精品REITS的国际比较分析及启示

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1、资料内容仅供您学习参考.如有不当z处.请联系改正或者删除REITS的国际比较分析及启示REITS的国际比较分析及启示时间：2007-2-9 16:12:28作者：郑磊來源：价值中国房地产投资信托基金(英文全称44Real Estate Investment Trust ,以下简称为REITs)是一种汇 集特定藝数投资者的资金由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资 者的一种信托方式。随着经济的发展.我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展态势.然而在十前国有商 业银行提商房地产开发贷款的门槛的形势下，众女房地产开发企业血临自有资金不足的问題愈加严重。因 此，解决融资渠道

2、单一的问题，引进海外的房地产投资信托基金(REITs)模式.为房地产开发企业解决 融资问題.降低银行金融风险，成为拓展国内信托投资公司业务空间的良好渠道木文力图在探处REITs在成熟市场-黄国的发展渊源的基础上明确REITs的概念、类型、发展历 程.基木运作模式等基木理论问题：在结合REITs在新加坡与香港的实际运作经验的基础上.研尤了 REITs的设立条件、上市发行等问题：并在仔细分析我国REITs的发展现状的基础上，得出我国REITs的 运作模式与发行上市的地点选择的建议。关键词：房地产投资信托基金(REITs)：发展现状：设立条件：上市发行1. 房地产投资信托基金概述1. 1房地产投资信

3、托基金的槪念房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts. REITs)的基木理念起源19世纪.锻初 的定义产生于1960年美国国内税收法典(Internal Revenue Code),当时对REITs的定义是:REITs即 为一家公司拥有并在大女数情况下经营能带來收益的房地产.有些REITs也从事房地产融资同时，耍取 得REITs资格的公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。之后伴随着税法与相关法律的不断调 整.REITs发展到今天已经日趋成熟。结合REITs在各国的发展历程及金融信托的理论知识.REITs的概 念可以定义为：房地产投资信托基金(英

4、文全称“Real Estate Investment Trust,以下简称为 REITs)是一种汇集特定多数投资者的资金.由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一 定比例分配给投资者的一种信托方式。1. 2房地产投资信托基金的产生与发展REITs M早产生于英国.笑国是全球般早发展REITs的地方，也是全球发展REITs最成熟的市场。关 国的REITs已经成为世界REITs发展的典范.所以我们以REITs在英国的发展历程为例來研丸REITs的产 生与发展。从图1-1可以看出，20世纪90年代以前房地产信托投资基金发展缓慢.这主更是受制于各项法规的 不完善和芙国经济的影响。閃此该阶段

5、也是芙国REITs在发展中不断探索、调整、积聚的一个起伏变化 的过程:1960年萸国国会通过了国内税收法典(Internal Revenue Code)的修订条款房地产投 资信托法案(Real Estate Investment Trust Act of I960) 正式开创了关国现代房地产投资信托基 金(Real Estate Investment Trusts) : 1967年关国法律允许设立抵押型房地产投资信托基金 (Mortgage REITs),促进了抵押型REITs的迅速发展：20世纪70年代芙国整体经济衰退，房地产盲目 投资.大虽:投资于商风险产业抵押贷款的抵押型REITs,由于

6、房地产市场过剩.利率上升.建筑商破产. 而到了难以为继的地步.REITs投资泡沫破灭，连ifi重创.不断萎缩：1986年美国颁布的税收改革法(the Tax Reform Act of 1986)放松f REITs对房地产进行管理的限制.允许REITs进行积极的内部 管理.为REITs的发展创造了有利的发展条件。图1同时反映出从20世纪90年代以后房地产信托投资基金的市值出现了直线上升的趋势，该阶 段可称为REITs的商速扩张阶段。仔细分析其成长可得出该转折的原閃有：1. 1990-1991年芙国经济不 景气时.商用房地产价格大幅下跌，因而在1992-1993年经济复苏时.大量房地产投资商纷纷

7、进场，随后 芙国的经济繁荣也带动房地产投资信托基金的迅速发展：2、1992年立法创造了伞型合伙结构的REITs (Umbrella Partnership REITs) UPREITs放宽了资产拥有者投入REITs的税制促使大型房地产业 主纷纷转型发展REITs： 3.1993年综合预算调整法排除了养老金投资REITs的障碍.大大推动了 REITs市值的増加总回报率也达到了自19S0年以來至今20余年的最商值。上个世纪90年代至今，除f 1998-1999年受亚洲金融风暴的影响而有所回落外，笑国REITs 直保 持良好的増长态势。从英国REITs的发展历程可以看出，REITs的发展经历f 20

8、世纪90年代以前的探索积聚阶段和90 年代后的迅速扩张阶段.期间又有几次起伏与变化.不过总体上而言还是一个不断发展的过程并且随肴 REITs在茨国的迅猛发展.近年來欧英及亚洲一些国家和地区也都逐渐开始引入REITso REITs已经成为 欧英和亚洲发达国家房地产市场的“火爆”之物，在2005年更是成为了中国房地产业界的“热词J随 若广州越秀作为国内第一只REITs在香港上市.短短几个丿的时间.香港房地产投资信托的市值已经接近 50亿矣元，REITs市场表现得非常炽热。这股资产证券化的风越吹越烈，使得整个房地产业界对此产生了 无限的憧憬。1. 3房地产投资信托基金的基木运作模式从对REITs的发

