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1、第一页目 录录前 言言项目概况况及市场场环境营销服务务计划纲纲要营销策划划及营销销工作内内容营销工作作时间安安排营销实施施细则及及人员组组合营销策划划取费标标准第二页前 言本营销计计划书是是在对牛牛群中国国商贸城城项目所所在地蒙蒙城区域域（周边边区域未未及调研研）及合合肥区域域的安徽徽大市场场、长江江批发市市场、安安徽轻工工商城、漕漕冲批发发市场等等部分市市场调研研基础上上，结合合我公司司以往代代理销售售楼盘市市场经验验，集思思广益，提提出有针针对性的的营销策策略和初初步的物物业（项项目）定定位及目目标定位位来锁定定市场的的操作纲纲要。为为有效的的营销策策略设定定和实际际协调运运作及进进一步销
2、销售牛群群中国商商贸城并并成功执执行做好好前期准准备，旨旨在通过过最大限限度化的的项目特特殊优势势，转化化并消除除项目的的现存（既既存）劣劣势，运运用各种种强销手手段与方方法，规规避项目目的客观观威胁，从从整体上上提高牛牛群中国国商贸城城的总体体质素和和强大的的市场竞竞争力，为为项目发发展商成成功建设设提供营营销策略略并深入入执行运运作，完完成品牌牌销售的的巨大张张力，安安徽永大大物业顾顾问有限限公司愿愿作市场场航手并并绝对能能做好航航手，为为牛群中中国商贸贸城护驾驾引航。第三页第一部分分 项目目概况及及市场环环境一、牛群群中国商商贸城项项目概况况牛群中国国商贸城城位于中中原皖北北历史文文化名
3、城城的蒙城城市区东东南部，占占地面积积3988亩，总总建筑面面积200万平方方米，投投资近22亿元人人民币。牛群中国国商贸城城经县人人民政府府批准，工工商行政政登记注注册，以以著名相相声表演演艺术家家牛群名名字命名名的大型型商品交交易市场场和商业业贸易中中心，该该项目将将建成标标准商铺铺25000个，临临街营业业房7000余套套，其中中一期共共建14450个个商铺及及1500套临街街营业房房，现已已建设完完毕，二二期正在在投资建建设。牛群中国国商贸城城将建成成一个商商品齐全全，经营营灵活的的综合物物流大平平台，集集小商品品批发市市场、食食品批发发市场、服服装批发发市场、纺纺织品批批发市场场、日
4、用用百货批批发市场场、五金金电器批批发市场场、文体体百货批批发市场场、儿童童用品批批发市场场为一一体的综综合批发发市场，必必将成为为南北交交汇的皖皖北及中中原腹地地的商品品集散地地。二、交通通状况及及市场环环境牛群中国国商贸城城地处蒙蒙城县东东南，紧紧靠码头头路和3307省省道且铁铁路、国国道、省省道、高高速公路路交叉纵纵横其间间，形成成得天独独厚的地地理位置置和便捷捷的交通通网络。蒙城五千千年沉积积的人文文资源，形形成了深深厚的“徽商”文化，中中国第一一养牛大大县、蒙蒙城巨葱葱种植基基地、篱篱笆花生生之乡等等大批优优势资源源，构筑筑了一种种优异的的产业市市场环境境。 第四四页第二部分分 营销
5、销服务计计划纲要要安徽永大大物业顾顾问有限限公专业业操作体体系一、为牛牛群中国国商贸城城项目提提供营销销代理服服务价值值：1、通过过科学的的专业市市场调研研深入了了解蒙城城（辐射射周边1100公公里区域域市场）专专业市场场竞争状状况，消消费投资资偏好，从从而识别别目标市市场，描描述目标标市场轮轮廓和专专业市场场需求数数据。2、确定定市场定定位组合合（目标标市场组组合、产产品组合合、价格格策略、营营销策略略），提提出项目目文本规规划建设设建议及及市场培培育策略略，制定定完善的的营销推推广策略略和宣传传推广计计划。3、贯彻彻运用市市场研究究成果及及销售推推广计划划：全程程跟进营营销，监监控营销销策
