某大学实习报告

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1、资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载某大学实习报告地点：时间：说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与 义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时 请详细阅读内容南开大学实习报告南开大学法学双学位2001级刘鸽序首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工 作人员和我的指导老师致谢，感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在 我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学 习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大

2、量民事诉讼的庭审过程，在一些案 件的审理中还担任了书记员的工作，并且对部分参与案件提出了自己的想法。在 此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法，对程序问题有了更深的理解，将理 论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建 筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研 究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如 下：一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰 买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院2003年4月29日

3、作出（2002）四 西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院 于2003年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭 继魁、委托代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸 公司）委托代理人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公 司）委托代理人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公 司）委托代理人付佳宾，被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼，本 案现已审理终结。二、当事人和其他诉讼参加人情况上诉人（原审原告）：郭继魁委托代理人：盖如涛。被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。法定代表人：刘连贵委托代

4、理人：胡振儒被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司法定代表人：刘连贵委托代理人：苏军，被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司法定代表人：吴孝贵委托代理人：付佳宾，被上诉人（原审第三人）尹杰，委托代理人：窦树法三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商 品房出售协议书，将中兴二期工程-，2/0 A - B轴约86平方米商网出售 给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于1999年9月26日、9月30 日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合 同，交付房屋。此房于2001年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三

5、人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市 中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异 议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法 有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市 中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售 后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折 抵了 20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原 告签

6、订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四 平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支 持。被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做 答辩。第三人尹杰诉称：第三人于2000年4月6日与被告开发公司签订商品房销 售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间 是恶意串通，损害了第三人的利益。原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格， 与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间 早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之 上，故不存

7、在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的购房协议书无 效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合 同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款 收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有商品 房出售许可证为由，愿将争议房屋卖给原告，但许可证是在2002年7月 取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于 2002年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告 经贸公司于2001年5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为 就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表

8、示，解除合同是单方 行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。 依照中华人民共和国合同法第六十条、中华人民共和国消费者权益保护 法第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰 签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继 魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立 即返还原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿损失，两项 合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买 卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。

9、其理由概括为：建筑公司 是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款 由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于2002年7月取得商品房销 （预）售许可证后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是 1999年6月7日，尹杰重复买该房合同是二年后的2001年5月，同尹杰算帐 “换据”是2001年6月，均在经贸公司2002年7月取得商品房销（预）售 许可证之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房 协议，卖房人在取得商品房销（预）售许可证后又予确认。据此应认定初 始购房合同有效，此后重复购房合同无效。被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉

10、请求及理由无异 议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公 司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签 订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸 公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到保护。四、对事实和证据的分析及认定1996年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街 20号：0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建 筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。1999年6月7日郭继魁与

11、建筑公司签订了购房协议书（建筑公司对外 销售商品房是由经贸公司委托），郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网- ，2/0 A - B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26 日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交 付使用。2002年4月25日尹杰与开发公司签订了商品房销（预）售合同，尹 杰购买中兴在建二期工程一层商网-，2/0 A - B，轴建筑面积89.5平 方米，按合同约定交付房款34.5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自 己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房 屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的

12、情况下，对该房屋自装 防盗门上锁，予以占有和控制。2001年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）胡 振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互 关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（中兴 二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市 场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处 分权。2002年7月29日经贸公司取得商品房销（预）售许可证后，对过 去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进 行确认。2002年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向

13、尹杰送达了解 除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定 房屋，2002年10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，要求取得协议约定商 品房。证据：1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和 经贸公司换据收据。3、批发市场新建楼所有权确认书。4、商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。5、开发公司给尹杰送达的通知。6、经贸公司确认书。7、国有土地使用证。8、产权确认书及移交收据。9、施巍证言材料。10、王金荣的证言材料。11、其它相关证据材料。五、解决纠纷的意见和理由根据原审判决，

14、上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦 点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的 商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。经二审开庭审理合议庭评议认为：1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律 保护。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品 房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以 认定有效”。又根据合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财 产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的

15、，该合同有效”。 依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买 方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发 方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一 项目明确产权所有人，并由产权所有人申领商品房销（预）售许可证后， 对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其 效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了商品 房销（预）售许可证，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进 行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双 方当事人的买卖关系受法律保护，

16、因而，商品房理应由郭继魁所有。2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应 得到赔偿。尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，商 品房销（预）售许可证尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目 投资人经贸公司成为产权所有人，取得商品房销（预）售许可证后，没有 对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定，这一 合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签 合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当 时既不是产权所有人，也不是商品房销（预）售许可证持有