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1、商业计划书编制单位： 编制时间： 目 录一、咸宁概况51、咸宁城市映象51.1历史文化底蕴深厚，民间艺术特色鲜明51.2自然生态环境优越，打造“绿色咸宁”62、咸宁自然概况62.1地理位置62.2自然气候72.3辖区及人口72.4自然资源83、咸宁经济环境分析93.1整体经济运行情况93.2产业结构变化情况113.3开发区发展情况123.4居民消费能力趋势134、咸宁城市总体发展规划与构想144.1城市区域定位144.2咸宁市建设生态城市的目标144.3咸宁市城市发展方向155、两型社会建设、8+1城市圈与咸宁区位优势155.1生态优势175.2区位优势185.3资源优势196、咸宁城市规划2
2、06.1、城区交通规划206.2城市中心商务商业发展规划216.3城市人口规划23二、咸宁市房地产市场分析241、咸宁市区各主要区域概况241.1咸安区241.2温泉区251.3咸宁经济开发区252、咸宁市房地产发展现状262.1咸宁商品房走势262.2高层逐步成为市场主流272.3户型面积供应情况272.4消费群以本地人为主283、咸宁房地产发展趋势283.1咸宁未来市场供应情况283.2咸宁市场消化力预判293.3高层建设量继续放大，户型面积进一步紧缩293.4城市房地产发展水平将不断提升294、住宅市场研究304.1主要楼盘基本信息314.2典型楼盘研究项目分析324.3住宅分析小结43
3、5、商业市场研究435.1温泉路商圈445.2南大街商圈445.3商业业态分布分析455.4 咸宁市主要在售商业项目介绍465.5咸宁市建材家居市场分析486、咸宁写字楼市场分析497、咸宁酒店市场分析508、市场分析结论518.1住宅市场分析结论518.2商业地产市场分析结论528.3写字楼市场分析结论528.4酒店市场分析结论54三、项目定位551、项目概况551.1项目基本情况551.2项目周边交通情况561.3项目用地条件562、地块SWOT分析572.1地块优势572.2地块劣势572.3地块机会572.4地块威胁583、项目产品定位583.1综合楼商业定位593.2综合楼写字楼定位
4、673.3综合楼酒店定位693.4住宅定位713.5物流中心定位73四、投资估算与财务分析731、投资估算741.1主要基础数据741.2主要基础数据的确定741.3各类物业销售收入估算751.4销售收入估算表761.5投资开发成本与费用估算761.6各项成本明细772、资金筹措方案782.1项目资本金及其构成782.2项目借款782.3销售收入再投入782.4投资使用计划783、财务评价783.1投资开发成本与费用估算783.2利润与税金783.3资金平衡能力分析79一、咸宁概况1、咸宁城市映象1.1历史文化底蕴深厚，民间艺术特色鲜明咸宁有着深厚的历史文化底蕴，以铜鼓为代表的商周青铜文化，以
5、赤壁之战为代表的三国文化，以北伐战争汀泗桥战役为代表的革命文化，以向阳湖文化名人村为代表的名人文化，以温泉、九宫山、陆水湖为代表的生态文化，在全省乃至全国都有着广泛影响；民间文学艺术特色鲜明，民间歌舞、音乐、剪纸、布贴等远赴欧洲十几个国家演出和展览，呜嘟、高筒提琴是全国独有的民间乐器，提琴戏是全国独有的地方剧种，民间机智人物故事、民间叙事诗在全国民间文学殿堂占有重要的位置。【咸宁温泉】【九宫春晓】【高筒提琴】【呜嘟】1.2自然生态环境优越，打造“绿色咸宁”【楠竹】咸宁，物华天宝。全市森林覆盖率达53%，空气质量极好，全年有300天以上空气质量属于优良。木材蓄积量约800万立方米，被植物学界誉为
6、“中国亚热带自然生态平衡之典型”，是闻名全国的“桂花之乡”、“楠竹之乡”、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”。现有的桂花面积11635亩，居全国第一，年产量15.5万公斤，居全国第二。2、咸宁自然概况2.1地理位置咸宁市位于湖北省东南部，地跨东经1133211458，北纬29023019，138公里长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称。咸宁市咸宁市咸宁东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻
7、。咸宁区位适中，交通便捷，距北京、上海、广州的空中里程均为1000公里，车程一个半小时即可抵达武汉天河机场，是湖北对外开放的南面窗口。2.2自然气候咸宁市属亚热带大陆性季风气候。气候温和，降水充沛，日照充足，四季分明，无霜期长。冬季盛行偏北风，偏冷干燥；夏季盛行偏南风，高温多雨。年平均气温16.8，极端最高气温41.4，极端最低气温为零下15.4。年平均降水量1577.4毫米，年平均日照时间为1754.5小时，年平均无霜期为245258天。主要灾害性天气有倒春寒、大暴雨、水灾、洪涝及夏旱、伏旱。2.3辖区及人口咸宁市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，共设11个乡、5
