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1、20100年3月市场分分析报告告一、成都都市区商商品住宅宅20110年3月供需需情况分分析图1：220099年1月20010年3月商品品房供求求关系走走势（数据来来源：成成都市房房管局）l 20100年3月，商商品住宅宅整体供供应量4451万万/月，成成交量669.556万/月，供供求比66.499，供求比比自20010年年1月以以来持续续下降。l 20100年2月商品品住宅整整体供应应量环比比20100年2月上涨11%；l 20100年2月商品品住宅成成交量环环比20010年2月上涨544.122%；从20110年113月的的市场走走势来看看，市场场仍然保保持旺盛盛的活力力，市场场需求在在2
2、0009年过过度“挖掘”后，市市场恢复复较快，成成交量上上涨幅度度较大。从成都市市市场规规律来看看，4月月以后如如政策环环境无变变化，市市场成交交量将出出现较大大的增长长。4月月的新增增供应量量和成交交量都将将出现220100年的新新高。从宏观层层面来看看，目前前一线城城市房价价上涨势势头强劲劲，且在在两会后后北京陆陆续出现现的“地王”已使“高地价价”成为众众矢之的的，目前前正处于于政策酝酝酿期，主主要的调调整方向向包括对对房产投投资需求求的打压压，重庆庆、上海海都在考考虑出台台房产保保有税，此此外调整整招拍挂挂制度也也在讨论论中。如如房价继继续保持持快速增增长，调调控压力力将进一一步增大大。
3、图2：220099年1月20010年3月商品品住宅可可售数据据分析（数据来来源：成成都市房房管局）截至20010年3月31日，成都都市商品品住宅可可售建筑筑面积约约3811.933万（环比比20100年2月下降5.87%），可可售套数数246772套（环比220100年2月下降9.48%）。3月份成成交量回回升明显显，而新新增供应应量相对对较低，因因此造成成市场存存量继续续缓慢下下降。根根据对44月市场场走势的的预判，供供应量和和成交量量都将保保持增长长，但预预计成交交量将略略大于新新增供应应量，造造成市场场供求关关系势必必更加紧紧张。商品住宅宅市场供供应量减减少，势势必刺激激土地市市场供应应
4、量加大大，20009年年多数开开发公司司都实现现了较高高的盈利利，即使使土地市市场供应应量角220099年加大大，市场场竞争势势必激烈烈，地价价的上涨涨则会带带动房价价的跟进进上涨。（一）成成都市区区商品住住宅3月新增供应应情况分分析图3：220099年1月20010年年3月月商品品住宅新增增供应情情况（数据来来源：成成都市房房管局）根据对成成都市房房管局商商品房预预售许可可证发放放情况的的统计，220100年3月成都都市新增增商品住住宅预售售项目117个，新新增供应应面积442.775万。随着市场场成交量量的逐步步回升，新新增供应应量也在在同步上上升中，由由于目前前成都市市房管局局推出了了新
5、的预预售管理理办法，商商品房预预售的灵灵活性大大大降低低，开发发商推盘盘更为谨谨慎，预预计今年年上半年年的主要要供应将将集中在在4、55月。图4：220099年1月20010年年2月商商品住宅宅新增供供应与成成交情况况对比（数据来来源：成成都市房房管局）从商品住住宅供应应量与成成交量的的曲线关关系来看看，20010年年3月的的市场新新增供应应量继续续低于市市场成交交量，新新增供应应量和成成交量交交替上浮浮，但差差距较小小。1、新增增商品住住宅方位位分析图5：220100年3月各方位位新增商商品住宅宅供应量量对比统统计（数据来来源：成成都市房房管局）20100年3月，城西片区的的供应量量达到了了
