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1、资产评估公式收益法资金时间价值复利终值F=P*(1+i)n复利现值P=F*(1+i)-n后付年金终值F=A*(1+i)n-1/iF =A* (1+i)n-1后付年金现值P=A*S (1+i)-nP=A*1-(1+i) -n/i先付年金终值F=A*(1+i)n-1/i *(1+i)先付年金现值P=A*1-(1+i) -n/i *(1+i)递延年金现值(m期后n期)P=A*1-(1+i) -n/i *(1+i) -mP=A*1-(1+i) -(m+n) /i -A*(1+i)-m永续年金现值P=A/i年偿债基金(每年末应存金额)A=F*i/(1+i)n-1年资本回收额(每年应还本付息额)A=P*i
2、/1-(1+i) -n(一) 纯收益不变1. 永续:P=A/r2. 有限 A*1-(1+r) -n/r(二) 纯收益在若干年后保持不变1. 无限:P=Y 血.(1+r)-i +A/r*(1+r)-n2. 有限:PiLr.(1+r)-i +A*1-(1+i)-E/i *(1+i)-m(三) 纯收益按等差级数变化1. 递增无限:P=A/r +B/r22. 递增有限:P=(A/r +B/r2)*1-(1+r)-n -B/r*n(1+r)n3. 递减无限：P=A/r -B/r24. 递减有限：P=(A/r -B/r2)*1-(1+r)-n +B/r*n(1+r)n注意计算收益年限n=A-(n-1)B(
3、四) 纯收益按等比级数变化1. 递增无限:P=A/(r-S)2. 递增有限:P=A/(r-S) *1-(1+S)/(1+r) n3. 递减无限:P=A/(r+S)4. 递减有限:P=A/(r+S) *1-(1-S)/(1+r) n(五) 已知未来若干年后资产价格P=A*1-(1+r)-n/r *P (1+r)-n成本法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值(一) 重置成本1. 价格指数法重置成本=资产的历史成本*价格指数重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数)*100%环比价格变动指数=(1+a1)(1+a2)*(1
4、+a )*100%2. 功能价格类比法12n重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年 产量)重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)x(二) 实体性贬值1. 观察法实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率)实体性贬值=重置成本*实体性贬值率2. 使用年限法资产利用率=(实际利用时间/法定利用时间)*100%实际已使用年限=名义已使用年限*(1)总使用年限=2)+尚可使用年限资产实体性贬值率=2)/*100%实体性贬值=(重置成本-预计残值)*(4)(三) 功能性贬值1. 超额运营成本超额运营成本净超额运营成本=1) *(1-所得税税率)资产剩余寿命折现:功能性
5、贬值=2*折现系数2. 超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本(四) 经济性贬值经济性贬值率=1-(可被利用的生产能力/原设计生产能力)x*100%经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)*1-(1+i)-n/i森林资源资产评估成本法1. 重置成本法(幼龄)株数调整系数K1株数保存率(。=林地实有保存株数/造林设计株数当 rN85%, K1=1当 rV85%, K1=r树高调整系数K2K =现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高2咿 思 iq(1+P)n-i+1K:林分质量调整系数C*第i年生产成本(年初)2. 费用价值法(改良)B=A（1+P）n+了= _7 （1+P
6、） n-i+1 niA:林地购置费Mi：第i年林地改良费（年初）市场法1. 市场倒算法/剩余价值法（成,过熟）E=W-C-F nW:销售总收入C:木材经营成本F:木材生产经营利润2. 市场成交价比较法E=K*K *GbK:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数Kb:物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价G:参照物市场交易价格收益法1. 收益净现值法（经济林）E=I：=l.（A-C）/（1+P）n-i+1 ni iAi:第i年的收入（年末）Ci:第i年的成本支出（年末）u:经营期n:林分年龄（评估时）2. 收获现值法（中龄，近熟）存在间伐Bu=K*Au+Da（1+P）u-a+Db（1+
7、P）u-b+/（1+P）u-n-_：=，_C./（1+p） i-n+1 i无间伐Bu=K *Au/（1+P）u-n - Ci*1-（1+P）-（u-n+1）/PAu:主伐时纯收入（年末）Da、Db:间伐纯收入（年末）c:第i年营林生产成本（年末）u:经营周期3. 年金资本化法（地租收益稳定,林木和林地作为整体）林木评估E=A/PnA：年平均纯收益（年末）林地使用权 无限：B=R/Pu 有限：B=R/P *1-（1+P） -nuR：林地年平均地租收益n:林地使用权的使用年限4. 林地期望法（同龄，永续皆伐）Bu=Au+Da （1+P） u-a+Db （1+P） u-b+-:=-jC （1+p）u
