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1、胜浦金苑邻居中心项目可行性研究报告胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告胜浦金苑邻居中心建设项目可行性研究报告目 录第一部分 项目总论2一、项目概况2二、项目研究的目的2三、项目研究的前提2四、项目研究的背景2第二部分 项目介绍2一、项目位置2二、项目总体布局2三、项目的平面功能描述指标2四、项目的功能品质2五、项目实施进度2六、项目开发方式2七、项目地块初勘等情况2八、项目规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策2第三部分 区域分析2一、项目所在区域发展情况2二、项目所在区域政策及产业环境2第四部分 市场分析2一、所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查2二、所在区域内商业用房销售价格以及
2、租赁价格情况调查2三、市场价格预测2第五部分 项目优劣势分析2一、地块特征分析2二、项目SWOT分析2三、项目定位方案2第六部分 项目投资、收益估算2一、项目投资估算2二、项目资金筹措2三、项目收益测算2第七部分 项目财务分析2一、项目测算期2二、项目投入估算2三、项目收入估算2四、指标分析2第八部分 结论和建议2一、结论2二、存在问题与建议2第一部分 项目总论一、项目概况1、项目名称金苑邻居中心项目（暂定）。2、项目位置（四至范围）胜浦镇兴浦路、中胜路交界口东北角。北至规划河道、东至幼儿园、南至中胜路、西至兴浦路。3、项目周边目前现状项目以东为动迁房“园东新村”，以西、以北为动迁房“金苑新村
3、”、以南为 “东景公寓”住宅（下有沿街商业）。地块处于整个胜浦镇中心区域，四周皆被住宅环绕。项目周边住宅入住情况：目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有“ 世纪联华”、“福客隆 ”数家中型卖场，其次是宅下底商，商业形象混乱。4、项目性质及主要特点本项目规划为商服用地。项目所在区域为镇区黄金地段，中胜路、兴浦路为南北干道。地块周边集聚了若干成熟社区（动迁房、商品房皆已交付），辐射周边常住人口在56万人。项目所在地人流、车流量大，是胜浦镇区的商业核心。5、项目地块面积地块规模：18,958M2，约28亩。二、项目研究的目的我们通过研究、分析以下几个部分来制定此项目的可行性报告。l
4、评估胜浦镇当前及未来的宏观社会经济环境。l 分析胜浦镇商业当前及未来的供应需求情况。l 评估此项目的优势、劣势、竞争和机会。l 根据同类商业开发财务信息，对此项目的年度收益进行预测。l 基于以上研究结果、合理假设计算此项目的财务指标。三、项目研究的前提本报告的总结与建议是基于以下假设之上的。l 此报告中论述的预估竞争条件是与胜浦镇未来富有竞争力的商业相符。l 胜浦经济将会持续发展，并保持过去的增长速度。l 胜浦镇主要交通干道沿线地块将继续稳步增值。l 当地政府对该商业项目的持续支持。l 所有经营运作的预计结果是以可行、高效的管理为设想而建立的，并不包括这个项目所在区域的商业市场的变化。l 本次
5、可行性研究中的有关资料来源：国家相关法律、法规，项目地块规划文件、苏州市统计局等部门统计资料、同业态商家开发信息等。l 本次可行性研究中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其它不可抗力对项目的影响。四、项目研究的背景本公司作为苏州工业园区代表性国有公司，在园区精耕细作十余年，形成了成熟的开发思路、运作理念，保持了良好的发展态势。在园区中新合作区之外寻找适合的地块开发项目，是公司实施“二次创业”的必然举措，也是公司做大做强社区商业的必然之路。 为论证该项目开发价值，验证企业业务发展模式的可复制性，现总结如下：l 案例模式：是公司在中新合作区外的又一个项目案例（前者为已实施的唯亭项
6、目）。l 当地需求：随着胜浦镇城市化步伐加速，居住项目不断推出、开发，当地具有引进高品质商业配套的需求。l 开发储备需要：公司目前亟待储备2011年以后开发的项目，获取本地块的开发权，有利于企业未来的业绩持续增长，有利于企业做大做强。第二部分 项目介绍一、项目位置项目位置二、项目总体布局本项目总建筑面积79,435M2，其中，地上建筑面积 46,421M2，地下建筑面积33,014M2，地下2层，容积率2.8，绿化率20，建筑密度50%（最终土地面积以及规划条件以获批准的规划为准，下同）。项目工程总投资预计为2.7亿元左右。本项目以商务办公、酒店、餐饮、娱乐为经营主题，设有商务办公（8,100
7、M2）、各种业态商业（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，经济型酒店、商务办公（胜浦首家）、相关丰富的商业业态，即可以满足周边居民日常生活所需，又可为附近工业区、物流园等商旅人群提供商业服务。三、项目的平面功能描述指标项目采取商业、商务办公、酒店三种功能相结合的模式：1F-4F：商业31,571 M25F-9F：酒店6,750M210F-15F：商务办公8,100M2四、项目的功能品质打造成胜浦镇商业、酒店、办公于一体的大型购物中心，时尚休闲中心、商旅服务中心。五、项目实施进度时间进展步骤2010年7月确定合作方式及签署合作协议，并获得主管部门认可2010
8、年9月胜浦镇负责项目上的建筑物拆迁、清场2010年9月公司与胜浦镇下属集体企业联合参与土地挂牌竞拍并取得土地2010年9月成立苏州工业园区胜浦项目公司（暂定名）2010年10月设计方案报批通过2010年11月12月施工图设计完成2010年12月2011年3月桩基工程2011年4月9月地下室工程2011年10月2012年8月地上工程建设2012年10月项目开业六、项目开发方式1、项目开发主体：地块将由胜浦镇政府下属集体企业苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司共同成立苏州工业园区胜浦项目公司进行项目的开发建设，公司全资子公司苏州工业园区融鼎资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。l 注册资
