关于长沙集约节约用地情况的调研报告

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1、关于长沙集约节约用地情况的调研报告长沙市人均耕地0.68 亩，远低于全国 1.41 亩的人均水平，比世界粮农组织划定的人均 0.8 亩的警戒线少了 0.14 亩。近年来，随着长沙经济的快速发展，建设用地的需求量 不断增大，土地供需矛盾日趋尖锐。而国家对土地的调控越 来越严，近几年下达长沙的农用地转用计划不到需求量的三 分之一，可供开垦的荒地越来越少，耕地占补平衡的任务十 分艰巨。因此，如何破解资源保障难题，走出一条集约节约 利用资源的新路子，促进长沙经济平稳较快发展，是长沙市国土资源部门学习实践科学发展观的首要任务。按照学习实 践科学发展观活动中学习调研阶段的有关安排， 2009 年 4 月

2、中旬我局组织对长沙市节约集约用地情况进行了调研，现将 有关情况汇报如下：一、长沙市土地集约节约利用的主要成效多年来，长沙市委、市政府对集约节约利用土地高度重 视，先后从五个方面进行了一系列颇有成效的实践和探索， 使得全市集约节约利用土地的思路日趋清晰，集约节约利用 水平也不断提高。（一） 在农民安置中积极探索节约集约用地 随着城市化、工业化的不断推进，城市郊区农村土地被 大量征用，同时产生了大量需要安置的农民。如何在有限的 土地上安置好失地农民并使其安居乐业，是我们必须解答的 课题。我市经过多年的探索与实践，把农民安置纳入城市规划，改变 “一户一宅 ” 的粗放用地方式和 “从天到地” 的建 筑

3、传统， 采取公寓式安置模式，将生活安置与生产安置分离， 农民安置房与城市住宅并轨，由村统一建设高层住宅安置楼，集约利用生活安置用地，节约出来的大量土地建设市场，解决生产经营问题。岳麓区咸嘉新村将670 亩生活、生产安置用地中的 200 亩作为生活安置用地，以集体补贴形式兴建多层公寓房 700 多套，安置面积7.2 万川，安置拆迁农户 541 户，人均居住面积达 40 川。余下的470 亩作为生产安置用地，由村集体 统建统管，所得的土地收入大部分返还安置小区，用于基础 设施建设和发展壮大集体经济，较好地解决了失地农民的后 顾之忧。雨花区莲湖村共有集体土地2433 亩，农业人口 687 户 225

4、5人，按政策核定生活安置地196.72 亩，生产安置地238.04 亩，原有企业用地36.07 亩。经村民会议表决，在 57 亩土地上建两栋 30层、建筑总面积达13 万川的高楼进行 安置，每个村民可分配建筑面60 m 2，承担450 元/ 川基础正负零以上的房屋建设费用，其余资金由村集体经济组织补贴。依照拆迁安置政策以每户 “有天有地” 的传统安置方 式计算，人均占地80 m 2 ，需要住宅建设用地310 亩。而建 设 30 层高楼，人均 60 m 建筑，住房建设用地只需 80 亩， 节约 230 亩可用于生产， 节约比例达到 74% 。节约后的土地， 按当地现行200 万元亩的地价，可以获

5、4.6 亿的收益。村里成立股份制的莲湖经贸公司，经营开发节约的 140 亩生活 安置用地和 238.04 亩生产安置用地，他们将其中 150 亩土 地兴建莲湖汽配大市场，建成后村集体预计平均每年可获得 租金 600 万元，并享有21000 m 商业门面的所有权。仅此一 项，村民每人每年可分得利润 2700 元。目前，莲湖重型机 械交易市场正在筹备开业，第二期高层安置楼约 43000 m 的 商场正在招商洽谈之中，按 10-15 元 / m 的月租金，每年可 以获得700 万元左右的效益。（二）在城市建设中积极探索集约节约用地一是在旧城改造中节约集约用地。新河三角洲位于湘江 和浏阳河交汇处，长沙