8、-i+1/（1+p）u-1 -V/PiCi：第i年营林生产直接费用（整地,栽植,抚育）V；年均营林生产间接费用（先将各现金流复利现值，再计算偿债基金，再计算永续年金现值）矿业权评估1. 折现现金流量法P= 桓 j（CI-CO）t*（1+i）-t确定计算年限计算每年现金流入CI 销售收入 回收固定资产残值（各回收期及最后一期期末） 回收流动资金（最后一期期末） 回收抵扣设备进项税额（生产首年及设备更新年）=设备含税价 /（1+17%）*17%计算各年现金流出CO 无形资产投资（土地使用权费于评估基准日流出） 流动资金（生产期第一年流出） 经营成本（每年年末） 销售税金及附加（每年年末） 企业所得
9、税=（销售收入-总成本费用-销售税金及附加）* 所得税税率2. 折现剩余现金流量法P= 桓 1T （CI-CO-Ip） t*（1+i） -tIp:投资合理报酬计算各年现金流入计算各年现金流出计算投资合理报酬 资产净值=（年初资产净值+年末资产净值）/2 投资报酬=资产净值*投资报酬率确定折现率：无风险报酬率计算剩余现金流量现值3. 剩余利润法Pn（E-Ei）t*（1+i）-tE:年净利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-企 业所得税Ei：开发投资利润=当年资产净值*投资利润率4. 收入权益法P=IN-SI *（1+i）-t *KtSIt：年销售收入=产量*产率*销售价格启采矿权权益系数收
10、益法主要评估参数确定1. 可采储量评估利用的资源储量=基础储量+资源量*可信度系数（可信度系数也可叫设计利用率）可采储量=(评估利用资源储量-评估利用资源损失量)*采 矿回采率可采储量=控制(露天)可采储量+推断(地下)可采储量2. 相关年限(矿山服务年限T)金属矿种和有指标要求的化工,建材等矿产T=Q /A(1-p)(Q=总的-已开采的)A:矿山生产能力Q：可采储量P :矿石贫化率非金属矿种t=q/aT=Q /A*KK:储量备用系数石材矿按荒料计:T=Qsx /Qh(1+Kd)按板材计：T= Qsx*nb/ Qb(i+Kd)Qsx:荒料可采储量Q：:年生产荒料量Qb:年生产板材量Kd:吊装运
11、输损失系数。板材率石料矿T=Q*K*B /AK:地质影响系数B :松散系数3. 产品方案与采选(冶)技术指标采矿回采率=1-采矿损失率=采出矿石量*(1-矿石贫化率)/(评估利用的资源储量-设计损失量)4. 销售收入金属矿产品 以原矿：Sq=Qy*Py 以精矿：Sq= Qjs*Pjs= Qy* Y *Pjs= Qy*ae/B *Pjs= Qy*a 0(1-p) /B*Pj. 以精矿中金属：SQjs*B *P.= Qy* yB *P.= Qy*ae *Pjj= Q *a0(1-p) e *P. 以冶炼金属产品：SQs*Ps= Qy*aeey/By* PQy*a0(1-p) ee /B * PQy
12、：原矿产量 Py：原矿价格Qjs :精矿产量 Pjs :精矿价格Pjj：精矿金属价格”Qs：金属产品产量Ps：金属产品价格Y :精矿产率=QjQya：原矿品位a=a0(1-p)a0：地质品位B：精矿品位P :矿石贫化率=(地质品位七-采出矿石品位)/地质品位e :选矿回收率=产率Y*精矿品位B /原矿品位aey：冶炼回收率By：金属产品品位非金属矿产品 一般非金属：Sq=Qy*Py= Q,s*P,s 煤矿：S产不同牌号煤产量*不同牌号煤价格 石材：荒料Sq=荒料产量*荒料价格=原矿产量*成荒率*荒料价格 板材Sq=板材量*板材价格=原矿产量*成荒率*板材率*板材 价格口5. 投资单位生产能力投
13、资估算法I=Id*A* Hi*H2Id：参照物矿山单位生产能力投资A:评估对象矿山生产能力ni：时间差异调整系数n2：地域差异调整系数生产规模指数法ii=io(Si/So)n*ni*n2Io：参照矿山固定资产投资额Si：评估对象矿山生产能力So：参照矿山生产能力n:生产能力指数比例估算法I=Ii/fIi：评估对象矿山某主要工程的投资额f：参照矿山某主要工程占参照矿山固定资产投资的比例6. 成本费用总成本费用=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用=(制造成本+制造费用)+管理费用+财务费用+营业费用经营成本(付现成本)=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性质维简费-利息支出成本法适用于预查和普查
14、阶段的探矿权评估1. 勘查成本效用法(预查)Pc=Cr*F=lCu.*Pi)*(1+e)*F=:lCUi*Pi)+G*F:重置成本U：各类方法完成的实物工作量七:各完成的实物工作对应的现行价格和费用标准F:效用系数=f*f2fi：合理性系数f2：加权平均质量系数涧接费用的分摊系数C:间接费用2. 地质要素评序法P=P * a =U*P)*(1+e )*F*nl = ：= lU*P)+C*F*nMl立a.:第j个地质要素的价值指数a：调整系数=席一口j 确定评估方法 计算直接成本 计算重置成本=直接成本*(1+ e ) 确定效用系数f=S (该类工作项目重置成本*该类工作2项目效用系数)/工作项目重置成本 计算探矿权评估价值=重置成本*效用系数 探矿权价值=基础成本*调整系数(勘查
