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1、全过程跟踪审计在房地产开发中的施行与控制全过程跟踪审计在房地产开发中的施行与控制摘要：全过程跟踪审计不仅可以减少破绽，进步资金使用效率，而且防止了许多在决算中开发商与承包商不必要的价格纠纷。全过程跟踪审计是在新形势下产生的一项新的审计方式，通过不断理论与探究，将在招标、合同签订、工程施行、开工等环节为进步房地产开发建立资金使用效益方面发挥更加积极的作用。 关键词：全过程；跟踪审计；房地产开发；控制 LWlm 自2022年以来，随着房地产市场宏观调控的不断深化和土地招挂拍;制度的推行，房地产开发从过去的暴利时代逐步向微利时代过渡，与此同时，房地产开发工程的投资控制日益成为开发商所关心的重点，房地
2、产开发工程造价全过程跟踪审计是开发工程投资控制的重要手段，也是工程造价由静态控制向动态控制的转变。房地产开发工程工程造价全过程跟踪审计是指造价咨询机构对开发工程从前期、施行、开工结算的各阶段、各环节工程造价进展全面的、全过程的监视和控制。跟踪审计作为现代审计的一种重要方式，已经在大中型房地产开发工程审计中被采用，并且获得了明显的社会效益和直接的经济效果。 一、开发工程全过程跟踪审计的主要特点 全过程跟踪审计不同于传统意义上的工程结算审计。传统的工程结算审计是对工程造价进展事后控制，这种工程造价的控制方法是在工程实体形成，开工交付使用后进展的，虽然也能节约一定的建立资金，但是存在难以克制的缺点，
3、即工程建立投资具有不可逆转性，只要发生了便不好挽回，即使在工程结算审计中认为不应增加或可以降低的费用，但由于已经发生且程序合法、手续完善，已经无可挽回。而全过程跟踪审计那么是对工程施工前期至完毕全过程的控制，即工程招标完毕签订合同前造价咨询就介入，在整个工程合同签订、材料采购、施工、开工结算过程中，对工程造价进展全过程控制。 与传统的工程开工结算审计相比，全过程跟踪审计具有其突出的特点。首先，全过程跟踪审计是对工程造价进展的主动控制。从材料采购招标、材料设备合同签订、工程合同管理、索赔与反索赔、预决算审核、工程进度款支付审核等方面进展工程全过程跟踪审计效劳，合理确定并有效控制工程造价，使工程建
4、立投资在事前和事中得到控制，到达主动控制的目的，最大限度地降低工程造价。其次，从时间角度来看，全过程跟踪审计属于事前、事中审计，传统的工程结算审计属于事后审计。工程开工结算审计只能在工程完毕后，根据施工和监理单位提供的结算资料进展审计；而对工程建立中大量的隐蔽工程以及众多的变更签证无法准确掌握，造成了工程造价的潜在水分。全过程跟踪审计对隐蔽工程、非实体费用等可提早计量、记录和取证，防止事后发生争议。通过参与对施工过程中的设计变更可行性与变更费用的论证，对进度款拨付额进展复核，与工程施工同步确定工程造价，防止了大幅度超预算现象的发生，杜绝了投资失控，同时也增大了审计的透明度和减少了后期审计的工作
5、量。最后，全过程跟踪审计相对于开工结算工作业务量大，并且带有很大的咨询性、效劳性，施行开发工程全过程跟踪审计后，专业审计人员可以根据工程委托方或投资方的需要，及时提供咨询效劳，从而将盲目扩资、超投资方案、超预算等现象消灭在事前。 二、全过程跟踪审计工作的施行内容 房地产开发工程全过程跟踪审计的内容非常复杂，从总体上看，可划分为以下几个阶段进展施行： 1.招标阶段。该阶段承受委托的造价咨询机构协助委托人编制或审核施工、材料设备采购招标文件，保证其内容完好，有关要求合理、合法；主要包括：审核工程量清单，并保证其完好、正确；工程设置特别是第五级编码设置、工程名称表达、工程量计算规那么是否符合?建立工
6、程工程量清单计价标准?要求；评标标准和方法是否科学合理；审核标底，并保证其完好合理；参与招标、评标过程，提出合理化建议，保证其符合有关规定等。 2.合同签订阶段。该阶段造价咨询机构的主要工作内容有：拟订施工及设备材料采购合同，保证其合理、合法合同形式；审查重要合同条款付款方式、合同双方风险的分担，特别是主要建筑材料及设备供给方式及价格确实定、合同质量等级、合同工期、工程计量程序和方法、工程变更和索赔的处理等是否有利于降低风险、控制造价、发挥投资效益；重点审核合同中关于工程价款调整的范围、程序、计算根据和设计变更、现场签证、材料价格的签发和确认方面的条款，明确工程造价结算方式，防止因合同签订的破
