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1、WORD自：至祥置业()2009-05-042009年昆明春季房交会调研报告研究中心研究中心：0 ：0转899E-MAIL：szgenesis163.目 录引言：一个城市的开盘3第一部分楼市背景与展会分析5一、回顾08年楼市，展望09年5二、房交会对比分析6三、房交会看点7第二部分参展项目与效果分析9一、销售与价格9二、活动13三、优惠措施15四、成交情况15第三部分 2009年房地产市场发展区域分析17一、春交会参展项目的区域分布17二、未来区域供应分析20三、近期房地产开发热点区域分析21第四部分房地产现状与发展29引言：一个城市的开盘 研究中心总监 纯玉房交会其实就是一座城市的开盘，对于
2、房地产这个行业的从业人员来讲，应当引起更多的思考。通过本次春交会，我们看到危机，也看到可喜的一面。从服务的角度上看，政府的缺席是最不应该的，主办方、开发商和中介代理的意识都需要转变。房地产牵扯的面非常广，建设、规划、土地、科技、水利等国家单位也应当参与进来，房交会需要的是多种声音。城中村在面临大刀阔斧地改革中，政府可以通过房交会来传达自己的声音，做一次很好的宣传，本次房交会没有看到政府的身影，只有两个项目参与展会，且受到消费者很大的关注。从主办方来看，组织上应当为参展商以更多的考虑，服务上应当为消费者以更多的考虑，比如宣传要到位，路线要清晰。市场的不景气促使房地产相关服务行业加大部的主动交流，
3、开发商也意识到这个问题，目前还没有采取行业部交流的组织活动。通过房交会应当促进行业与消费者的互动，达到行业的自我调整。从客户上看，普遍比较关注的项目、品牌开发商的项目、城中村改造项目，地州、普通开发商的项目相对冷落。房交会后，将要开盘的项目比较明确的有50个，加上一些不确定的大约有70个项目，这么多的项目可能会因为市场、企业或项目的原因而延迟开盘。开，供应量相当大，不开，供应会堆积延后，压力也相应延后，再加上较高的空置率和城中村项目，市场的前景并不乐观。房地产市场的调整和阵痛还没开始。预计楼市将迎来持久战，在未来的持久战中，不能只局限于营销产品，还要营销企业，且对不同项目、不同类型的项目、不同
4、阶段面市的项目都要区别对待。持久战的前提必须在战略是正确的，其持久主要体现在时间、产品、信誉、品牌、企业等方面。第一部分 楼市背景与展会分析一、回顾08年楼市，展望09年在经历了2007年高速增长之后，伴随2007年底至2008年初的世界宏观经济的整体衰退，2008年中国房地产市场进入了行业调整期。从2007年持续进行的以“打压投资行为、抑制房价过快上涨”为主要目标的一系列调控政策直接影响消费者的心理预期，导致2008上半年市场的观望情绪严重，再进入2008年下半年出现房价下调成交量回升的理性回归。可以说，2008年中国房地产市场出现了行业衰退层面下上、下半年的两种差异较为明显的市场调整方向，
5、从抑房价促消费到保增长求平稳，以与楼市出现的从量缩价升量缩价跌到量升价跌量升价稳的变化态势。虽然2008年房地产行业出现衰退迹象，以与出现的消费者整体性观望，成交量、房价出现较为滞后的政策、经济性波动，但行业投资仍然保持了较快的增长，其中2008年房地产投资额较2007年增幅16.8%。2008年下半年，楼市出现了理性回归迹象，表现在成交量、开盘均价、销售均价、销售策略、产品上的理性回归，但楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。我们不能否认市场中的观望气氛，因为这是两方面的原因形成的，第一很多自住需求消费者由于购买能力的限制，亦因为消费的理性回归，对购买能力之上的房价投暂