6、略使使营销推推广更系系统；深深入高效效执行，有有效地创创造较高高较明朗朗边际效效益。4、利用用丰富的的营销推推广经验验，以人人为本，整整合媒介介，减少少发展商商投入宣宣传上的的无效推推广资金金，协助助发展商商整合各各种专业业社会资资源（如如政府行行为、名名人效应应营销），打打造营销销操作体体系，营营造一流流营销环环境，创创造一流流营销绩绩效。5、利用用科学有有效的营营销体系系，结合合当地人人文环境境及目标标市场状状况，建建立销售售信息网网络及反反馈系统统，及时时检验营营销策略略执行效效果，及及时有效效地调整整价格策策略、营营销手段段，减少少销售障障碍，尽尽快实现现销售目目标。二、为牛牛群中国国
7、商贸城城项目提提供营销销代理服服务职责责：1、 明确项目目市场定定位组合合（4PP），揭揭示项目目规化设设计整体体市场状况况，推广广运做市市场。第五页 2、制定定营销推推广计划划，以人人为本，注注重人文文行销等等策略组组合及宣宣传（媒媒体整合合）推广广政策。3、协助助牛群中中国商贸贸二期开开盘的前前期准备备工作，并并力争迅迅速整合合市场，盘盘整一期期并销售售出去，奠奠定二期期销售基基础。完成营营销工作作中资料料设计制制作、人人员组织织及培训训组建专专业销售售队伍，明明确营销销职责，确确立营销销理念组织、监监控广告告、媒体体、礼仪仪在营销销工作中中的运用用切实紧紧密配合合发展商商迅速有有效地操操
8、作项目目市场4、营销销组织运运作过程程监控。营销网网络组织织、人员员安排、市市场布置置及培训训营销分分阶段实实施方案案与实际际进度策策略报告告宣传推推广效果果监控、评评估及修修正上阶段段营销实实绩，优优劣分析析，下阶阶段营销销决议不确定定影响市市场运作作因素的的预测与与规避竞争类类市场销销售动态态与报告告整体营营销效果果测评、总总结安徽永大大物业顾顾问有限限公司营营销服务务计划纲纲要一、牛群群中国商商贸城项项目营销销推广策策划A区域市市场实态态分析1综合合商贸城城（含蒙蒙城周边边区域）市市场总体体供求状状况2蒙城城牛群中中国商贸贸城周边边大市场场或专业业市场分分析B项目卖卖点提炼炼及项目目分析
9、1牛群群中国商商贸城卖卖点提炼炼2该项项目综合合市场分分析第六页 C目标市市场定位位组合1牛群群中国商商贸城卖卖点提炼炼，要准准确有效效切入市市场 2商贸贸城产品品定位及及集合批批发区域域定位3商贸贸城项目目形象定定位4商贸贸城项目目人文背背景切入入定位D目标客客户群体体分析1蒙城城周边区区域人口口总量消消费及地地块分布布状况分分析2专业业市场适适应性经经济发展展及经营营受众分分析3区域域市场及及周边区区域经营营受众心心理调研研分析4项目目市场客客户群体体定位与与选择分分析5确定定牛群中中国商贸贸城目标标市场6确定定牛群中中国商贸贸城目标标客户群群E牛群中中国商贸贸城项目目价值分分析1专业业区
10、域市市场（特特殊市场场）价值值分析的的基本方方案2专业业市场类类比可实实现最大大价值分分析法3采用用直观的的项目类类比分析析法F营销方方案改进进、完善善1根椐椐项目总总体定位位进行营营销方案案的完善善2依据据项目建建筑形式式，寻求求市场切切点进行行方案改改进3营造造牛群中中国商贸贸城整体体环境的的客户认认同系数数 二、整整体营销销推广策策略及营营销计划划1目标标市场定定位及项项目产品品定位2卖点点提炼及及市场营营销切入入点的确确定3分价价段营销销主体及及营销概概念推广广4产品品品牌形形象定位位及市场场形象定定位第七页5项目目识别系系统与营营销网点点的市场场诉求6价格格重新调调整定位位策略7广告
