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1、河南盈盛置业有限公司营销策划划工作流流程项目立项市场调研与分析策划部、产品研发部地块价值分析项目总体定位策划部、产品研发部销售目标与销售政策调整产品部、规划设计单位、规划设计顾问客户定位与分析产品定位及建议规划设计任务书项目总体营销策略与计划策划部、营销策划经理、总监概念方案方案设计活动策略客户策略广告策略媒体组合详细方案策划部、策划总监、经理阶段营销策略与计划反施工图广告部、策划部、广告公司实施与执行馈产品研发部、销售部现场营销结果与市场反馈信息分析市场研发发部工作作流程图图初步研究判阶资源综合及初步定位资源条件整合及判断项目前期分析经济可行性分析进行项目综合定位依据定位做市场调查项目环境调
2、研项目客户调研项目竞争楼盘调研当地整体市场调研项目资料整合及评估项目SWOT分析内在条件整合及价值分析区域市场调研分析项目市场定位等 项目综合定位报告初步营销框架规划设计方案跟踪市场研发发部工作作流程一、初初步研判判阶段1、 项目资资源条件件整合及及判断负负责部门门：协助助部门：完成*项目市市场研判判主要要内容：宏观经经济运行行状况、区区域房地地产市场场整体现现状地段段资料：规划要要点、坐坐标、片片区趋势势周边资资料：交交通、配配套、竞竞争及可可类比楼楼盘的规规划、设设计、包包装及销销售。开开发商资资料：北北京、关关系、资资金、技技术等实实力情况况。判断断内容：优势、难难点、突突破口、把把握度
3、。2、 项目资源综合及初步定位负责部门：协助部门：完成*项目综合定位设想主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。二、项目前期策划阶段1、依据定位针对性的市场调查负责部门：完成*项目市场调查研究报告内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。2、经济可行性分析负责部门：完成*项目可行性分析报告项目
4、可行性分析是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与项目可行性研究报告内容基本相同，只是深度不同。项目可行性分析主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，对项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展趋势进行分析。并对微观环境进行充分的调研，以便对项目可行性研究及项目市场定位提供依据。本阶段工作重点：完成当地整体市场调研完成竞争楼盘调研完成客户调研完成项目环境调研协作完成项目投资分析完成项目策划大纲、项目开发可行性研究报告3、通过调研结果进行项目综合定位负责部门
5、：完成*项目综合定位报告房地产营销关系到从产品生产的前期阶段到售后服务的整个过程，在这整个过程，任何一个环节出差错都会对全局造成一定的影响，但其中最具决定作用的就是项目定位。项目定位确定了项目的建设方向，它包括项目总体定位，建筑风格定位，市场定位，物业管理定位等，简单的就是确定项目建成后是一个什么样档次，为谁建，卖给谁等。在项目定位之前必须在完成第一阶段工作的基础上市场和项目的细分并研究分析，以便开展后续的项目定位工作。根据项目的现状和项目所处的市场环境及项目开发的方向，明确项目定位的总体方向和思路，把握项目定位工作的主要工作节点。本阶段工作重点：完成项目的基础资料的整合和项目的评估项目SWO
6、T分析（明确项目有那些特点）完成项目内在条件整合及核心价值分析区域房地产市场调研分析（分析项目处于什么样的市场中）项目市场定位（目标消费群体分析和定位）（清楚本项目消费者为哪些人，有那些特性）项目主题定位、项目产品定位、项目价格定位、项目案名建议完成项目综合定位报告4、项目规划设计方案及跟踪负责部门：完成*项目设计修改意见*项目设计要点内容：草图、设计创意、任务书、设计交底、指导5、初步营销框架负责部门：完成*项目初步营销报告内容：推广主体、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系。策划流程程营销策划划部工作作流程图图分析客户分析产品分析竞争对手楼盘名称买点组合VI设计、销售包装广告创意价格
7、政策推广计划确定阶段及相应的推广方案各阶段推出单位各阶段推出单位均价各阶段营销费用计划客户积累计划开盘计划提炼主题策划部工工作流程程第一阶段段 初步步考察与项目方方初步接接洽，对对项目进进行初步步考察，掌掌握基本本情况和和信息，对对项目的的可操作作性做出出初步结结论。具具体工作作：一、对项项目方提提供基本本材料包包括项目目位置、规规划红线线图、项项目相关关的法律律手续文文件、项项目周边边环境、项项目所在在区域的的市政规规划、发发展商、投投资商背背景实力力、项目目的发展展意向等等初步进进行了解解，确定定初步印印象。二、根据据项目的的状况、开开发进度度，初步步拟定考考察内容容、范围围。三、根据据项
