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1、营利性老年住宅研究报告目录第一章北京老年住宅供给调查研究2一、房地产及相关行业关注程度21、行业声音22、开发商动作2二、北京老年住宅供给情况31、老年住宅市场逐渐兴起32、老年公寓、养（敬）老院严重不足4三、老年住宅的种类41、产品出售经营模式42、产品出租经营模式53、产品出售与出租相结合的经营模式54、金融产品经营模式（外国）5四、北京老年住宅案例借鉴61、东方太阳城公园式大型养老基地（只售不租）62、北京太阳城北京最早的综合性养老社区（租售结合）103、北京汇晨老年公寓福彩基金投资建设的出租型较高端社区（只租不售）134、将府庄园澳洲模式引入，高端综合性养老社区（只租不售）165、英智
2、老年公寓面向生活不能自理的老年人（只租不售）18五、各养老机构经营现状19六、老年住宅规划要求191、社区规划192、社区组成203、绿化景观204、交通布局21七、老年住宅的配套要求211、智能化配置212、会所223、电梯224、商业235、配套23八、老年住宅的服务（服务内容、团队组织、资源配置）241、老年医院及护理院242、生活机能配备24九、老年住宅的价格25十、老年住宅的投资（建设、园林、配套、人员）26第二章老年住宅经营模式研究26一、老年住宅推广方式研究26二、老年住宅营销方式研究（名称探讨：老年住宅、养老住宅、养生住宅、健康住宅）26三、老年住宅目标客群研究26四、老年住宅
3、诉求点研究26五、老年住宅经营方式研究（以旧换新、以租代购、长租、短租、返本销售、基金型、股东型、增值服务）26六、老年住宅开发成本研究26七、老年住宅投资回报研究26第三章北京老年住宅的需求研究26一、老年人分类研究26二、意向客群研究301、入住老年公寓意愿302、在选择老年公寓时，国有和民营是关键的选择吗31三、意向客群需求研究34四、购买行为调查36五、社会行为调查39六、老年住宅需求量预测42七、老年住宅能够具有投资价值43第四章 老年住宅的相关政策44一、国家及相关部委颁布的指导性政策44二、老年住宅相关标准44三、国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策4
4、4第五章 中国的养老和医疗保险体系45第一章 北京老年住宅供给调查研究一、 房地产及相关行业关注程度1、行业声音在搜狐焦点地产昨天举办的“2010中国房地产调控回顾与前瞻”论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生呼吁开发商关注老年人的养老住房需求。他指出，房地产企业应该思考“十二五”期间如何转型的问题，应该向绿色、低碳和环保转型。随着独生子女家庭越来越多，中国社会老龄化加速，开发商更应专注老年住宅这一民生问题。 “中国老年人群上升的速度不亚于我们城市化的速度，老年公寓在中国属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。”聂梅生认为，50岁以上的人群拥有人生最高的财富净值，他们居家养老的住宅需求正在成
5、为房地产行业新的转型领域之一。2、开发商动作除东方太阳城、北京太阳城等以养老住宅为主的开发企业外，目前已经多家知名房地产企业纷纷涉足老年住宅领域，如万科、保利、珠江等知名房地产商。 中国房地产龙头企业万科地产早在2006年就对外介绍在老年住宅方面有所探索研究，并在2010年年底正式启动了“活跃长者计划”，而北京的项目幸福汇预计会在三期开盘时推出一栋老年公寓，成为万科“活跃长者计划”的首个试点项目。另外，万科在杭州良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划当中，更多万科社区还会以配建形式植入老年住宅项目。而这些老年公寓项目将可能以出租或者会员制等方式运作。 保利地产和基金提出“善居养老”，把家
6、庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，围绕“一个队伍服务，两项资金捐助，三个中心建设”展开。全年，和基金善举养老计划实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。而目前正在尝试试点有两个区域，其中一个位于上海周边地区，另外一个位于长沙新火车站旁边。 与其他地产商直接进入养老地产不同的是，珠江地产虽开始涉猎这一领域，但是范围更为宽广。去年珠江地产与从化市政府签约，将在从化打造“珠江生命健康城及科技CBD”项目，这就是俗称的从化珠江城。这一项目将集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。二、 北京老年住宅供给情况1、老年住宅市场逐渐兴起随着北京房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致
7、了房地产市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。目前在北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘，并且在市场上得到了较好的反响。分析这两个楼盘，可以发现它们在开发建设上有很多共同点。 产品设计体现了老年住宅的特色住宅和社区设计上遵循老年人建筑设计规范，注重住宅内的阳光、通风、保温条件，特别注意遮阳避雨连廊，无障碍通道，多层电梯，电梯、过道扶手，室内及过道防滑地板，室内联网呼叫系统、