9、展历程的研尤中可以发现：REITs从木质上说是一种信托投资基金，它通过组合投资 和专家理财实现了大众化投资，满足了投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并且公司可从企业应纳 税收入扣除付给股东的股息。而从房地产的开发和建设所需资金來看.REITs可以较低的成木來筹集资 金，它通过对现存房地产的获取和经营获得利润，在不改变产权的前提下提舟了房地产资产的流动性和变 现能力.促进房地产的供给和房地产市场的发展。REITs的基木运作模式实际上就是通过向市场发售受 益凭证(或股份)集聚众女中小投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资和 经营.最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资

10、者c基木运作流程可以分为四个阶段：K REITs 依法成立阶段：2.上市公司向投资者发行受益凭证筹集资金阶段：3. REITs将资金进行投资并经营管理 以获取投资收入的经营阶段I、投资者通过获取股息分红或低买高卖股票的方式实现投资收益的利润分 配阶段c (可参见图2)分类及对比(以芙国为例)从不同的角度观察，可以将REITs划分为不同的类空.由于关国REITs市场最成熟.REITs的种类也 最齐全，我们主要以芙国为例來讨论根据投资类型与投资目标的不同对REITs的不同分类。141根据投资类型(羸利模式)不同将REITs分为权益型(Equity REITs).抵押型(Mortgage REITs

11、)、混合型(Hybrid REITs) 权益型(Equity REITs):直接经营具有收益性房地产的投资组合，收入主要來源于租金收入和房地产増值后买卖房地产的交易 利润。 抵押型(Mortgage REITs):REITs主要是扮漏金融中介的角色，将所慕集的资金用于发放各种抵押贷款，收入來源是发放抵押 贷款所收取的于续费和抵押贷款利息.以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与増值收益。 混合型(Hybrid REITs):指同时拥有房地产和抵押贷款作为其投资资产。从历史数据看.无论在数址还是在市值方面，权益型REITs均占主导地位。例如，截止到2005年 底,在美国公开上市的197只RE

12、ITs中.权益型REITs,抵押型REITs与混合型REITs的比例为152：37： So1.4.2根据投资目标(投资范圉)不同将REITs分为住宅类、写字楼类.购物中心类、零售商店、I： 业设施类.丄业与办公混合类、医疗保健场所类.出租房类.抵押类、仓库类、专业类等。表1-12005年茨国REITs投资表现情况投资目标类别总收入红利REITs数址总资本 (百万英元)相关权重(弔)REITs复合总指标8.29435198335803.24100. 00写字楼office13. 114.812455392. 4416. 50住宅 residential13.673. 292750522. 841

13、5. 05/ ., 1 f ：亠.：-16. 543.31940952. 2812. 20购物中心 shopping center9.273. 841835634. 9910.61多样化 diversified1. 754.421725933. 437. 72抵爭卩mortgage-23. 199. 883723649. 327. 04工业设施industrial15. 422. 52721236. 926. 32出 用 易 lodging resorts9. 493. 801918871. 625. 62专业类specialty10. 443. 76917096. 735. 09医疗保健场所

14、health care1. 775.711116174. 754. 82仓止 self storage26. 553. 42514036. 424. 18工业和办公混合mixed7. 40488610285. 453. 06零售商店free standing-0. 495. 2366016. 041. 79根据表1-1与图3可以看出，关国的投资目标范困里所占比重最大的分别是写字楼.住宅、摩尔式 商场利购物中心，而且其总收入也都是相对较商的。据门條.REITs投资在矣国主要是以投资公司形式购 买并持有商业物业根据其地域不同.物业种类不同，时期不同.进行不同的投资组合：也有投资于专业 房地产资产的

15、.如办公类REITs,商场类REITs等：还有仅在某些领域内投资REITs的。其中，关国 REITs投资干专业性REITs大约占74%.且其收益令人满意.这体现J经济学上市场细分后的效率原则2. 各国房地产投资信托基金的发展状况(以芙国、新加坡.香港为研处对彖)2. 1各国房地产投资信托基金发展现状2. 1.1类国根据黄国国家房地产投资信托基金协会(Nation Association Real Estate Investment Trusts,简 称XAREIT)统汁.迄今英国有大约200只在美国证券交易委员会(SEC)注册的REITs,这些登记上市的 REITs总资产超过4750亿芙元。而已在SEC注册的REITs中约有20家未上市交易。还有大约有800家 REITs尚未向SEC注册.也不在证交所交易。羌国REITs已发展为报成熟的房地产投资信托基金(REITs)市场并将REITs这种金融创新I：具逐渐应用到全球范围。2. 1. 2新加坡新加坡是亚洲继日木之后第二个推岀REITs的国家，从1999年5丿J颁布/ 加坡房地产基金指 引(G