6、21.5万，供应应规模相相对最大大。城西市场场3月的新新增供应应量主要要集中在在三环外环域，主主要包括括凯德风风尚、金金沙鹭岛岛、金域域西岭等等项目。城东市场场新增供供应111.399万，城南市场新增供应8.02万，城北新增供应1.82万，规模最小。2、新增增商品住住宅环域域分析图6： 20110年3月各环域域新增商商品住宅宅供应量量对比统统计（数据来来源：成成都市房房管局）20100年3月，从从新增供供应量的的环域分分配来看看，“一环二环”环域占占到188%，“二环三环”环域占占到了225%，“三环外外”环域占占到577%（2.28万万）。（二）成成都市区区商品住住宅20010年3月成交情况
7、况分析1、市场场总体成成交情况况分析图7：220099年1月20100年3当月商商品住宅宅成交情情况（数据来来源：成成都市房房管局）虽然经历历了20009年年12月月以后的的成交量量垂直下下降，但但到了220100年3月，成都市市商品住住宅市场场共成交交商品住住宅69934套套，成交交面积约约69.56万万，3月的成成交数据据环比22月有一定幅幅度的上上涨，成交套套数上涨涨54.54%，成交交面积上上涨688.599%，成交交量的上上涨势头头十分明明显。图8：220099年1月20110年2月日均均商品住住宅成交交情况（数据来来源：成成都市房房管局）从图8所所显示的的数据来来看，220100年
8、3月均成交套套数2223.663套，环环比1月月上升400%，日均成交面面积2.24万万，环比比1月上涨552%。图9： 20110年33月成都都市商品品住宅成成交价格格（数据来来源：易易居中国国）20100年3月月商品住住宅成交交均价774177元/，较较2月上上涨1.21%，较去去年同期期上涨332.66%。整体来看看，成都都市商品品住宅市市场在33月展现现着“量价齐齐升”的良好好势头，看看涨不看看跌的市市场规律律，将使使整个市市场保持持旺盛的的需求量量，但价价格上涨涨势头过过猛，势势必也将将会引来来舆论压压力和政策调调控，近近日新华华社等中中央媒体体齐轰房房地产，也也在表明明政策风风向的
9、转转变。同时，以以北京、上海为为首的一一线城市市正在税税收、土土地交易易等方面面进行尝尝试，寻寻找“驯服”房地产产业的有有效方法法。2、区域域市场成成交量分分析图10： 20010年3月各区域域商品住住宅成交交情况（数据来来源：成成都市房房管局）20100年3月月，各行行政区成成交量都都有所上上升。锦江区220100年3月成交交面积119.114万，成交交套数222277套；高新区区20100年3月成交交面积111.998万，成交交套数111144套；其它各各区的成成交量都都较为接接近，其其中青羊羊区成交交量最低低，月成成交面积积6.771万，成交交套数7747套套。二 、33月信息息汇总1、
10、土地地招拍挂挂面临调调整国土资源源部部长长徐绍史史表示，招招拍 挂挂作为土土地出让让的基本本制度将将不会改改变，但但招拍挂挂制度还还要不断断完善，不不一定完完全是价价高者得得。在地价高高企、“地王”频出的的情况下下，招拍拍挂制度度可能会会面临调调整。国土资源源部于33月299日召集集市场人人士进行行座谈，讨讨论“国土部部39号号令”即 招标标拍卖挂挂牌出让让国有建建设用地地使用权权规定实实施后的的评估。这是继继北京市市住建委委、北京京市国土土局和住住建部之之后，近近期又一一个政府府部门向向市场人人士问计计。每经经记者昨昨日还了了解到，北北京市国国土局正正在研究究新的土土地出让让方案，并并将于近
11、近期出台台。有业内人人士认为为，根据据建议，可可能更多多采用招招标方式式出让土土地，限限制拍卖卖出让。任志强应应邀参与与讨论据了解，此此次座谈谈的主题题是讨论论“国土部部39号号令”实施后后的评估估。一些些开发商商参与了了讨论，并并提出意意见，其其中便包包括华远远地产总总裁任志志强。但该座谈谈仅是国国土部征征求市场场人士的的意见，并并未形成成具体的的制度。有业内内人士分分析，在在高房价价和高地地价已经经受到高高层关注注的情况况下，此此举意味味着土地地招拍挂挂制度很很可能面面临调整整。“国土部部39号号令”于20007年年9月由由国土资资源部颁颁布，自自20007年111月11日起施施行。其其中