11、告传播策策略与媒媒介组合合策略 8销售售现场包包装方案案与销售售阶段控控制9现场场销售及及边际关关系人员员营销的的执行管管理10营营销方案案制定、执执行及营营销费用用预算与与控制三、销售售前期准准备工作作1售前前资料准准备：法法律文本本、合同同文本、楼楼书制作作及其它它宣传资资料2组建建专业营营销队伍伍，对营营销队伍伍进行培培训与职职责分工工3营销销队伍的的管理：a、销售售部人员员培训（业业务基础础培训课课程，销销售技巧巧，公司司背景与与项目知知识） b、签订订买卖或或租赁合合同的程程序（售售房部签签约程序序，各类类销售签签订合同同的技巧巧方法）c、销售售模拟、演演示d、销售售手册与与图表资资
12、料e、客户户全程信信息系统统管理f、销售售作业指指导四、营销销周期细细分及过过程控制制1营销销周期细细分：入入市时机机的安排排，销售售周期细细分2营销销过程控控制：销销售实施施过程，销销售结束束评介 五、牛牛群中国国商贸城城项目二二次营销销安徽永大大物业顾顾问有限限公司将将深度导导入全程程营销概概念，结结合牛群群中国商商贸城一一期销售售优劣，进进行二次次营销来来提升发发第八页展商的品品牌并积积累客户户资料，充充分利用用可比价价值定位位，迅速速整合一一、二期期市场互互动资源源与边际际营销理理论，促促进项目目市场有有效营销销网络的的运作，营营造成功功营销模模式，增增进发展展商的可可持续经经营平台台
13、。 1全面面营销：全面介介入全员员营销全全过程营营销2品牌牌战略：品牌塑塑造、维维护、提提升3制定定牛群中中国商贸贸城可持持续经营营战略规规划第三部分分 营销销策划及及营销工工作内容容一、营销销前期策策划 1、针针对性市市场调研研： aa、区域域市场及及本项目目片区市市场概况况，周边边区域市市场综合合状况；b、本项项目主要要可比性性分析（主主要竞争争对手状状况与经经营比较较）；cc、市场场经营受受众购买买力，购购买群体体分析。2、项目目分析：a、项项目概况况；b、项项目状况况解析；c、项项目发展展之矩阵阵分析。3、项目目综合分分析及定定位：aa、定位位背景综综述；bb、项目目经营定定位；cc、
14、项目目功能定定位；dd、项目目客户定定位；ee、项目目形象定定位；ff、项目目价格定定位。二、营销销中期策策划1、销售售时机建建议；22、销售售必备条条件；33、销售售网络组组建；44、销售售人员管管理与培培训；55、分阶阶段营销销策略；6、营营销各阶阶段的细细分与安安排。三、营销销后期策策划1、项目目形象包包装综合合点；第九页2、建筑筑整体包包装(设设施服务务包装、心心理形象象包装、地地盘包装装、楼书书展板及及平面包包装、楼楼盘名称称及附属属名称包包装、广广告媒介介宣传口口号与组组合，社社会形象象包装)；3、卖点点梳理及及重组、构构建；4、宣传传手段（口口碑、人人、媒介介组合）应应用；5、媒介介推广及及费用预预算； 6、营销销全程策策略要点点；7、营销销网络综综合应用用；8、营销销日程安安排及费费用预算算。四、强势势营销执执行1、销售售人员培培训、管管理；2、项目目市场整整体管理理条例（培培育市场场必备之之基础）；3、客户户（含潜潜在客户户）管理理系统；4、营销销过程监监控及策策略调整整；5、营销销各阶段段会议之之安排；6、每月月每阶段段营销状状况总结结；7、
