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1、-论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分程啸 清华大学法学院 副教授引言在就基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义的国家或地区(如德国、瑞士、我国*地区)，不动产登记簿具有推定力与公信力。登记簿的推定力也称“登记簿的正确性推定(DieVermutung derRichtigkeitdesGrundbuchs)，是指不动产物权经登记后，就推定登记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权状况是一致的。登记簿的公信力(Oef-fentlicherGlaube desGrundbuchs)，也称“不动产登记的公信力或“不动产善意取得， 1是指即便不动产登记簿上记载的物权的归属和内容与真实的
2、物权归属和内容不一致，信赖该登记簿记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样依法律行为而取得相应的不动产物权。登记簿的公信力是为了维护不动产交易平安而在“权利外观思想(Rechtsscheingedan-ken)的根底上产生的制度。尽管它与动产善意取得制度(Der gutglaeubigeMobiliarerwerb)均具有维护交易平安、提高交易效率的功能，但二者在理论根据、构成要件等方面却存在明显的差异。无论是德国、瑞士，还是我国*地区的民法典，均分别对动产善意取得与不动产登记簿公信力加以规定。例如，?瑞士民法典?第937条第1款规定：“已经在不动产登记簿上登记的不动产，对其权利的推定及占有诉权，
3、仅属于登记人。这是对登记簿推定力的规定。第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。这是关于登记簿公信力的规定。在我国*地区，民法典原先仅在第801条、第886条和第948条对动产的善意取得做出了规定，并无不动产登记簿推定力与公信力的规定。 2但在2009年修订民法典的物权编时，立法者专门在第759条中增加了规定不动产登记簿推定力和公信力的内容。该条第1款规定：“不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。第2款规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记物权之不实而受影响。在我国制定?
4、物权法?时，曾有不少学者力主对不动产登记簿的公信力与动产的善意取得分别加以规定。 3最终，立法者没有承受这种意见，而是在?物权法?第106条第1款对动产和不动产的善意取得作出了统一规定。?物权法?公布后，一些学者依据第106条提出了种种批评甚至否认登记簿公信力的观点。有的学者认为，尽管从立法论上说，?物权法?将动产物权和不动产物权的善意取得均适用同一的构成要件似有商榷的余地，但第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产仍是一种值得肯定的立法模式。 4有的学者认为，?物权法?第106条意味着我国没有采纳德国法那种赋予登记簿以绝对公信力的立法模式，而是通过创设不动产善意取得制度，将登记的公信力
5、予以相对化。 5更有论者认为，我国?物权法?只成认了不动产的善意取得，否认了不动产登记簿的公信力。 6笔者认为，尽管?物权法?未如德、瑞以及我国*地区的民法典那样，分别规定动产的善意取得与不动产登记簿的公信力，但无论是从立法论还是解释论的角度出发，都很难得出?物权法?否认了不动产登记簿公信力与动产善意取得之区分的结论。从?物权法?的有关规定来看，在采取登记生效要件主义的不动产物权变动中，登记簿的公信力与动产善意取得存在明显的区别。在我国法上，登记簿公信力与动产善意取得在理论根底和构成要件上都有明显的区别。抹杀这些区分，不仅与?物权法?立法本意相背离，也会在实践中产生否认登记簿存在的意义的不良后
6、果，不利于我国不动产登记制度的完善。本文主要讨论?物权法?是否区分了登记簿公信力与动产善意取得的问题。由于我国在制订?物权法?时大量参考借鉴了德国民法的规定，?物权法?第二章第二节“不动产登记中更有不少条文参考了?德国民法典?的规定。如?物权法?第9条第1款、第14条对基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义的规定;第16条第1句对登记簿推定效力的规定;第19条与第20条对更正登记、异议登记以及预告登记的规定等。在研究?物权法?是否成认登记簿的公信力与动产善意取得的区分时，显然不能无视作为“母法的德国民法的规定，故此本文首先介绍德国民法中登记簿公信力与动产善意取得制度的区别。接着本文对
7、我国学界否认登记簿公信力与动产善意取得的区分的观点进展了评论，并提出了我国法上应当承当二者区分的理由。然后，本文将集中讨论由是否区分登记簿公信力与动产善意取得引发的一个最富实践意义的问题，即在解释?物权法?第106条第1款第1项中的“受让人的善意时，应否为不动产与动产的取得人确立不同的善意判断标准。最后是本文的简短结语。一、德国法上登记簿公信力与动产善意取得的区分在?德国民法典?中，登记簿的公信力与动产的善意取得被分别规定在第892条以下与第932条以下。从?德国民法典?的规定及判例学说来看，登记簿的公信力与动产的善意取得在理论根底、受保护信赖的类型及善意的判断标准上都有明显的区别。(一)理论
8、根底不同不动产登记簿的公信力与动产善意取得之间最重要的差异就是理论根底不同。依据德国民法通说，登记簿的公信力完全是一项建立在“权利外观原则(Rechtsscheinprinzip)根底之上的制度。而动产善意取得的理论根底则是“由权利外观原则与诱因原则组成的混合体系(einMischsystem von Rechtsschein- undVeranlassungsprinzip)。 7申言之，不动产登记簿的公信力遵循的是“纯粹的权利外观原则(reinesRechtsscheinprinzip)，真实权利人是否知道登记簿的错误以及能否防止该登记簿错误之发生，在所不问。然而，在动产的善意取得中必须考