6、市中心城区北端老工矿区。这里道路狭窄，房屋破烂，是长沙市贫困人口密集、人居条件恶劣、 水患严重的旧城区。我市2004 年决定对该区域进行统一规 划建设。但是，由于该区域平均海拔 32 米，而湘江和浏阳 河防洪堤高程在海拔38 米以上，使三角洲形成四周高、中 间低的低洼地形，平面开发方案不能很好地解决交通组织和投资平衡等难题。在新河三角洲规划编制反复论证中，我市确定实行人车竖向分流的节地模式。在原地面海拔32 米标 高形成快速便捷的机动车交通系统，在 38 米标高以下架空 两层形成静态交通系统，在标高约 38 米平台层形成步行和 非机动车交通系统和绿地率高于50% 、舒适宜人的立体绿化系统，通过

7、竖向分离实现交通组织效率和绿化效率的最大 化。三角洲地区改造范围 147.16 公顷，人口 28270 人，老 企业152 个，需拆迁房屋 46.68 万川。通过效益分析，按传统方式改造，公共设施需要政府财政出资，投入产出无法平衡。人车分流方案与原平面设计方案相比， 总建筑面积由 300 多万平方米增至近600 万平方米，容积率由 2.0 增至 2.8 ， 开发强度提高了 40% ，相当于节约土地 58.62 公顷。以 300 万元 / 亩计算，土地增值26.49 亿元，且可节约工程投资 2.23 亿元，绿地率由 30%提高到 50% 以上。去年7 月 24 日，北京 北辰实业股份有限公司、北

8、京城建投资发展股份有限公司联 合摘牌，以 92 亿元竞得新河三角洲 1177.8 亩经营性用地。 从实践看，不但实现了空间资源的有效整合和土地的集约利用，而且使土地资产的价值得以充分显现。该项目被国土资 源部和科技部列为 “ 十一五 ” 科技创新课题。中国城市规划 设计研究院总规划师杨保军评价这一模式说： “ 解决了我国多年来想解决而未解决的问题，这是我国城市发展的一个方 向，值得在全国各地推广 ”。 2008 年 7 月，国土资源部在长 沙召开了全国节地型城市发展模式现场会，对这种节地模式 给予了充分肯定。二是在新城区建设中集约节约用地。为进一步推行三角 洲模式的节地理念， 2007 年 7

9、 月，国土资源部（国土资函 , 2007? 544 号）批准在我市黎托片区实行节约集约用地试 点。黎托位于长沙城东南部，地处城郊结合部，可以就城市 国有土地和农村集体土地进行综合性整合，实行综合组合， 人车分流，探索控制外延扩张的节约集约用地新路子。该试 点项目规划总面积为 15.22 平方公里，项目需征收集体土地 1113.74 公顷，其中农用地891.97 公顷，建设用地221.77公顷，涉及 13 个村， 24863 人。该项目位于长沙市主城区东 部的雨花区黎托乡， 西至京珠高速公路， 东北以浏阳河为界， 南至湘府东路，武广高铁和沪昆线贯穿南北。该片区最低标 高为 33 米，最高标高为

10、42 米，根据其自然高差大，公路、 铁路聚集等特点，我市拟采用高铁站场立体组合，地下、半 地下空间综合利用，人车分流，农民集中安置，中小学复合 利用，市政设施和公共服务设施下地等方式，构建城市立体分层建设的节约集约用地新模式。根据长沙市城市总体规 划的人均建设用地指标，经统计，黎托片可居住18.4 万人，通过上述节地模式，实际规划可居住 37.4 万人，若按人均建设用地指标 82.83 平方米计算，共需用地30.98 平方公里，可节约城市建设用地15.76 平方公里。为此，通过上述节地模式，优化了土地利用空间结构，增加了 10% 的绿地率，解决了交通堵塞和办公、生活便捷等问题，从而营造了 高质