7、绽造成索赔现象的发生。 3.工程施行阶段。对工程量清单报价招投标的工程，根据招标、投标文件和合同的内容进展跟踪设计。跟踪审计部门参与图纸会审及设计变更的论证，对影响工程价款的局部提出相应的建议或方案；审核图纸以外工程经济签证，对于影响工程造价较大，特别是隐蔽工程，审计人员及时到现场进展审核或确认，并作相应的取证；严把签证关，严格控制工程变更，尽量减少变更费用；参与工程进度款支付额的审核。审核付款、工程进度、工程质量是否与合同条款相符，以及进度拨付款额度，防止工程款超付或业主方所供材料款的漏扣，防止工程进度滞后或出现质量问题，造成不必要的纠纷；定期进展方案支付与实际的比拟分析，不定期提交造价变化
8、分析报告，找出存在的问题，研究纠偏的措施；搜集整理有关新材料、新工艺施行过程中的有关资料。对工程施工过程中采用的新材料、新工艺的性能等进展跟踪记录，作为审核与编制招标文件的根底资料；根据工程的实际需要，审计咨询机构会同开发企业、施工承包单位、监理单位对新工艺的工、料、机的消耗量进展试验、测定、计量，积累施工工程单价资料。 4.开工阶段。分析研究可能发生工程费用索赔的诱因，制定防范性对策，防止减少承包单位提出索赔的时机；审核承包单位提出的索赔要求，并进展协商，及时处理费用索赔；审核承包单位提交的开工结算书；审计工程财务决算。 三、跟踪审计工作的控制重点 在全过程跟踪审计工作理论中，常常是对建立工
9、程的每个分部、分项的建立活动全部参与并审计，这种做法重点不突出，不仅工作量大，造成审计资源浪费，而且影响施工进度，因此，科学合理地选择跟踪审计介入的时机和内容是跟踪审计的关键。首先，对工程质量、进度、投资影响较大且事后不能审计或审计难度较大的工作内容，要作为跟踪审计的重点和必审工程，提早介入。对其他工程内容和施工活动，根据审计资源和条件采取不定时抽查的方式进展现场取证和审核，随机进展。其次，对施工组织设计中确定的施工措施和方法重点审核。施工组织设计中的措施和方法一般比拟平安，技术含量较高，因此措施费用也较高。而施工单位往往愿意采取简易的施工方法，从而获取最大的利润，不仅对工程质量造成影响，而且
10、还会给施工平安带来隐患。最后，对后期影响工程造价比拟大的设计变更及现场签证要重 点审核。对涉及变更应先报审变更资料，经审核需要变更的，要严格程序，防止随意变更。对牵扯到增减工程造价的现场签证，不仅要对其进展论证，还要求其现场签证的时间性，不能补签、改签，对签证的标准性、及时性和必要性要重点审查。 1.参与工程工程的招投标。审计人员参与招投标工作，主要从招标程序、招标文件、招标组织上进展审计监视，审查有无不按规定执行，有无暗箱操作，是否按招标工程的综合条件择优确定中标单位。 2.合同签订前的审核。对合同的签订进展监视和法律咨询，审核合同是否符合法律法规，同时还要审查有关文件精神是否落实到合同中去
11、，对于约束施工单位行为的处分措施有没有详细表达。 3.对影响工程造价比拟大的重要部位和重要环节进展重点跟踪。根据施工进度，采用定期或不连续方式进展跟踪、利用照相机、摄像机等工具记录、取证。对于定额缺项或不在综合单价中的工程，在施工过程中协助有关各方做好LWlm实际消耗量的计量、记录。 4.把握好设计变更及现场签证关。以合同的形式，催促设计单位严格执行设计标准，尽量减少设计变更，必须变更的，应先报审变更资料，经审核需要变更的，要严格程序，防止随意变更。严格审查施工签证的标准性、及时性和必要性。 房地产开发工程全过程跟踪审计不仅可以减少破绽，进步资金使用效率，而且防止了许多在决算中业主与承包商不必要的价格纠纷。全过程跟踪审计也是在新形势下产生的一项新的审计方式，正在不断理论探究阶段，在今后的理论过程中还要不断加以完善，使其在完善开发工程工程造价管理，进步开发建立资金使用效益方面发挥更加积极的作用。
