土地增值税地计算公式及9个实例

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1、土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X适用税率一扣除项目金 额X速算扣除系数。1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收 入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实 物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：(1) 取得土地使用权所支付的金额；(2) 开发土地的成本、费用；(3) 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建 筑物的评估价格；(4) 与转让房地产有关的税金；(5) 财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：序号增值率=增值额/扣除项目金额税率速算扣除系 数1增值率小于或等于50%30

2、%2增值率大于50%小于或等于100%40%5%3增值率大于100%小于或等于200%50%15%4增值率大于200%60%35%例1/我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金S00万元，获得土地使 用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普 通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、 新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转 让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发表 用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附 如、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土 地增值税。第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：3

3、00万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元x10,000平方米=1,500万元3、计算加计扣除：(300+1500) x20% = 1800x20% = 360 万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息 支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500) x10% = 180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣 除。5、税金：170万元扣除项目金额=300 +1,500 + 360 +180 +170 = 2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入= 4,000元x 10,000平方米= 4,000万 增值额=商品房销售收入一扣除项目金额

4、合计=4,000-2,510=1,490 万元第三步，确定增值率增值率=1,490/2,510x100 % = 59.36 %增值率超过扣除项目金额50 %，未超过100 %第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额x40 % 扣除项目金额 x5%= 1,490x40 %-2,510x5 %= 596 125.50= 470.50 万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的会 额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机 构借入资金利息支出400 万元 (能提供贷款证明), 其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省 规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例 为

5、5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=(400-100) + (1000+6000) x5%=650 (万元)例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万 元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万 元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企 业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额二600 （万元）扣除项目合计二800x60%+32=512 （万元）增值额=600-512=88 （万元）增值额占扣除项目比例=88512x100%=17.19%，适 用税率为30%。应缴纳土地增值税税额=88x30%=26.4 （万元）例4：某房地产开发

6、企业转让一幢写字楼取得 收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付 的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地 产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算 分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增 值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房 地产有关的税会为60万元。该公司应缴纳的土地增值 税应为多少万元?扣除项目金额=50+200+（200+50） X10%+ 60+ （50+200 ）X20%=385 （万元）增值额=1000-385=615 （万元）增值率=615：385X100%=15974%应纳税额=615X50%-385X15%=249.75 （万

7、 元）例5：2009 年 7月某房产开发公司转让5年前购 入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进 价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元， 转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地 使用权应缴纳多少土地增值税?扣除项目金额=1200+40+35=1275 （万元） 增值额=1800-1275=525 （万元） 增值率=525：1275X100%=4118% 应纳税额二525X30%=157.5（万元）例6/某公司销售一栋已经使用过的办公楼， 取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧 300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价 为800万元，成新

8、度为50%,销售时缴纳有关税费30 万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万 元?扣除项目金额二800X50%+30=430 （万元） 增值额=500-430=70 （万元）增值率=70：430X100%=1628%应纳税额=70X30%=21(万元)例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委 托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积 对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对 外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼 开发相关成本、费用有：(1) 支付土地使用权价款1400万元;(2) 取得土地使用权缴纳契税42万元；(3) 前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成

9、本2100 万元，环卫绿化工程费用60万元；(4) 发生管理费用450万元、销售费用280万元、 利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行代扣 款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规 定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利 息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城 市维护建设税和教育费附加共计多少万元？营业税、城市维护建设税、教育费附加=7648X5%X（1+5%+3%）+63X5%X（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（万元）2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时， 允许扣除项目金额共计有多少

10、万元？价款=1400X80%=1120（万元）开发成本=（42+90+2100+60）X80%=1833.6 （万元）开发费用=（1120+1833.6）X9%=265.82 （万元）税金=7648X5%X（1+5%+3%） =412.99 （万元） 加计扣除=（1120+1833.6）X20%=590.72 （万元） 允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14 （万元）3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少 万元?增值额=7648-4223.14=3424.86 （万元）增值率=3424.864223.14x100%=81.

11、10%应纳土地增值税额=3424.86x40%-4223.14x5%=1158.78 （万元）4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78） X25%=520.56（万元）例7：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准作 它出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万 元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育表 附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有 关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发表 用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司

12、同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产 开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳 土地增值税多少万元?1、应缴纳营业税=9500x%=475 （万元）2、应缴纳城建税、教育费附加=475x（5%+3%）=38 （万元）3、扣除项目金额=1000+2000+（ 1000+2000）x10%+475+38+（ 1000+2000） x20%=4413 （万元）4、增值额=9500-4413=5087 （万元）5、增值率=50874413x100%=115.27%6、应纳税额=5087x50%-4413x15%=1881.55 （万元）例8:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机

13、关 申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得 转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20 万元，成新度为70%。住房转让时，李某已按国家统 一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0,5万元、税金 132万元。王某应缴纳多少土地增值税?从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。例9/某中外合资房地产开发公司，2009年发生 以下业务：(1) 1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，安 付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元;(2) 以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼 各一栋，占地面积各为1/2；(3) 普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开 发成本

14、620万元；(4) 分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过体 款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊；(5) 9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售， 取得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市 政施工费共计50万元；(6) 9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同实用标准文档承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万 元。其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地 增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发 费用/如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则 可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除 项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20% 扣除的基数。

15、公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项 目金额是多少万元？（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值 税是多少万元?（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项 目金额是多少万元？（4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是 多少万元?（1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24） x1-2=312 （万元）开发成本二300 （万元）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用二（40-4）+（300+312）x5%=66.6 （万元）税金二1080x5%=54 （万元）其他扣除项目二（300+312）x20%=122.4 （万元）代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905 （万元）（2）收入总额二1080 （万元）可扣除项目合计二905 （万元）增值额=1080-905=175 （万元）增值率=175905x100%=19.34建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%，予以免 税。（3）应扣除的土地使用权的金额二（600+24）x1-2=312 （万元）开发成本二620 （万元）应扣除