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1、中交资阳项目 产品规划设计指引建议报告（暨规划及建筑设计建议报告）成都尺度地产顾问有限公司2009年11月目 录2 项目概况 -P032 设计依据 -P032 规划设计内容 -P042 规划设计要求 -P072 景观规划设计要求 P122 建筑风格规划要求 -P182 社区配套规划要求 -P192 建筑单体规划设计要求 -P202 户型设置规划要求 -P252 项目设计分期要求及推盘节奏 -P342 销售中心及意境区设计建议 -P35 产品规划设计指引建议报告为尺度公司根据中交资阳项目前期市场调研，需求调研，产品定位系列工作相关结论而提出的项目规划及建筑设计建议。其中涉及产品设计建议，产品布局
2、，产品面积设置等规划设计要求，均为尺度公司基于市场认知及策划定位结论而定，项目最终规划设计方案须由相关规划设计单位结合前期定位结论与资阳相关规划设计要求而确定。产品规划设计指引建议具体内容如下：1. 项目概况1.1 项目名称：中交集团资阳李二河坝项目。1.2 实地概况：详见用地红线图。1.3 规划征地面积：779.836亩。1.4 用地概况：详见用地地形图。2. 设计依据2.1 用地红线图（见附件）。2.2 资阳城市总体规划(2003-2010)。2.3 资阳市城市规划管理技术规定(2008)2.4 国家相关设计技术规范。2.5 设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、防洪、人防、防火、抗震等
3、中国有关法规、规范方面的要求：人防全部集中在地下车库解决，按平战结合6B级物质库设计，其车库使用功能不变。2.6 本设计任务书及其他附件要求。3. 规划设计内容用地性质净用地面积各地块规划设计条件地上建筑面积住宅、会所、商业建筑面积车位配比产品配置3.1 用地性质：二类住宅。3.2 净用地面积：608.28亩。3.3 各地块规划设计条件：3.4 住宅建筑面积：不低于1008828。3.5 会所建筑面积：2000。3.6 地上建筑面积：不低于1029828。（包含地上住宅、商业、会所）。3.7 商业建筑面积：不超过21000（包含综合生活广场、特色滨江商业街、社区配套商业、会所）。3.8 车位配
4、比：独栋别墅：每户2个车位，共计约140个；联排别墅：每户2个，共计约170个；叠拼别墅：每户2个，共计约145个；5+1F花园洋房：0.5个:100，共计约675个；小高层电梯：0.5个:100，共计约525个；高层电梯：0.3个:100，共计约2090个。总车位数：不超过3745个（地上不超过455个，地下不超过3290个）。单个车位面积：不超过30。3.9 产品配置独栋别墅、联排别墅、4+1F叠拼别墅、5+1F花园洋房、11+1F观景电梯18+1F观景电梯、26-33F高层观景电梯。独栋别墅：占总体量1.8左右。层高3m。联排别墅：占总体量3.4左右。层高3m。4+1F叠拼别墅：占总体量
5、2左右。层高3m。5+1F花园洋房：占总体量13.4左右。层高3m。11+1F观景电梯：占总体量10.4左右。层高3m。18+1F观景电梯：占总体量8.4左右。层高3m。26-33F高层观景电梯：占总体量60.6%左右。层高3m。3.9.1 首期产品配置注：单位，均系建筑面积。最终体量配比需以最终规划设计方案为准。3.9.2 二期产品配置注：单位，均系建筑面积。最终体量配比需以最终规划设计方案为准。3.9.3 三期产品配置注：单位，均系建筑面积。最终体量配比需以最终规划设计方案为准。4. 规划设计要求项目开发理念项目开发主题整体规划布局原则住宅类产品整体规划布局要点商业类产品整体规划布局要点交
6、通设计要求公共设施设计要求车位设计要求4.1 项目开发理念低层生态产品与高层城市产品的共融、共存，景观、道路、建筑风格等元素的高度融合。并结合高低物业搭配形成天际线效果和开阔视野，通过建筑单体景线处理和组团分布，强调外部景观的极致利用与内部环境的优质打造，形成资阳首席的滨江居住区。通过点线结合的滨江商业布局，形成特色的资阳滨江休闲、娱乐基地；特色的资阳滨江休闲商业带；资阳的城市会客厅，公众休闲、娱乐聚集地。4.2 项目开发主题原滩的、左岸的、前沿的新自然主义风情特区。4.3 整体规划布局原则4.3.1 独立分区原则 项目开发三期在产品组合，建筑风格，出入口，内部园林设置上需保证一定的独立分区性
7、，利于项目后期运营模式的弹性处理。4.3.1 组团布局原则针对各产品形态分隔处理，采用组团分隔的模式，同类产品集中在同一区域，最大限度的降低了不同产品形态开发的困难，同时有利于各区域不同物业形态独立性的形象宣传。4.3.2 景观最大化原则结合项目自身观景及亲水等资源，在整体规划上最大限度利用自身资源，通过高低搭配，形成观景观水的天际线，使物业与小区景观和自然景观交相辉映，融为一体的效果。4.4 住宅类产品整体规划布局要点 4.4.1 独栋、联排别墅（常规TOWNHOUSE、双拼、错拼）设置在项目地块的腹地，达成高端产品的私密性。4.4.2 叠拼别墅及5+1F花园洋房围绕腹地的独栋别墅及联排别墅