11、量的人地和谐的新城环境，经测算其城市建设投资也不 会增加。该项目已完成规划设计，于 2009 年元月 7 日通过 部务会审查。下步打算于2009 年 4 月份前完成农用地转用、 征收审批， 2009 年 5 月至2012 年完成片区征地拆迁工作， 2009 年 6 月至 2013 年 12 月完成片区基础设施开发建设， 2011 年 3 月至 2014 年 12 月实施土地招拍挂供应。三是在道路基础设施建设中节约集约用地。为缓解日益 紧张的用地矛盾，我们在城市建设的内涵挖潜上下功夫。 2008 年我们对全市待建道路进行重新优化，减折横断面设 计，调整绿化带，科学设置人行道和非机动车道，在不降低

12、通行能力的情况下压缩路幅，共节约城市建设用地449 亩， 等于储备了价值9 亿元的土地。在推进滨江新城、橘子洲提质改造等工程建设时，对一些道路的路幅按上述办法进行了 调整。枫林路由 46 米降到 36 米， 6.3 公里路就节约土地75亩。书院路等6 条主干道33.3 公里，压缩路幅后节约土地约 450亩。劳动路过江隧道从双洞单层通行改成单洞双层， 预计可以节约投资 5 亿元， 工期提前 11 个月， 拆迁面积由 6 万平方米减少为零。（三）在开发园区建设中积极探索节约集约用地长沙市现有国家和省级开发园区 9 个。为了充分利用开 发园区有限的土地资源，提高投入产出效率，我市根据国务 院和省政府

13、的要求，采取鼓励建设多层厂房和引进能在多层 标准厂房生产的工业项目，采取严格审定工业项目的投资强 度、建筑密度和建筑容积率等一系列措施，取得明显成效。国家级长沙经济技术开发区提高项目入区准入标准，规定每平方公里投资强度不低于 20 亿元，产出不低于 40 亿元， 建筑面积不低于 80 万川；对总投资额在20 万美元以下的外 资项目和投资额在200 万元以下的内资项目，进园区配套孵 化，待项目成熟后视发展情况供地。目前，园区每平方公里GDP 达到 36 亿元，每平方公里税收达 2 亿元。隆平高科技园是国务院批准的国家级长沙高新区的构 成部分，既是地域位置离长沙市中心区最近的一个园区，也堪称全省土

14、地供应压力最大的园区。 园区内有 4 所科研院校、 21 家科研院所等驻园单位占用大部分土地， 剩下的少量产业 用地常年有几十个项目等待用地。对这个园区来说，土地就 像沙漠中的水一样珍贵。在此情况下，隆平高科技园决定筹 资建设高层厂房，厂房建成后，由科技园出租给企业使用。 其建设的工业厂房最高达28 层，最低控制在6 层以上。其 中位于京珠高速公路东侧、名为 “金丹科技创业大厦 ”的两栋高层工业厂房，一栋已经完工，另一栋正在建设之中。项 目总投资2.8 亿元，建 26 层，高 99 米。容积率6.7 ，总建 筑面积 11.1 万川。 2004 年、 2005 年到园区投资建设的 11 家中小企

15、业，建筑面积11.09 万川，和“金丹科技创业大厦” 建筑面积相当，但是前者占地349.8 亩，后者占地仅24.72 亩，后者是前者的 7% ，相当于为园区节省土地 325 亩。在隆 平高科技园，正在建设的高层厂房不止一家。 “ 景达生物 ”主要生产血吸虫疫苗和丙肝疫苗，投资 1.8 亿元，占地80 亩，主体工程为 7 栋 6 层标准厂房，现已动工建设。此外， 园区孵化器项目“广发隆平” ，原设计方案是5 栋单层厂房， 通过园区组织考察外地先进的总部工业园，迅速转变了用地观念，几次修改设计方案，拟追加投资 3000 万元，改建2 栋 11 层的高层工业厂房。隆平高科技园鼓励、引导企业大 力发展高层工业厂房，以零增地招商、技改来提高工业用地集约水平。（四）在新农村建设中积极推进节约集约用地在新农村建设中，我们同样按照 “ 两型社会建设的要 求，开展农村土地开发整理。 通过归并零散地块、 平整土地、 改良土壤，加强道路、沟渠等配套设施建设，分片有序地推 进田水路林村的综合整治，以增加有效耕地面积，改善农业 生产条件。今年我们投入8.5 亿元，启动土地整理项目 48