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1、不动产登记实施细则不动产登记实施细则1不动产登记暂行条例结束公开征求意见不动产统一登记实施细则管辖权或不涉中央国家机关用地用房xx年3月1日是不动产登记暂行条例（下称暂行条例）正式实施的日子。不过，中央国家机关的不动产登记，将被视为“特殊管辖”，其不动产产权登记也将另行依规登记、颁证。这是已经初步编制完成的不动产登记暂行条例实施细则（下称细则）讨论稿中涉及的内容。目前，细则正在最后征求有关部门和地方政府的意见建议，并进行最后修改。15年前由国土资源部签发的6号文件，或将依旧作为中央国家机关用地登记、颁证的行政依据。这份文件规定，在京中央国家机关用地的土地登记资料由北京市（国土资源）局管理。细则
2、在即1月20日清晨，一位不愿具名的消息人士向中国经营报记者证实，历经将近半年的细则的编制和审议，已经进入到“最后阶段”。xx年12月22日，*总理*签发*令，正式颁布暂行条例，并于xx年3月1日起实施。按照暂行条例的规定，包括土地、房屋、林地、海域等在内的不动产权，将统一实施产权登记，并纳入统一信息平台管理。细则则是暂行条例的“实施办法”。根据国土资源部下发给地方有关职能部门的一份说明文稿显示，xx年年初，国土资源部即启动了暂行条例配套文件的起草工作，这其中最重要的即为细则，在此期间，共形成了7版“过程稿”。按照*的工作安排，国土资源部系不动产统一登记工作的牵头部门。有关说明文件显示，目前形成
3、的细则（征求意见稿）总计15章，共186条。框架结构上与暂行条例相衔接，包括了土地所有权登记，国有土地及建筑物、构筑物登记，农村宅基地及房屋登记，集体建设用地及建筑物、构筑物登记，农村承包土地及其他农用地登记，海域、无居民海岛及建筑物、构筑物登记，探矿权、采矿权、取水权登记，地役权登记，抵押登记以及其他登记。xx年1月15日，全国国土资源工作会议在北京召开。国土资源部部长*在提及不动产统一登记有关问题时特别指出，要抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快颁布使用统一的簿册证书，并在15个地区试点开设不动产统一登记窗口。两个例外按照暂行条例的规定，不动产登记将涵盖土地、房屋、林地、海域、草原等多个领
4、域。原则上暂行条例所列举的所有不动产类别都将依据暂行条例和细则给出的要求、程序进行登记。但是，这其中有两类“例外”情况，将不依据细则进行不动产登记。多位参与细则前期讨论的权威人士告诉记者，这两类“例外”情况，一类是中央国家机关用地及其不动产；另一类是军队不动产。按照细则的有关规定，这两类情况的不动产登记，须依据专门规定办理登记。据了解，这一点已经写入了细则。细则第二章第九条对“国家级不动产的登记管辖”做出了规定。在涉及到中央国家机关用地的不动产登记时，细则提出，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记参照在京中央国家机关用地土地登记办法（下称办法）等有关规定办理。办法即为国土资源部6号文件。20
5、00年由国土资源部以部令形式签发。该文件规定，国土资源部委托北京市国土资源和房屋管理局直接办理在京中央国家机关用地的土地登记和发证。与中央国家机关用地的情况相似，军队不动产的登记也或将依据专门规定办理。随细则征求意见稿下发的有关说明称，细则讨论稿中，附则部分对军队不动产适用法律的特殊性做出了相应的规定。多位知情人士提醒记者，上述两个针对特例情况的规定，主要是在登记颁证的环节，这并不一定意味着这两个特例情况的不动产，不纳入不动产统一登记信息平台。实际上，xx年上半年开始，中央国家机关、*有关部门，已经要求其在职人员以及部分下属事业单位员工，向组织申报个人住房事项信息。特殊管辖除上述两个特例情况外
6、，细则讨论稿还提出，*确定的87个重点国有林区的森林、林木和林地，以及*批准项目用海、用岛的登记发证由*国土资源主管部门确定的不动产登记机构办理。在国土资源部下发给地方政府用于征求意见的说明文稿中，将此解释为“特殊管辖”问题。而在“特殊管辖”领域内，真正微妙的实际上是范围问题。在此类不动产范围内，部分不动产用途、权属等相对较为复杂，亦甚为敏感。2000年，国土资源部6号文件对“中央国家机关用地”的范围进行了框定，主要包括三部分：第一是中央*使用的北京市范围内的国有土地；第二是机关事务分别属于*机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、全国人大办公厅机关事务管理局、全国政协办公厅机关事务管理局
7、归口管理的单位使用的北京市范围内的国有土地；第三是按国家有关规定其他应纳入中央国家机关用地管理的北京市范围内的国有土地。按照国土资源部6号文件的规定，这部分土地的登记颁证工作由北京市国土资源局统一负责。如果包含“上述特殊管辖”内容的细则讨论稿最终予以定案，那么中央国家机关的不动产登记将仍由北京市国土资源局完成。与此同时，6号文件还规定在京中央国家机关用地的土地登记资料由北京市局管理，并负责保持辖区内地籍资料的完整性和现势性历时七年，曾遭遇“难产”的不动产登记暂行条例（以下简称条例）终于在XX年12月22日发布，并自XX年3月1日起正式施行。总计3000余字的条例，包括6章35条，对不动产登记簿