6、时的弃权票，第二金融危机的期限，对经济的影响程度都是未知，因此投资消费者的信息不足，也进一步抑制了房地产市场的投资需求。2009年，随着宏观经济的趋稳，房地产行业将持续2008年的调整，市场进入较为理性的发展阶段。房地产市场在房价上仍有进一步的理性回归，开发商在产品研发、销售方式上将以需求为准则，消费者在产品和区域选择上将更加明确。2009年的楼市随着部分新推项目的调整性上市，迎来了激动人心的小高潮。市房产信息网的数据显示，2009年1月份的第三周，共成交各类商品房734套，日均成交105套。与1月第二周相比，成交量虽减少百余套，但成交面积却高出3000多平方米达到6.7万平方米，成交金额也实
7、现翻番达3.66亿元。映象花好月圆、银座SOHO、金江北大街等项目的热销，促成了开年楼市成交面积和均价的上扬，新年新气象为市场带来的一时之喜也随即衍生出了楼市小阳春的说法。当日历翻过冷热交替的一月，早春二月的多个售楼部现场迎来了与日俱增的访客量。然而，热闹的关注氛围并未促成楼市销售的提升。统计显示，2月份商品房成交量为2401套，在1月份欠佳表现的基础上继续下滑，同比去年2月成交3409套的情况，降幅近30%。成交面积上也比上月减少9000多平方米，实为20.66万平方米。惟有成交均价逆势攀升，每平方米售价比上月增加750多元至5044元。总体可见，在开春之初，楼市并未出现春暖花开的活跃迹象。
8、纵观始末，2009年1月和2月，虽然楼市不乏亮点，但部分新盘销售的上扬姿态最终没能拉动整体数据的提升，仅只是缓和了冬天的寒意。楼市出现所谓的小阳春一说，是脱离了市场行情，枉把调整当复的乐观与武断。二、房交会对比分析为期5天的2009春季房地产交交易会在国际会展中心落幕。本次房交会的主题“幸福，乐居春城”，这次房交会参展楼盘42个，参展开发商有29家，其中市区项目37个，地州项目5个。08年春交会参展开发商有38家，参展楼盘38个，其中29个，地州9个。08年10月秋交会：从楼盘项目参展的数量上看，共有73个项目报名参加，其中60个市项目，13个地州项目；市项目，分49个住宅项目、6个商业项目、
9、5个写字楼项目；地州项目，分8个住宅项目、4个商业项目、1个酒店项目。08年春交会3829908年秋交会56601309年春交会29375对比可以看出，从三次房交会的参展开发商、参展的项目与地州上木上看，09年房交会行情大不如去年秋交会，甚至在参展商上不如去年春交会。不管是参展楼盘数量，还是销售额，今年都有所下降。虽然部分新盘的销售呈现上扬姿态，但最终没能拉动整体数据的提升，充其量只是缓和了冬天的寒意。楼市出现所谓的小阳春一说，是脱离了市场行情，枉把调整当复的乐观与武断。同时也可以看出，每年的房交会对开发商并没有促成大量的销售，大多停留在同行交流与楼盘展示而已。特别是春交会，像“鸡肋”，所以参
10、展的楼盘与开发商下降也就是很正常的事情了。三、房交会看点看点一：大趋势下的房地产走势。在经济危机对房地产产生较大影响，房地产未能列为国家十大振兴行业，两会又对房地产宏观政策有多调控的时候。房地产市场受经济危机影响较小，但消费信心受到影响，当两会政策对房地产市场做出一些调控的时候，刚性需求与部分投资激活，出现了一度的“小阳春”。看点二：的供需比例。旧城改造、新城在建，第三区域开发对未来房地产市场各类物业的供应上有较大量的推出，而自身经济与产业结构，人口，城市规模等目前都达不到这样量的需求，未来供求关系必然失衡。看点三：营销时代还是产品时代。房地产市场目前所处的究竟是营销时代还是产品时代？在这样的
