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1、00管理处内部运作管理办法WI/#-00-01管理处岗位设置、标准1、#公寓管理处是公司的派出机构,管理处的组织机构根据物业性质、规模与业主的服务要求进行设置.经 理物业主任俱乐部主任经营部主任租售部主任设备部主管业户服务部主管保安部主管保洁部主管绿化部主管图2-1 公寓项目管理处岗位设置示例一经 理物业主任绿化部主管保洁部主管保安部主管设备部主管业户服务部主管图2-2 公寓项目管理处岗位设置示例二管理处经理对小区管理服务工作负全责.主要责任是组织拟制和贯彻小区管理服务作业文件,确保管理服务质量达到管理合同与公司质量方针、质量目标的要求；确保管理费用按预算执行,为业主当好家、理好财；协调与业委
2、会、发展商、物业行政主管部门、物业相关管理部门与专业专项物业管理公司之间的关系.管理处各级人员在经理的领导下,具体负责某一方面的工作如图2-1、2-2所示.这是管理处基本岗位设置架构,具体岗位可由管理处经理按管理处的实际运作情况取舍,架构不得更改.管理处所属设备人员、保安人员、保洁人员以与其它服务人员,是小区物业管理的具体作业人员,在管理处各部门主管的领导下,按运作规程和操作规程的规定完成各项作业任务.保安人员岗位设置如图2-3、保洁人员岗位设置如图2-4、绿化人员岗位设置如图2-5,设备人员岗位设置如图2-6、业户服务人员岗位设置如图2-7.主 管领 班领 班领 班领 班班长门岗巡岗监控车管
3、班长门岗巡岗监控车管班长门岗巡岗监控车管班长门岗巡岗监控车管图2-3 保安人员岗位设置示例主 管领 班领 班保洁工 保洁工图2-4 保洁人员岗位设置示例主 管绿 化 工图2-5 绿化人员岗位设置例主 管房屋维修工电工管道工电梯工图2-6 设备人员岗位设置例主管文档管理员业户管理员图2-7 业户服务人员岗位设置例2、岗位标准2.1岗位标准指管理处各个管理服务岗位所应达到的岗位要求,包括岗位职责、工作要求和上岗条件三部分内容.除经理岗位外,管理处其它各岗位的岗位标准由管理处经理组织逐级拟制.2.2管理人员岗位标准示例2.2.1管理处经理岗位标准1岗位职责：A、在公司的领导下,全面负责管理处内部管理
4、、业户服务、房屋设备设施运行与维保服务、保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务以与租售、经营、俱乐部管理服务等工作.B、组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件.C、负责小区管理服务的质量控制.D、负责小区管理服务的费用控制.E、负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、管理部门与专业专项物业管理公司之间的关系.F、负责分承包方、分供方的选择、评价,审批小区管理服务公开文件和管理处作业文件的发放.G、负责组织小区公益性活动.H、完成公司交办的其它任务.2工作要求A、每年末向公司报告本年度内部管理和各服务项目工作计划的执行情况,编制下一年度管理处内部管理和各服务项目的年度
5、工作计划.并且每季度将年度计划进行细化,组织对管理处人员内部考核.B、每月检查管理处工作计划和作业文件的执行情况,每年按公司质量计划要求完善管理处的作业文件.C、每月组织对管理处各项管理服务质量进行检查、评价,各项质量记录齐全、合格,各项质量指标达标,确保管理服务质量达到管理服务合同与公司质量方针、质量目标规定的各项要求.D、每年在规定时间内做好管理费预算和决算,报公司初审,业委会复审；至少每半年向业主公布各项管理费用的收支情况；每年完成公司确定的各项经济指标,确保各项费用的收支按预算和标准执行,为业主管好家、理好财.E、保持与业主和相关方面的联系,融洽关系、沟通信息、取得支持.F、每年至少组
6、织二次社区公益性活动.G、按时、按质、按量完成上级交办任务.3上岗条件：A、大专以上文化程度,有三年以上相关物业管理经验.B、具备适应本岗位的语言文字表达、组织协调和独立工作能力.C、会计算机办公自动化应用操作.D、人际与公共关系良好.2.2.2物业主任岗位标准1岗位职责：A、在管理处经理的领导下,负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维保服务、保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务等具体工作开展和落实.B、帮助管理处经理拟制管理服务文件和人事工作,组织贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件.C、组织落实小区管理服务的质量控制.D、组织分承包方、分供方的选择、评价,负责小区管
7、理服务公开文件和管理处作业文件的发放.E、组织落实小区公益性活动.F、拟制保安、保洁运作停电停水、电梯故障、火警、水侵、治安事件的应急处理预案,并组织实施.G、完成经理交办的其他工作.2工作要求：A、每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划,每月末拟制次月的工作计划、物料申购计划.B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际,所有实施工作应严格和有效.C、按公司行政管理制度、人事和工资管理制度等有关文件的规定开展文书工作与人事工作,小区管理服务公开性文件包括公告、通知、管业信息等和内部管理信息应与时准确.D、每日巡视小区保安、保洁、绿化、车辆、装修管理