9、本：10,000万元。l 出资比例：公司以现金投资5,100万元，占注册资本 51%；苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司以现金投资4,900万元，占注册资本49%。l 合作期限：30年2、项目名称：金苑邻居中心项目（暂定）。3、项目地理位置：胜浦镇兴浦路、中胜路交界口东北角。4、项目规模：占地面积18,958M，可建建筑面积约79,435M2。5、地块权属：胜浦镇负责以“旧镇改造”申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。6、土地性质：商服用地。7、土地使用费：按国家有关规定缴付。8、项目功能设置：l 根据项
10、目规划限制以及周边住宅、商业现状，作以下功能设置：在招商项目上满足胜浦镇的商业配套要求，在业态布局上除邻里中心12项必备功能和23项商业配套功能外，还设置商务办公、连锁经济型酒店、连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面的需求。9、项目运营方式项目实施销售、租赁相结合的经营方式：商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营；商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善、稳定；酒店部分由公司负责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。七、项目地块初勘等情况1、规划条件注：相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定（上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考），具体规划条件以规划局公
11、告为准。2、红线图地块上现有建筑“金苑邻居中心”，投用年代为1998年。占地面积7,001M，总建筑面积12,000 M。如图：胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立的项目公司进场开发建设。八、项目规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策项目规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策参照园区相关规定执行。第三部分 区域分析一、项目所在区域发展情况（一）胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。1994年撤乡建镇，属吴县。这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积17.75平方公里，下辖8个社区，总人口7.5万人，其中户籍人口2.7万
12、人，外来人口4.8万人。1、经济发展水平2009年胜浦地区生产总值66.32亿元，地方一般收入4.02亿元，到账外资1亿美元，注册外资3.5亿美元，注册内资28.38亿元, 居民人均收入1.68万元。在2005年国家统计局农村社会经济调查队发布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强镇第80位。2、基础设施建设基础设施建设达到了“八通一平”。累计投入十几亿元，基本完成了胜浦镇区域的主要基础设施开发；建有主干道路9条，总长近40KM，镇区道路硬化率100%；建成污水管网4,000多米和污水泵站3座，通过污水管网将所有工业、企业排放的工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标
13、后排放；供水、燃气、排水、排污、邮电、有线电视基本实现了全覆盖。3、便利的交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路、京沪铁路和312国道，东靠国际大都市上海。胜浦距苏州市区17KM，有5条公交线路直达，距沪宁高速入口3KM，距虹桥机场70KM（40分钟车程），距浦东机场需130KM（80分钟车程）。4、投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目500多个，其中吸引欧洲、美国、新加坡、印尼、日本、韩国、香港、台湾等国家和地区企业200多家，其中不乏国际知名企业、旗舰型企业，如在胜累计投资20亿美元的金光集团、世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品
14、公司分别投资成立的美铝紧固件系统（苏州）有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司、全球最大的耐火材料供应商美国珉泰克公司等。5、社会事业发展累计建设动迁小区5个，开发各类成熟商业网10万多平方米，新建绿地90多万平方米，绿化覆盖率超过45%，通过了国家卫生镇的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设、商业网点等工程正在快速开发。（二）胜浦城市发展规划 在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区、富有特色的现代化城市副中心 、辐射周边、配套完善的区域服务中心、功能齐全、宜居宜业的东方欧美式小镇。原有规划胜浦镇居住人口9.
15、5万，因城市的快速发展，人口聚集力增强，预计至2020年胜浦镇人口将达15万人。本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属难得的城市核心商业地块。二、项目所在区域政策及产业环境（一）胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新的城市副中心。胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快速发展起来，形成了多个新兴街区。近几年来，胜浦镇根据经济发展和消费需求变化，结合旧镇改造和