8、产品四周，私密性相对较好区域。沿滨江较低密物业的布局，利于较后地块物业的观景。4.4.3 电梯类产品临部分安置房、城市主干道区域，城市化特征略较明显，形成梯度合理的天均线效果。形成相对独立社区，避免对低层物业的干扰。4.4.4 住宅类产品总体规划布局初略示意4.5 商业类产品整体规划布局要点 4.5.1 会所设置于首期启动的2、3号地块处。前期可作为项目销售中心，且高端会所形象项目首期启动的高端物业临近，便于其气质和形象的相互提升。4.5.2 综合生活广场设置在滩头广场与三期住宅之间：此区域临近沱江1桥、滩头广场和滨江路，距老城区较近，交通到达性较好；且靠近滨江广场，利于人气的聚集。4.5.3
9、 滨江特色商业街设置在滨江广场两侧的滨江路沿线。此区域临近沱江1桥与滨江路，距老城区较近，交通到达性较好；且靠近滨江广场，利于人气的聚集。4.5.4 社区商业配套设置于4、5号地块南侧.此区域位置较偏，商业价值相对较小。建议控制体量，设置满足社区配套商业，满足项目业主生活配套。4.5.5 商业类产品总体规划布局初略示意本案商业均滨江分布，最终形成以大型餐饮、娱乐旗舰店和会所为商业亮点，以沿岸滨江带为纽带的“两点一带布局”。商业整体布局示意如下：4.6 交通设计要求小区内的道路规划要做到交通的便捷性和通达性，有较好的水景资源景观，具备人车分流作用，保证小区的私密性和安全性，符合居民的活动规律，从
10、而体现小区应有的交通功能，体现小区的各类人群的居住层次感和品质感。具体要求是：4.6.1 项目地块设置五个出入口，便于组团内业主进出；其中，项目人行主入口设置在滨江路会所处，人行次入口设置在滩头广场和五号地块临东城大道旁；两个车行入口分别设置在二、三号地块和三、四号地块的临滨江路旁。4.6.2 各地块内部次要入口应按照设计规范要求设计。4.6.3 区内道路分两个级别，一种是区内主干道，另一种是组团内人行道。4.6.4 做到人、车分流，避免路线交叉。4.6.5 区内主干道为应急汽车道，通往各楼，以备消防车、救护车、工程车进出。4.6.6 区内各类道路避免直线及直角拐弯，以营造自然、融洽的气氛。4
11、.6.7 各类道路旁应有路标及图示。各类道路旁应有夜间照明。4.6.8 项目出入口设置示意：4.7 公共设施设计要求4.7.1 小区内照明设计在小区灯饰设计中，按功能区划分不同的照明要求。根据这个小区的功能分区，照明分三大类：A、在活动区为人流集中的区域，人流量大，设计为重点照明区域。灯饰集中布置色彩冷暖搭配，中性为主。B、在各个组团的设计集中照明区。突出组团的特点，特别强调可识别性，色彩以暖光为主。C、在散步休闲区，由于环境安静平和，因此设计均质照明区以柔和的反光体现幽静的氛围。其他各 处的照明设计以功能要求为准。4.7.2 公共卫生设施垃圾箱、烟蒂箱、痰盂等,与周边的景观设计相适应。4.7
12、.3 信息设施指路标志、方位导示图、广告牌、消息栏、时钟、扩音器、邮箱等。4.7.4 交通设施防护棚、路障、反光镜、自行车棚。4.8 车位设计要求独栋和联排别墅产品设置独立车位；4+1F叠拼采用路面组团停车；采用地面停车，设计机构须通过对建筑体本身结构设计，对车位形成有效遮挡，解决地面停车带来的日晒、粉尘等问题。如通过建筑退台，1、2层错位摆放，半地下停车场等解决地面停车位的自然影响。其余产品的车位设置在小高层和高层电梯的地下车库，地下开挖一层。设计机构可通过有效手段，引入阳光、植被等自然元素。营造出生态停车环境，改变传统地下停车位生冷，阴暗的环境。5. 景观规划设计要求景观整体设计原则本案景
13、观示意景观亮点演绎各类物业的景观打造思路5.1 景观整体设计原则5.1.1 江景资源利用最大化江景资源是本案景观资源最大卖点，故景观设计，产品布局结合市政规划上，充分利用江景资源。并注重各物业尤其是高层产品的观江效果。5.1.2 景观的相对独立和统一本案产品形态丰富，高层，低层皆有，在布局上会呈组团出现，故在景观设置上会根据各类产品特点打造相应景观。应注意整体联系性，协调性，整体呈现大气，高尚的新城形象。5.1.3 景观节点及中心景观区的合理设置由于本案占地规模较大，故不能采取常规楼盘一个中庭花园的景观模式。需根据产品布局，基地资源，市政规划等因素，设置中心景观区，次中心景观区，景观节点等，以
14、形成完整的景观体系。5.2 本案景观示意 5.3 景观亮点演绎综合考虑本案地块形状、产品组团分布、以及本案景观资源等因素本案景观我司建议打造出 “一亲水栈道、一亲水栈桥、一景观轴、二景观带、多个景观节点”相结合的景观体系，形成引水入园、亲水栈道、滨江生态广场、亲水平台等多个景观亮点。5.3.1 滩头滨江广场：地标中心，提高品质，吸聚人气。地处项目滩头，满足公众休闲娱乐需求的欧式风情广场。广场功能规划多元，兼备休闲商业，市民休憩，儿童游玩等功能。广场内部设置建议：广场中央设置具有大型标志性雕塑，展现新城形象。广场内部可设置多个建筑小品，如：浮雕墙，人物像，拱廊等，辅以高品质的绿化，构筑广场景观体系亮点。