8、目的的具体情情况和拟拟定的考考察计划划，立即即成立专专案项目目组赴实实地进行行初期市市场调研研。四、分析析项目本本身是否否具有可可操作性性。初步调查查是确定定项目发发展方向向的前期期定位问问题和研研究范围围，作为为未来正正式调查查基础。重重点针对对项目所所在的城城市功能能定位、城城市特色色、人口口数量、经经济发展展、城市市旅游业业、历史史、现状状、土地地资源、开开发商、管管理方的的情况以以及对区区域房地地产市场场的初步步了解。五、提出出项目操操作的总总体思路路。 第二阶段段 签署署工作协协议确定项目目操作的的总体思思路后，则则与项目目方洽谈谈合作事事宜，签签定项项目顾问问服务合合同或或销售售代
9、理合合同，明明确合作作双方、合合作方式式、合作作内容、时时间、权权利、义义务，付付费标准准与付款款方式等等。第三阶段段 实地地调研根据初步步考察的的结果，制制定详细细的正式式市场调调查计划划，组成成市调小小组和策策划专家家组。市市调小组组开赴项项目所在在地做正正式市场场调查。主主要工作作内容：一、市场场环境调调查分析析城市规划划、城市市经济特特点、旅旅游特色色、城市市人口、旅旅游季节节、年均均旅游人人口数量量、城市市消费水水平、政政治法律律环境、房房地产、酒酒店业和和旅游业业的详细细考察；二、区域域条件调调查分析析项目所在在地段土土地资源源、旅游游资源的的独特优优势与劣劣势。三、同类类产品竞竞
10、争势态态调查分分析市场、需需求状况况，价格格现状和和趋势、产产品类型型及市场场缺位与与空挡、竞竞争对手手的情况况及销售售渠道的的调查。四、项目目情况调调查分析析土地资源源优劣情情况、地地块地形形、地貌貌状态、工工程进度度、资金金投放计计划与进进度、建建筑建设设规划与与实施现现状。五、项目目定位根据深入入的市场场研究分分析后，明明确项目目的形象象定位、产产品定位位、价格格定位等等，为项项目开发发提供切切实可行行的依据据。六、营销销策划蓄水造势势、开盘盘引暴市市场等的的具体操操作手法法、广告告媒体的的投放时时机、广广告特色色与效果果把控、市市场营销销方式的的采用情情况、营营销渠道道的选择择、控制制
11、与调整整情况、项项目及企企业品牌牌的发展展战略等等。七、人员员培训为发展商商的营销销人员进进行全方方位的专专业培训训。八、销售售执行全程监控控项目销销售的执执行情况况，并适适时作出出相应的的策略调调整。第四阶段段 由专专家对项项目建设设规划设设计提出出指导性性建议对项目的的整体发发展战略略、开发发内容、开开发模式式、锁定定的目标标消费群群、市场场形象、项项目主题题、项目目规划、园园林规划划、户型型结构与与面积、项项目的市市场价格格、室内内布局、装装修标准准、设备备设施、服服务功能能、物业业管理等等各个方方面提出出具体意意见。第五阶段段 撰写写各类报报告根据不同同客户的的需求，提提供不同同的战略
12、略报告，必必须提供供的核心心报告为为市场调调查报告告和项目目定位报报告。对对市场调调查所得得的原始始的和次次级资料料、信息息、数据据进行整整理，出出具市场场调查报报告，并并据此撰撰写项目目定位报报告（含含项目设设计指导导思想、产产品组合合设计和和运营模模式）等等。将方方案报告告提交给给项目方方进行讨讨论，并并根据其其意见进进行说修改。第六阶段段 召开开方案论论证会召开合合作双方方负责人人及有关关专家的的论证会会，对提提交的方方案报告告进行研研讨、论论证与审审核。由由策划组组人员根根据讨论论结果对对方案做做进一步步的完善善与改进进。第七阶段段 完善善策划、建建设期内内跟进服服务，促促使项目目成功
13、（策策划的执执行）侧重策划划方案的的操作，根根据销售售前的各各项推广广策划工工作内容容要求配配合发展展商组织织相关的的专业公公司进行行专业分分工合作作，并根根据项目目的发展展战略和和原则，针针对具体体问题提提供策略略性建议议。第八阶段段 整合合各种社社会资源源，为项项目及企企业搭建建操作平平台 注：根据据不同项项目的实实际情况况，具体体工作内内容、时时间等按按照需要要进行调调整。具体细节节1、 根根据公司司高层开开会决策策的项目目定位、工工程进度度节点，由由策划部部经理拟拟定的营营销策划划总体方方案（策策划专员员、设计专专员参与与协助文文案专员员拟定文字字等），并并在每月月2日(如遇非非工作日
14、日则顺延延)之前前开会确确定月度度的专题题策划、宣宣传推广广、公关关活动等等目标计计划，严严格于每每月3日日(如遇遇非工作作日则顺顺延)前前由策划划专员将将方案计计划提交交签字（依依次是策策划部经经理，营营销中心心总监，集集团董事事长），每每星期一一拟定本本周工作作计划，由由策划专专员将计计划提交交签字（依依次是策策划部经经理，营营销中心心总监）。策划划专员、设计专专员、文文案专员员根据制制定计划划完成当当月（当当周）工工作内容容。月末末根据公公司统一一总结计计划日严严格进行行考核奖奖惩（数数量、质质量、完完成时间间）。 2、 如如遇如下下两种情情况，落落实情况况负责人人需修改改当月及及当周计计划内容容，并经经由策划划部经理理，营销销中心总总监签字字确认。一一：各专专员需按按时或提提前按计计划完成成自己本本质工作作，发扬扬团结协协作的精精神，遇遇到困难难尽量想想办法独独立或团团队共同同解决，如如特殊不不能解决决的问题题等，需需及时报报告部门门领导，部部门领导导协调解解决后；二：遇遇到公司司领导临临时安排排本月（本本周）计计划外其其他总要要事务。 3、 具体策策划方案执行行过程中中执行流流程： 报纸、杂杂志、户户外、公公关广告告活动的的现场、售售楼部现现场、房房交会现现场、项项目楼书书、各种种宣传册册、短信信等涉及及到平面面