8、煤气报警器、烟感器，卫生间拉手等的配置。在细微之处体现老年住宅的设计特色，充分满足老年人的日常活动需要。 位于城市近郊区，自然环境良好城市近郊区土地价格相对较低，可以允许开发商在保证利润的前提下降低容积率，增加园林景观和社区服务配套设施的建设，如建设大面积绿地、中心公园等园林绿化，医院、健康娱乐中心、老年大学、家政中心等等社区服务配套设施等，满足社区老年人日常生活的需要。并且城市郊区可以远离市区的喧嚣，周边环境良好适宜老年人休养。 周边配套较完善 老年住宅社区周边配套需较为全面，尤其以医院、商超、公园、老年大学、食堂、及其他配套商业最为重要。2、 老年公寓、养（敬）老院严重不足随着我国社会经济
9、的发展，老年福利事业面临的形势发生了极大的变化。人口老龄化、家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消费结构多元化的发展形成了对老年福利事业的巨大需求。但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3-5%的比例相比差距相当大。总体供应情况北京市现有养（敬）老院308家，共计床位21157个（详见下表），分布在所属的18个区（县），但分布极不均衡。近郊区中朝阳、海淀两区养敬老院数量较多；远郊区县中昌平、顺义等养敬老院数量较多。而在东城、西城、崇文、宣武四城区中，养敬老院数量共计3
10、5家，尚不及朝阳区的养敬老院数量，并且大多规模较小，床位数大于50张的养敬老院就寥寥无几了。三、 老年住宅的种类目前国内开发商在老年分析老年住宅的赢利模式住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与社区管理相结合的经营模式以及住宅建设与社区管理相分离的经营模式。 1、产品出售经营模式 收益实现方式 以产品出售为主要收益方式。 收益水平及结构 按照行业发展规律，老年住宅产业在发展初期竞争较小且市场不规范，因此会存在较大的利润空间，投资收益水平高于房地产业平均投资收益水平。随着老年住宅产业的不断发展，投资收益水平将不断接
11、近房地产业平均投资收益水平。 在这种经营模式的收益中绝大部分为产品出售获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。 2、产品出租经营模式 收益实现方式 产品出租是投资收益的方式。 收益水平及结构 收益水平因产品的定位不同而不同，以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。 3、产品出售与出租相结合的经营模式 收益实现方式 这种经营模式的收益有通过产品出售获得一次性投资收益和产品出租获得长期稳定收益两种实现方式。 收益水平及结构 投资收益水平因产品的定位不同而不同，平均收益水平在行业发展初期高于房地产业平均收益水平。 收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合，两种收益方式的收益比
12、例因项目定位中产品配比的不同而不同。 4、金融产品经营模式（外国） 收益实现方式 通过各种信托保险方式推出“以房养老”“以物养老”等金融产品。收益水平及结构通过各种特殊信托保险产品，可达到牟取长期利益的目的。但风险和收益并存，由于以抵押物为基础，所以在抵押物的价值和保值性上需要尤其注意。四、 北京老年住宅案例借鉴1、东方太阳城公园式大型养老基地（只售不租）物业类别独栋、联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓项目特色复合地产,低密居所,景观居所建筑类别板楼 多层装修状况毛坯环线位置六环以外所属商圈马坡乡顺义购房圈物业地址顺义潮白河畔交通状况 955路公交从东直门直达社区内；经望和桥走京承高速至后沙
13、峪出口，东行经罗马环岛至开盘时间2009-08-01入住时间现房占地面积 234万建筑面积 80万容 积 率0.80绿 化 率80%户 数总共 2000 户 当期 1196 户房型 105-843物 业 费2.45元/月物业公司北京顺欣阳光物业管理有限公司开 发 商东方太阳城房地产开发有限责任公司售楼地址顺义区潮白河畔（项目现场）房价 均价16500元/，三期琴湖湾在售户型包括110二居，139-170三居，190四居。东方太阳城，总占地面积234万，内含16万湖水、75万运动休闲绿地，而建筑面积仅80万，有点式公寓、板式公寓、连廊公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院等，社区周边更有7000亩10
14、万株林木环绕。整个社区分三期建设。社区配备了高品质的社区中心、康体中心、商业街以及酒店度假场所，为社区的老人提供着多种多样、丰富多彩的服务和文化活动。社区图书馆藏书近万册，在阅览室里上网、看报、浏览杂志一应俱全。商业街开辟了艺术画廊、精品茶庄。精彩纷呈的“老年大学”也陆续开课：隶书班、太极扇班、形体芭蕾班、电脑初级班、布贴画班、高尔夫入门班、游泳初级班、门球入门班、围棋班、陶艺班、瑜伽班、国画班、钢琴班、古筝班、二胡班等应有尽有。专业级的多功能剧场，不仅承担了为社区居民放映电影、周末舞会等日常文化功能，还在各种节日、主题日中举办了多次大型晚会、展演以及文化论坛。l 环境系统约2000亩潮白河近10万株原生树近20万社区生态湖节能环保的水源地源热泵系统75万运动休闲绿地 高绿化覆盖率高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放l 专属定制全社区无障碍设计智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项社区服务世界知名的景观与建筑设计公司美国SASAKI鼎力打造“老年大学”，教室、阅览室，丰富退休人生顺欣阳光物业，高品质贴心服务，连续三年社区满意度调查逾90%l 成品配置期、期，五组团成熟入住 东方太阳城医院（一级综合性医院），医疗护航，守护健康东方嘉宾国际酒店，五星级标准大型超市进驻，商业一条街康体中
