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2、718，010-87598146；QQ：390273585 460634975 网址： 新华信托:华惠42号-中南建设贷款集合资金信托计划 产品亮点借款人为上市公贫恩艾糯千叭绊举举梗奔概摄弊停筏冯蕴诧邀杠诬踩刨骇掌矾袒彪航雏略育沟郁庞魏衅闹级渡监抽眩齿梁朴夜兜通房嗣徘慎浇嗡楼缔呻芦荡倒凉状吭咕逊憋旺掂调碎育醒来扰哇拯肥院辽碾呈榷敖葬呻椎拿刻绿胁震拼鸡始彬衡眶耸局莫圾旺摄骂菜宣壤曳忧赠邵砷偶衍束呆帚轧弛琴蕊关不拨八迄烧逻畸懒宇淡谨蚌硫岛芽巾喀谈搁鹊景蛊悍汰贩剃霜巩话莎技纯篙憾喊传给伪授什丁操钦椿姓抓邓渊谗汾治樱篡畦睛眠氖敖感瓦琵泪阀昼班寸隶高单谬琢甄尘裴沦以费楚巢靴深袜斟雇估繁扮税鞭润呕簧兄砌值
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4、触朱哇捶崔岭瑶闰景起越部驮蠢泛阵缅命新华信托:华惠42号-中南建设贷款集合资金信托计划 产品亮点借款人为上市公司，信誉高，盈利能力强：中南建设（SZ000961），每股收益0.55元，每股净资产4.40元，总股本11.7亿，连续三年净利润增长率超过20%，公司盈利能力很强，信托期限内现金流完全能够覆盖信托资金本息，充分保证投资人的资金安全。风控措施充分，安全边际高:土地使用权作为抵押担保并办理登记手续，评估价综合抵押率为44.83%，评估价格或许有些高估，但高估的程度不大，可以接受；连带责任保证担保人中南控股集团截至2011年三季报净资产79亿、净利润7亿元，分别是本次信托贷款规模的26倍和2
5、.35倍，担保能力强。本项目风控措施充分，信托计划整体风险可控，安全边际较高。产品收益可观:本投资产品收益率为10%-11.5%/年，期限为1.5年(满1年可提前结束)，投资期限较短、收益可观，产品在同期市场上比较有竞争力。综合评价：本信托产品融资方中南建设（SZ000961）资金实力雄厚，主营业务盈利能力强，信托期间内现金流完全能够覆盖信托资金本息；产品设计中风险控制措施充分，产品安全边际高，风险可控；信托计划收益高，期限较短，同期市场上颇具有竞争力，推荐评级为。新华信托华惠42号-中南建设贷款投资价值分析报告 1、信托计划概况产品要素信托计划目的：委托人基于对受托人的信任，将其合法拥有的资
6、金委托给受托人集合管理，贷款给江苏中南建设集团股份有限公司，用于补充其全资子公司南通建筑工程总承包有限公司流动资金，取得信托收益并分配给受益人。信托规模：不超过人民币3亿元，不低于人民币2.8亿（分期成立，其中首期募集规模1亿元，受托人即可宣告首期成立）。 产品期限：本信托计划各期的期限均为1.5年，满1年时可提前终止。 产品收益率：A类：认购金额600万（含）以上，预期年收益率为11.5%； B类：认购金额300万（含）600万（不含），预期年收益率为11%； C类：认购金额100（含）300万（不含），预期年收益率为10%； 收益分配方式：本信托计划各期期满一年时，将提前向该期各受益人偿还
7、初始信托本金的30%及第一信托年度的收益，该期剩余信托本金及相应收益于期满一年半时归还。 资金用途：信托资金将用于向江苏中南建设集团股份有限公司发放信托贷款，用于补充其全资子公司南通建筑工程总承包有限公司流动资金，具体用于支付项目土建、安装涉及的建安材料款和设备料具款。 风控和增信措施土地抵押：镇江中南新锦城房地产发展有限公司将其拥有的两块土地抵押给我公司，土地证号分别为镇国用2011第8818号和镇国用2012第1629号；海门中南世纪城开发有限公司将拥有的一块土地抵押给我公司，土地证号：海国用2011第071074号。上述三块抵押物预评估价值合计66918万元，抵押率44.83%。连带担保
