幅。这些都反映了商品房开发的结构性问题将进一步显现。二、 国家对房地产行业的政策导向2004年以来，国家推出了一系列宏观调控政策，既着眼于抑制房地产开发投资的过快增长，又着眼于抑制房价的过快上涨。主要有：（一）治理
7、整顿土地市场秩序。2004年4月29日，国务院办公厅发明电明确在治理整顿期间半年内全国暂停农业用地转非农建设用地。（二）加强金融调控和信贷管理。2004年4月28日，中央决定适当提高存款准备金率与差别存款准备金率制度。（三）清理固定资产投资项目，着力解决投资膨胀的问题。2004年4月27日，国务院发文，决定开展固定资产投资项目清理，重点是钢铁、电解铝、水泥及党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目和2004年以来新开工的所有项目。（四）提高项目资本金比例。2004年4月26日，国发13号文件明确对钢铁、电解铝、水泥、房地产开发行业建设项目资
8、本金比例进行调整，钢铁项目提高到40及以上；水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金比例提高到35%及以上。（五）规范房屋拆迁管理。2004年6月6日，国务院办公厅下发了国务院办公厅关于控制城市拆迁规模严格拆迁管理的通知，明确提出“各地要严格控制房屋拆迁面积，确保今年全国房屋拆迁总量比去年有明显减少。凡拆迁矛盾比较集中的地方，除保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等建设项目、以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用住房和廉租住房项目外，一律停止拆迁，集中力量解决拆迁问题。（六）清理拖欠工程款。房地产开发企业拖欠工程款约占房地产开发资金的6%-10%。（七）调整利率。2005
9、年3月16日，中国人民银行宣布上调个人住房贷款利率水平；3月21日，启动信贷资产证券化试点。（八）推进房地产税改革。2005年3月20日，财政部负责同志在一个“论坛”上表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。几点分析：1、今年宏观调控比去年更紧迫 温总理在政府工作报告中明指出今年要“坚持加强和改善宏观调控”。最近，国家发改委主任马凯指出 ，今年的宏观调控形势如果出现逆转，原定作为“十一五”规划“起步年”的2006年将被迫变成“调整年”，这不仅会影响“十一五”计划开局，还将影响2020年小康目标的实现。目前经济运行的主要问题是：能源紧张、价格上
10、涨、部分行业投资过多等等在去年曾印证经济过热的现象今年又再次显露苗头。“老问题没有解决，新问题又出现了。” （1）去年，因为经济过热而引发煤电油运紧张，全国有24个省市拉闸限电。而今年1至2月的用电淡季，还是有20多个城市拉闸限电。（2）今年的价格总水平上涨也面临很大压力。石油和铁矿石等工业原料的价格正在大幅上涨，生产资料价格的上升最终会影响物价。今年1、2月份，原材料、燃料、动力购进价格已分别同比上涨10.8%和9.8%。更值得注意的是，由于消费品价格市场竞争过于激烈，原材料和能源等上游价格上涨压力并没有太多的释放。而关键是不要让这种压力累积起来，否则一旦压力开闸，造成的后果可能更为严重。（
11、3）今年前两个月固定资产投资增长仍达到了24.5%（房地产投资增幅为27%）。这一速度比去年全年的平均值仅低0.3个百分点。理想的水平是将速度控制在15%-16%，前两个月的增速无疑仍然太快。今年前两个月的投资数据反映了继去年第三季度反弹后再次加速的势头。预计3月份投资增长也不会太低。如果长期下去造成的后果就是物价的猛涨。再从前两个月的工业增加值状况看，增长率为16.7%。这比去年全年的平均速度还要块。如果到了能源和原材料不能支撑如此高速的经济运转的时候，就不但会给经济结构调整带来难题，而且有可能使整体经济拖入通胀的泥潭。“因此，宏观调控的形势的确很难令人乐观”。针对这样的经济形势，今年宏观调