12、明确确规定，工工业、商商业、旅旅游、娱娱乐和商商品住宅宅等经营营性用地地以及同同一宗地地有2个个以上意意向用地地者的，应应当以招招标、拍拍卖或者者挂牌方方式出让让。但招拍挂挂制度已已经成为为“地王”诞生的的温床。本月115日，北北京拍卖卖得出的的总价和和单价两两个“地王”，分别别经过了了64轮轮和588轮竞价价。而一一度陷入入改规划划漩涡的的老“地王”广渠路路15号号地，在在拍卖中中则经历历了977轮竞价价。对此，国国土资源源部部长长徐绍史史在接受受每日日经济新新闻记记者专访访时表示示，招拍拍挂作为为土地出出让的基基本制度度将不会会改变，“招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和
13、国有资产流失。”但他同时时表示，招招拍挂制制度还要要不断完完善，不不一定完完全是价价高者得得。他还还透露，国国土部正正在和一一些地方方政府做做探索，采采取更多多的评价价方式。建议多采采取招标标出让本月222日，国国土部副副部长贠贠小苏表表示，将将完善土土地招拍拍挂制度度，并选选择房价价上涨较较快的一一线城市市和部分分二、三三线城市市作为试试点。按照国土土部“34号号文”的规定定，房价价过高、上涨过过快的城城市，可可选择部部分地块块，按照照限价房房项目采采用竞地地价办法法招拍挂挂出让土土地。文件规定定，在确确定土地地出让最最低价的的基础上上，将土土地价款款交付、开发建建设周期期、中小小套型建建设
14、要求求、土地地节约集集约程度度等因素素作为评评标条件件。即采采用“综合评评标”的招标标方式。据了解，地地方政府府在进行行土地出出让时，多多采用“价高者者得”的拍卖卖出让方方式，甚甚少采用用招标出出让。根根据“39号号令”的规定定，招标标出让的的中标人人要满足足招标文文件中的的 “综合评评价标准准”或“实质性性要求”。一位接近近国土部部的人士士向 每每日经济济新闻记记者表示示，拍卖卖出让的的方式相相对简单单，地方方政府容容易操作作。同时时，“土地财财政”也是地地方政府府青睐拍拍卖出让让的重要要因素。该人士建建议，限限制拍卖卖出让的的土地类类型，商商业用地地、别墅墅用地、高档住住宅用地地等，可可进
15、行拍拍卖出让让。同时时，普通通商品房房用地应应采取招招标出让让。他还表示示，招标标出让中中，应该该最大限限度地公公开投标标人、评评标人信信息，避避免走“暗箱操操作”的回头头路。同同时引入入利益相相关方、社会人人士等作作为评标标人。北京正酝酝酿新政政“组合拳拳”作为国土土部的试试点城市市，北京京正在酝酝酿相关关制度。每日日经济新新闻记记者昨日日从北京京市国土土局获悉悉，市国国土局正正在研究究完善土土地出让让制度，新新制度近近期可能能就会出出台。市国土局局相关负负责人表表示，招招拍挂制制度的基基本规则则不会改改变，将将增加更更多的限限制条件件，来抑抑制土地地市场过过热。她她还表示示，总的的原则是是实现土土地的市市场化调调控。一位曾在在上周参参与北京京市住建建委“座谈”的业内内人士表表示，不不少业内内人士提提议，多多采用招招标出让让的方式式，也有有人建议议将保障障房和商商品房地地块捆绑绑出让。据了解，按按照国土土部的规规定，在在4月110日之之前，北北京国土土局已经经暂停了了住宅用用地的出出让，恢恢复市场场交易后后，将采采用新的的出让制制度。上述人士士还透露露，在北北京市建建委、市市国土局局先后问问计市场场人士之之后，北北京正在在酝酿一一系列楼楼