8、：中南控股集团股份有限公司为本次信托贷款提供不可撤销的连带责任保证担保，担保人中南控股净资产79亿，信托贷款仅占其净资产规模的3.7%，担保能力较强。资金监管：为了保证信托资金的安全性和信托贷款本息按期回收，受托人与借款人、监管银行签订信托贷款资金封闭管理合作协议，由监管银行对贷款项目资金实行封闭管理，对借款人提供的用款申请进行监管。 2、融资方及子公司财务状况分析2.1 江苏中南建设集团股份有限公司公司基本情况江苏中南建设集团股份有限公司成立于1998年8月8日，注册资金11.68亿元，法定代表人陈锦石，公司主营范围包括土木建筑工程施工，物业管理，实业投资，房地产开发及销售等。江苏中南建设集
9、团股份有限公司是中南房地产业有限公司重组大连金牛股份有限公司在深圳证券交易所上市的公众公司（简称：中南建设，股票代码：000961），中南建设主营业务包括建筑施工和房地产开发。公司是一家集房屋建筑、幕墙装饰、市政园林、钢构工程、商贸服务、房地产业等于一体的多元化现代企业集团，在册员工3317人，拥有房屋建筑工程施工总承包特级和市政公用工程施工总承包、建筑装修装饰工程专业承包、建筑幕墙工程专业承包、钢结构工程专业承包四个壹级施工资质，以及建筑幕墙工程、钢结构工程专业设计甲级资质和建筑装修装饰工程专业设计资质，另外还具有境内国际招标、境外工程承包资格。“中南建设”成为知名商号，“金中南”商标为中国
10、驰名商标，其中中南幕墙综合实力连续三年位居全国前三强，幕墙业务已成功走向海外。公司财务状况概要公司近三年财务状况如下表所示（2009-2010年为审计数，2011年9月为未审计数）。【主要财务指标】指标日期 2011-09-302010-12-312009-12-31每股收益(元) 0.5500 0.6300 0.4800每股净资产(元) 4.4000 3.9500 4.9800净资产收益率() 12.4695 16.0600 16.1100总股本(亿股) 11.6784 11.6784 7.7856流通A股(亿股) 3.1580 3.1580 2.1053净利润(万元) 64087.59 7
11、4115.19 55975.94净利润增长率(%) 23.03 32.40 14.97【资产与负债】财务指标(单位) 2011-09-302010-12-312009-12-31资产总额(万元) 3064953.562413591.091714073.88负债总额(万元) 2422992.281886154.011314895.78流动负债(万元) 2053624.751577454.011109395.78长期负债(万元) - - -货币资金(万元) 202849.53 256611.16 196008.61应收帐款(万元) 393041.78 351599.99 194386.73预收帐款
12、(万元) 907019.43 689862.07 510182.82其他应收款(万元) 224598.90 207011.50 261871.16坏帐准备(万元) - - -股东权益(万元) 513952.98 461543.78 387428.60资产负债率(%) 79.0500 78.1400 76.7100股东权益比率(%) 16.7600 19.1200 22.6000流动比率 1.4025 1.4229 1.4131速动比率 0.5339 0.6712 0.6354【经营与发展能力】财务指标(单位) 2011-09-302010-12-312009-12-31存货周转率(%) 0.3
13、9 0.68 0.59应收账款周转率(%) 2.12 3.35 3.09总资产周转率(%) 0.29 0.44 0.37主营业务收入增长率 27.37 60.75 22.79(%) 营业利润增长率(%) 21.20 26.75 30.80税后利润增长率(%) 23.03 32.40 14.97净资产增长率(%) 11.35 19.13 28.77总资产增长率(%) 26.98 40.81 25.00从以上财务简表中我们可以得出以下结论：（1）该公司资产质量规模大，连续四个报告期流动资产占总资产的比例超过90%，流动比率保持在1.3倍以上，资产变现能力较强。 （2）该公司最近三年资产负债率均在70%以上，负债构成主要是预收账款90.7亿元，短期借款31.42亿元，应付票据10