12、控的重点是落实财政、货币双稳健政策，严控土地和信贷闸门，扩大消费需求和保持价格稳定。尤其要缓解煤电油运的紧张局面。为此，今年将以法律的形式，对10个行业确立节能要求。2、政府对房地产市场的宏观调控的导向既着眼于抑制房地产开发投资的过快增长，控制房地产市场发展的节奏，优化房地产开发结构；又着眼于调整房地产市场的需求，缓解部分地区住房供求矛盾，抑制房价的过快上涨。首先，从加强房地产市场的管理来看，国家建设部2005年工作要点中开列了如下调施：（1）继续控制房屋拆迁规模和调整住房供应结构。落实城镇房屋拆迁中长期规划和年度计划制度，完善拆迁计划审批备案制度，将2005年城镇房屋拆迁规模控制在2004年
13、水平以内。加大中低价位普通商品住房供应，限制非住宅和高档及大户型住房建设。加强经济适用住房建设和管理，严格控制供应对象。支持对危旧住房改造和困难企业利用自用土地组织住房困难职工集资建房。加快城镇廉租住房制度建设，逐步扩大廉租住房制度覆盖面。加大住房公积金归集力度，加强监管，保障资金安全，提高使用效率。加快实施住房分配货币化，规范补贴发放和管理。继续搞活住房二级市场。研究解决进城务工农民住房问题。（2）继续清理建设领域拖欠工程款。加强对建筑领域拖欠工程款问题的调查分析。督促地方政府落实清欠措施，确保年内基本偿清政府投资项目拖欠的工程款。深入推进房地产开发项目以及社会项目的清欠工作。会同有关部门，
14、落实政策措施，防止在建和新建项目拖欠。建立健全防止拖欠工程款和农民工工资的长效机制。（3）进一步整顿规范房地产市场和建筑市场秩序。加强房地产开发建设行为的监管，落实项目手册备案制度、项目资本金制度、住宅小区交付使用制度，加快完善房地产中介市场规则，进一步搞活住房二级市场。规范发展物业管理，加强服务监督。完善房地产信用档案体系，加大对失信行为的曝光力度，发挥失信惩戒机制的作用。及时查处业主违反招投标法规、违反工程建设程序等违法行为，进一步解决工程转包、违法分包问题。其次，从金融管理来看，从去年10月29日起，金融机构1年期存、贷款基准利率分别上调0.27个百分点。今年3月16日，央行下发了关于调
15、整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知（61号通知），再次对商业银行自营性个人住房贷款政策进行调整：一是上调现行的住房贷款利率下限，个人住房贷款不再实行优惠利率，而是与其它商业贷款一视同仁，商业银行有权选择5.51至6.12的任意水平的年利率；二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。尽管此举被视为“温和的调整”，但对房地产市场的影响己经显露苗头。据北京最近举办的一次参观人数13.2人次、意向成交房屋2017套、意向成交金额8.82亿元的 “火爆”“房交会”的会上调查：八成人目标房价为50万元，说明加息导致购房者调低了目标房价；五成人
16、表示加息后按计划购买房屋；四成人想一次性付款。而据焦点房地产网的网上调查显示：五成网友选择会影响购房计划，三成网友选择不会影响，两成网友选择持币观望；五成网友认为会影响还贷计划，三成网友认为不会影响；认为加息后房价会涨或会跌的网友大体各占一半。尤其是加息以后影响最大的是“用家”还是“炒家”，看法很不一致。据北京市城建研究中心近日发布的北京市商品住宅购房对象购房需求抽样调查结果显示：八成多人购房为了自己住（其中，购买高挡商品住宅的占12.1%）；不到一成（7.9%）为投资购房；七成半人月供能力不超过2000元；八成多人表示不会终止购房计划，不到一成人（6.18%）表示受加息影响暂停购房。另据专家测算：在其他条件不变的情况下，首付每提高一成，炒楼者的资本收益率就将下降5%。以上调查预测，可供大家分析形势时作参考。但央行61号通知中有一条规定从长远来看对所有