8、1个镇、6个办事处，下辖1271个村民委员会、11585个村民小组。【咸宁市行政区划图】咸宁全市国土面积9861平方千米，主城区国土面积1502平方千米，全市城市建成区面积达到91平方公里，拥有城市人口96万人，城市化水平达到37%。市区规划区面积为317.76平方公里，建成区面积为25平方公里。2009年末全市总人口为290.63万人，城市人口58万人，其中咸宁市区城市人口28.23万人。2.4自然资源土地资源：咸宁市土地总面积974983.94公顷，大体为“六山一水两分田，一分土地为家园”的土地使用格局。其中：耕地面积209369.44公顷，占21.47；林地417258.84公顷，占42
9、.8；牧草地15.98公顷，占0.0016；居民点及独立工矿用地34195.67公顷，占12.77；未利用土地1515.55公顷，占15.54。全市人均耕地0.078公顷，低于全省平均水平，人地矛盾比较突出。矿产资源：以非金属矿产为主，金属矿产次之，能源、水气矿产少。已发现矿产37种，其中查明资源储量的矿产18种，包括能源矿产2种、金属矿产8种、非金属矿产7种、矿泉水1种。全市有11种矿产资源的储量列居全省前五位。其中，居全省第一位的有镁、锑、独居石、钽、地热等5种矿产，居第二位的有金、铌、冶金用白云岩等3种，居第四位的有煤、钒、锰3种。水资源：咸宁市境内水面宽阔，河港沟渠纵横交错，塘堰河库星
10、罗棋布，水利资源十分丰富。长江依境东流，境内里程126公里。全市有中小河流254条，其中，河长在50公里以上的7条，2049.9公里的有37条，519.9公里的有210条。其中，市内有大小湖泊11个，总湖容31.523亿立方米。物产资源：农作物：稻谷、小麦、大麦、玉米、棉花、油茶、花生、荞麦、豆类、芝麻、苎麻、甘蔗、烤烟、蔬菜等。动物资源：分为两大类，一是家养畜禽，主要有猪、牛、羊、鸡、鸭、番鸭、鹅、蜜蜂等。二是野生动物，有103种，其中国家、省级保护珍稀动物52种，主要有华南虎、云豹、巨蜥、穿山甲、赤狐、水鲵、白颈长尾雉、小灵猫、白鹭等。植物资源：全区森林植物资源共有189种600多属210
11、0多种。其中木本植物530多种。其中包括用材林树种、珍稀树种、竹类、经济树种、知名中药材等。水产资源：全区有水生生物180种，其中水生动物152种，水生植物18科28种。鱼类91种，隶属19科。主要经济鱼类有青、草、鲢、鲫、鳊、鲶等20多种；名贵鱼有春鱼、银鱼、鲴鱼、鳗丽、鳜鱼、团鲂等。主要经济水生动物有蟹、虾、蚌等；主要经济水生植物有莲、藕、菱、荸荠、蒲草等。3、咸宁经济环境分析咸宁属于湖北中等发展城市，在中部崛起的背景下，咸宁的经济发展也呈现快速良好的发展态势，武汉“8+1”城市圈规划为咸宁经济发展带来机遇，作为“后花园”的咸宁市确立了一系列城区规划方案与措施，期望在35年内成为湖北省新经
12、济增长板块。3.1整体经济运行情况3.1.1国民生产总值稳步上升，商业具有可持续发展的经济基础从2002年起咸宁市国民经济进入提速增长阶段，地区生产总值年均增长都超过10%，2009年全市生产总值（GDP）405.15亿元，提前一年完成了“十一五”计划目标，完成“十一五”计划的123%，比上年增长15.2%，增幅比全省高2个百分点。2009年全市财政收入18.87亿元，增长27.9%。3.1.2固定资产投资持续增长2009年全市全社会固定资产投资完成301.58亿元,比上年净增100亿元，增长50.1%。其中：城镇以上固定资产投资额249.10亿元,增长51.4%；农村固定资产投资额52.47
13、亿元，增长44.5%。全市城镇以上一、二、三产业固定资产投资全面增长。其中，第一产业6.56亿元，增长86.1%；第二产业95.99亿元，增长24.3%；第三产业146.55亿元，增长75.0%。2006年至2009年共完成固定资产投资额743.15亿元，完成“十一五”计划的143.3%。2009年全市房地产开发投资39.55亿元，比上年增长56%。当年商品房竣工面积121.86万平方米，增长95.5%；商品房销售面积105万平方米，增长21.5%。3.1.3财政收入情况2009年咸宁全市地方财政总收入32.09亿元,比上年增长21.5%;地方财政一般预算收入18.14亿元，完成“十一五”计划
14、的139.5%，增长27.9%，增幅比全省高13.3个百分点。全市税收收入10.85亿元，比上年增长33.9%，税收收入占财政一般预算收入比重达59.8%，比上年提高3.2个百分点。其中，营业税增长30.8%，企业所得税增长48.4%，个人所得税增长20.4%，城市维护建设税增长21.1%，房产税增长28.6%，印花税增长21.3%。3.2产业结构变化情况全市着力实施“兴工强市”战略，抢抓国内经济结构调整和武汉城市圈“两型社会”建设机遇，加大招商引资力度，加快武汉城市圈建设，促进工业快速发展。2009年经济结构也得到进一步优化。一、二、三产业结构为21.5：43.2：35.3，第一产业下降了1.3个百分点，第二、三产业分别上升了0.4、0.9个百分点。人均GDP达16101元，比上年增长15%。3.2.1工业生产快速增长，主导作用明显全市强力推进“工业兴市”战略，着力发展新型工业产业，加快工业结构优化升级，工业生产水平快速提高。工业企业经济效益继续提高。2009年全市规模以上工业实现增加值147