11、市场形式下，究竟是营销重要还是产品重要？这是本末的问题，应当引起房地产各界人士的深思。看点四：的产业转型与经济结构的变化对房地产的影响。九五计划时，产业以烟草、矿产与第三产业为主，旅游业占据很大的比例。可随着地州旅游交通的开发，实际上只起到一个中转的功能。酒店入住率大幅度下降，也可以看出旅游产业的下滑。而十一五计划，规划为面临东南亚的一座商业、电子、贸易、科技等的城市，那么城市的转型必然带来经济结构与人口结构的变化，对房地产业形成了较大的影响。比如供需上，产品需求上，区域选择上等都有较大的变化。第二部分 参展项目与效果分析一、销售与价格本次展会在售楼盘价格与之前相比都没有做出调整，多数只是采取
12、加大优惠与推出特价房源进行了变相降价措施，但这也仅是针对部分较差房源而做出的，以达到吸引消费者、提高楼盘现场人气。当然，这次房交会上最大的特点就是展示性的楼盘较多，而产品与价格确定了的楼盘较少。一大部分楼盘（20个楼盘）处于形象展示期和未销阶段。伦华房地产开发经营天骄北麓一房、两房、三房、四房未定星耀体育运动城新亚洲体育城两房、三房、四房未定银海房地产开发银海领域、银海畅园、山水间洋房、别墅、小高层别墅13000，洋房6000，畅园小高层4800，领域5800金沙房地产开发金色交响家园洋房、小高层4300红河州锦德房地产开发石锦庄异龙湾住宅、商铺住宅1500，商铺4000天城屋业乡鸭湖别墅、洋
13、房、小高层、商业未定世纪天乐房地产开发温泉山谷休闲别墅、洋房（90-400多平米）5000-10000南亚风情房地产开发南亚风情第壹城商业、写字楼、住宅、公寓等未定贵研房地产开发贵研自然界洋房、别墅洋房6250奥宸房地产开发奥宸橙郡、奥宸世纪财富中心别墅、商业、写字楼，公寓未定远建房地产开发志远城市综合体商业、住宅、写字楼未定保利房地产开发保利宁湖峰境洋房、别墅、小高层、高层小高层2800，别墅6000佳达利房地产开发经营春城海岸别墅8000泰兴隆房地产开发上东城小高层、高层、商业住宅7000-10000，商业未定俊发房地产XX公司金色俊园、俊发中心、香樟俊园、星雅俊园、空间俊园、SOHO俊园
14、、七彩俊园住宅、商业、写字楼、公寓目前金色、星雅和俊发中心在售，其余处于展示期。盛高置地发展盛高大城高层、小高层4500-5800宝利达投资果壳中的宇宙酒店公寓5300长基房地产开发世纪中心、玉器城、都市名典写字楼、商业、住宅、公寓未定实力房地产开发经营集团实力大学城住宅、商业未定益新房地产开发金领地国际商务写字楼6200吉兴隆地产开发中央金座商业、写字楼、公寓未定百集龙集团西山新城、百集龙国际家居中心住宅、商业、写字楼未定凯诚房地产开发新城艺术港别墅、洋房、小高层2700-4000筑友房地产开发水岸公馆别墅、洋房洋房3999起邦盛房地产开发南城坊商业、住宅住宅5000左右安钡佳房地产开发百富琪商业未定经济技术开发区投资蓝苑静园小高层2800-3200沾益广厦房地产开发九龙御岸洋房、别墅2100-4000旅游古镇开发喜洲古镇-文化旅游商业街商业未定独秀房地产开发感通别墅别墅、商业别墅6000-8000本次上展会的楼盘中，有16个项目价格未定，大量的楼盘只是展示，具体产品也未定。这也给这次展会带来一个信息，未来供应将会非常大。而写字楼、商业未来的供应量也将加大。目前旧改项目展示的有多个，未来旧改的综合体将是楼市的一个主旋律。当然，呈贡新城周边区域未来供应将非常大，这次展会上推出的新城艺术港，就是集洋房、别墅、小高层的中型项目。从上展会的楼盘来看，住宅项