9、虑真实权利人对于占有这一权利外观与真实权利之间差异的出现是否具有可归责性。也就是说，是否构成动产的善意取得必须考虑错误权利外观的出现与动产的真实权利人是否有关。 8之所以登记簿的公信力与动产的善意取得在理论根底上有此差异，根本原因就是二者的“权利外观根底(Rechtsscheingrundlage)即公示方法不同。登记簿公信力的权利外观根底为“不动产登记簿(Grundbuch)，而动产的善意取得为“占有(Besitz)。“权利外观也称“信赖保护(Gutglaubensschutz)，它是指当从事交易的当事人以*种典型的、可识别的、有期限的外部表象(Erscheinung)作为权利的典型外观形式
10、的话，则法律对交易当事人就该外观形式产生的信赖应当给予保护，该外观形式就被视为真实的情况，除非当事人知悉真实的权利状况。 9由于德国民法针对物权变动采取的是形式主义的立法模式，即任何基于法律行为的动产物权变动，除当事人的物权合意外，还必须交付，方生物权变动效力(?民法典?第929条);不动产物权变动除当事人的物权合意外，还应当登记，方生物权变动效力(?民法典?第873条)。故此，不动产物权的变动常常伴随着一个外部形式即登记簿的记载，而动产物权的变动常常伴随着占有的移转即交付。登记与占有分别成为不动产物权与动产物权的权利外观。不动产登记簿上记载的权利人常被认为是不动产的真实权利人，而占有动产的人
11、也被推定为动产的真实权利人。由此使得登记簿与占有产生了推定效力。?德国民法典?第891条与第1006条分别对不动产登记簿的推定力和占有的推定力做出了规定。尽管登记簿与占有都具有推定效力，且分别为不动产物权和动产物权的权利表征，交易中的第三人既可能对登记簿产生信赖，也可能对占有产生信赖。但是，登记簿作为权利表征的效力要强于占有。也就是说，交易中的第三人可以完全信赖登记簿的记载，其对登记簿的信赖受到法律更强有力的保护。但是，交易中的第三人不能完全信赖占有的状态，法律对该人就占有状态的信赖提供的保护是有限制的。这里面的原因可归结为以下几点：首先，不动产登记工作是由国家设立的专门机关(在德国为地方法院
12、所属的不动产登记局)负责，用以记载不动产物权变动的登记簿也由该机构制作和掌管。为了防止因登记机构的疏忽或不审慎而导致最终记载在登记簿上的物权与真实的物权背离，还有专门的法律法令(即不动产登记法)对登记机构的登记行为加以规*。 10因此登记簿具有很强的真实性，登记簿的内容通常都能说明真实的权利。 11其次，为了确保登记簿记载的真实性与准确性，德国不动产登记法确立了三项重要的根本原则。(1)合法原则(Legalitaetsgrundatz)，也称“实质审查原则(Grundsatz der Sachpruefung)。依据该原则，在不动产登记程序尤其是申请程序中，登记机构应当对每一项登记申请进展合法
13、性(Rechtsmaessigkeit)审查，确保其满足法律规定的登记条件。 12合法原则要求登记机构在办理登记时首先要审查以下事项：管辖权、登记能力、行为的同一性、权利能力、行为能力、处分权、代理权、当事人表示的内容和形式。然后要特别审查以下事项：登记申请人是否享有申请权、是否有登记合意或者存在替代该合意的根底;是否有公文书的证明;因该登记申请而被涉及的权利是否已经在登记簿上加以记载;是否满足对其他文书的要求。 13(2)同意原则(Bewilligungsgrundsatz)，也称“形式合意或程序合意原则( formelles Kon-sensprinzip)，它是指只有在得到登记涉及其权利
14、者的同意后登记机构方能进展登记。同意原则是采取登记生效要件主义的国家明确成认的一项不动产登记法原则。?德国土地登记条例?第19条规定：“只有登记涉及其权利的人同意登记的，方能办理登记。依据?德国民法典?第873条第1款，转让土地所有权，以*项权利对土地设定负担以及转让此种权利或对此种权利设定负担，权利人和相对人除须达成物权合意外，还要进展登记。当事人关于不动产物权变动的合意是不动产物权变动生效的实体法要件之一。该物权合意属于“实体法上的意思表示(materiellrechtlichW illenserklaerung)。依据合法原则，不动产登记机构要确保登记簿的正确性，就应对该物权合意的效力进
15、展审查(ueberpruefen)。然而，要求登记机构直接审查这些物权合意的效力，一则难度过大，登记机构无法做到有效的审查;二则，会使登记的时间过于漫长，耗时费力。故此，早在1872年的普鲁士不动产登记法中就实行了同意原则，以此来限缩登记机构的审查*围，减轻审查的负担。 14依据同意原则，登记机构无须对作为实体法意思表示的物权合意进展审查，而只需要对登记程序中的意思表示即形式合意进展审查。申言之，同意原则实际上是为登记机构的审查确立了一项程序上的证明规则(eine formalisierte Beweisre-gel)，因登记导致其权利被涉及者对登记的同意这一程序法上的意思表示被用来替代了实体
16、法上的意思表示，登记机构只需要审查这种程序中意思表示即可。因为同意原则是建立在这样一种观念的根底上的，即只有那些在实体法上对不动产物权的变动表示同意的人，才会在程序法上作出同意登记的意思表示。 15(3)在先原则(Prioritatsprinzip)，也称“在先已登记原则(Voreintragungsgrundsatz)。该原则要求那些因登记而使其权利被涉及之人必须是其权利已在登记簿上加以记载之人。 16例如，甲是A房的所有人，可是登记簿上却将丙记载为A房的所有人。因登记簿存在错误，甲有权行使更正请求权，进展更正登记。如果甲在没有进展更正登记的情况下就要将A房转让给乙并向登记机构申请所有权转移登记，此时因甲的所有权并未在登记簿上加以记载，依据在先原则，登记机构将拒绝其登记申请。在先原则是许多国家和地区所普遍