8、现场；每月对保安、保洁、绿化服务作出质量评价；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见.所有检查、评价应有记录.E、每月检查管理处工作计划和作业文件的执行情况,每年按公司质量计划要求完善管理处的作业文件.F、每月对管理处各项管理服务质量进行检查、评价,各项质量记录齐全、合格,各项质量指标达标,确保管理服务质量达到管理服务合同与公司质量方针、质量目标规定的各项要求.G、小区行车与停车运行安全有序,费用收支正常.H、应急处理预案应简单、科学,紧急状态控制应以预防为主,善后处理应不留隐患.I、四防一保工作全面落实,无安全事故发生.J、每年至少组织二次社区公益性活动.K、按时、按质
9、、按量完成经理交办的其它任务.3上岗条件：A、大专以上文化程度,具有三年以上相关工作经验.B、能编制作业计划、费用预算和作业文件.C、具备适应本岗位的组织协调和现场处理能力,工作责任心强.D、无不良记录史.2.2.3业户服务部主管岗位标准1岗位职责A、负责业户服务方面的工作,包括业户入伙、收费、装修、联系与接待工作.B、负责管理处文书档案管理工作,包括文书档案、权籍、物料管理等工作.C、负责管理服务各项相关费用的收支、帐务与出纳工作.D、负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作.E、负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作.F、拟制小区业户服务活动的计划、费用预算和特约服务增加项目的
10、策划,并负责实施.G、负责业户服务的质量控制.H、负责管理费、能耗费与其它服务费用的催缴、分摊工作.I、负责接待业户办理入伙手续、装修手续、特约服务手续、建立业户档案,登记产权清册与租赁清册.J、负责保持与业户的联系和相互沟通,包括具体组织社区公益性活动.K、完成经理交办的其它工作.2工作要求A、每年12月制订次年本岗位职责内的年度工作计划,每月末制订项目的工作计划、物料请购计划.B、所有工作计划与作业文件应符合管理服务实际并能有效执行.C、按公司计划财务部有关规定做好帐务与出纳工作,各类费用帐目应准确、清楚无差错,每月按计划完成各类报表和统计分析,每季做好各类费用收支情况表供公布用.D、按公
11、司计算机单机与网络操作管理办法、计算机操作维护管理办法的有关规定进行计算机应用和办公设备的维护保养.E、按公司档案管理制度、行政管理制度等文件的有关规定管理档案资料.业户档案实现动态管理.F、小区与业户的权籍资料应实现动态管理.G、每月对业户服务工作进行自查,每月对业户服务工作做好记录,确保业户服务工作符合业主委托合同与公司质量要求的有关规定.H、每月进行管理费、能耗费与其它服务费的催缴与分摊工作,每季做一次费用收缴情况分析；每年组织对欠费业主的清欠工作.I、业户接待符合规范服务窗口的有关规定,认真细致地办好各项手续,业户档案、权籍注记实行动态管理.J、采取多种形式保持与业主之间的联系与沟通,
12、包括热线 、业户信箱、公告栏、管业信息单/双月,每季业户评议表,每年二次公益性活动等.K、按时、按质、按量完成经理交办的任务3上岗条件A、大专以上文化程度,有三年相关物业管理经验.B、具有适应本岗位的语言文字表达、组织协调和独立工作的能力.C、会计算机办公自动化应用操作,涉外小区应有英语口语级水平.D、人际与公共关系良好.2.2.4设备部主管岗位标准1岗位职责：A、负责房屋设备设施的运行与维保服务工作,包括房屋设备设施运行的紧急状态处理工作.B、拟制小区房屋设备设施运行与维保的费用预算和作业文件,并负责实施.C、负责房屋设备设施运行与维保服务过程的质量控制和设备试验状态控制.D、负责实施物业的
13、接管验收、设备设施运行、检验状态的标识管理与检测仪表的使用管理.E、负责水箱清洗工作,做好计划、保洁、送检工作.F、负责公共能耗的使用管理与节能工作.G、拟制房屋、设备设施运行停电、停水、电梯故障、火警、水侵的应急处理预案.H、完成经理交办的其它工作.2工作要求：A、每年12月制订次年本岗位职责的年度工作计划、中大修计划；每月末制订次月工作计划、物料申购计划.B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际,所有实施工作应严格和有效.C、每日巡查小区房屋设备设施的运行情况和维保情况,每月对房屋设备设施的运行质量作出评价包括分承包方；每半年对质量控制情况作出综合
14、评价；每年对分承包方评审提出初审意见,所有检查、评价应有记录.D、按顾客提供物业的控制程序的要求进行接管验收；按验收和试验状态的控制程序做好标识管理；按验收、测量和试验设备的控制程序做好检测仪表的使用管理.E、完善小区公共能源的计量控制系统,每月分析能源消耗情况,在满足业主服务需要的前提下尽可能合理使用能源,降低能源消耗.F、应急处理预案应简单、科学、实效,紧急状态控制应以预防为主,善后处理应不留隐患.G、按时、按质、按量完成经理交办的其它任务.3上岗条件：A、大专文化程度,有相关专业技术职称.B、具有三年以上相关专业工作经验.C、能编制作业计划、费用预算和作业文件.D、有较强的组织协调和现场
15、处理能力.2.2.5保安部主管岗位标准1岗位职责：A、负责保安项目的服务工作,包括应急处理工作.B、拟制小区保安服务的费用预算和作业文件,并负责实施.C、负责保安服务过程的质量控制.D、负责小区行车与停车管理,包括机动车与非机动车、地面泊位、车场与地下车库的管理.E、负责四防一保工作的具体实施.F、完成经理交办的其它任务.2工作要求：A、每年12月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划,每月末拟制次月的工作计划、物料申购计划.B、所有费用预算和作业文件的拟制应符合业主委托合同、公司质量要求和小区管理服务实际,所有实施工作应严格和有效.C、每日巡视小区保安、车辆、装修管理现场；每月对保安服务作出质量评价；每半年对质量控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见.