8、、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等作出明确规定。其中，土地、海域以及房屋、林木等定着物被纳入登记范围。反腐利器，为房产税、物业税、遗产税等铺路，明晰产权保护私产一直以来，制定中的条例就承载着各方期待。如今，不动产登记实施在即，与之相配的细则将何时出台？对于普通公民将带来怎样*？反“房腐”期待XX年12月22日条例公布之后，对沪深股市的地产板块就已产生了较大冲击。Wind统计显示，中国资本市场房地产板块重挫约3%，其中18只股票跌停，整个板块仅14只个股上涨。之前各地“房叔”“房婶”屡被曝出，这让舆论对条例的反腐功能充满期待。“地产板块股票下跌，显然是对政策误解造成的。”在接受民生周刊采
9、访时，广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬说。从最近成交的数据中他分析道，条例出台后的这段时间的销售比较平稳，没有出现抛售潮，即便在二手房市场也是如此。广州一手房年交易量大约为10万套，二手房大约2万套，贪官所持有的房子所占比例极小，条例的反腐作用很难影响到市场。从草稿讨论到条例制定，清华大学法学院副教授程啸参与了整个过程。“我认为靠条例反腐是一厢情愿的想法，国家立法自有其考虑，是不动产登记，而不是要制定政府财产公开法，不能指鹿为马。在一些国家或地区，既有不动产登记法，还有一个公职人员财产申报法。”他说。以人查房不可能实现。据程啸透露，在草案讨论时，有人提出过类似说法，但反对声音很大，条例
10、根本无法承载反腐功能。从普通公民的角度来看，以人查房会带来信息安全问题。对此，条例明确规定，权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料，但不得将查询获得的资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的相关资料。这次不动产登记，对普通老百姓而言有什么意义？“对于很多不动产交易来讲，只有进行登记才能实现在法律上权利的真正转移。”程啸对民生周刊记者说。他举例说，老百姓进行的房屋交易，如果不办理所有权转移登记，法律上所有权就没有实现，承担的风险就会很大。提供“税基”在条例实施之前，按照物权法规定，不动产也是要登记的。实际上，涉及不动产登记的法律法规有土地管理法、房地产管理法
11、、房屋登记办法、森林法、草原法、海域使用权登记办法等。作为程序法的条例，只是将各类登记机构统一起来了。统一后，政府能更加准确地对房地产进行摸底。“为信息共享提供一个技术平台，未来政府在掌握数据将会及时准确，调控和管理更加合理和高效。”程啸分析说，而原来报数据的方式都会有个时间差，不是实时的信息共享，可能不够准确，政府做决策时的依据就可能会不足。制定政策时根本没考虑过征房产税和调控房价等问题，但客观上条例的第23至25条可能对未来调控房产市场或房产税有一定作用。究竟会产生怎样*，各方看法不一。在条例发布之后，SOH屏国董事长潘石屹在微博中称，“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”“不动产登
12、记仅是数据的收集登记、公开、查询和证明等。条例本身对房地产市场影响不大，对房价*在于将来延伸出来的法律法规，包括房产税、物业税和遗产税等。”黄韬认为。之前有媒体报道，全国人大、财政部、国家税务总局等正就房产税展开密集调研。财政部财政科学研究所所长贾康也预测，xx年房地产税立法工作将有实质性进展，如果xx年能够完成立法，xx年将正式依法全面实施。除了对房市外，此次不动产登记对农民而言或是个利好消息。“不动产登记是农村土地确权、土地流动的重要部分。”在接受民生周刊记者采访时，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说。“在以往的新农村建设过程中，侵犯农民权利的现象经常出现，条例的实施将有利于这些问题的
13、解决。”程啸谈道，比如，以让农民集中居住为由，没收农民的宅基地，而农民却没有被侵权的法律依据。此外，由于产权不清，以往农村征地中，明明是国有的土地但是却被划到集体，造成国有资产流失。如果将来允许宅基地交易，乃至更大范围内流转的话，做登记就是一个前提。权利清晰是交易的前提，先弄清楚权利归属，再考虑交换。3月1日前出细则“四川泸州是国土部认定的试点市。”一位知情人士向民生周刊透露。这个说法，在当地媒体报道中得到验证。据公开资料显示，国土资源部地籍司司长、不动产登记局局长王广华到泸州调研不动产统一登记工作时表示，国土资源部不动产登记局将把泸州市作为全国不动产统一登记试点市。“泸州市不动产统一登记各项
14、准备工作，尤其是出台文件明确部门职能和整合部门职责的做法，走在了全国前列。”王广华说。江苏也是较早成立这一机构的省份，在去年5月就设立了不动产登记局。该省已建立不动产登记联席会议制度，完成了省级资质的整合，最近正开展全省登记不动产信息化调查。自XX年以来，不动产登记制度推进明显提速。据国土部数据，全国106个重点城市中，已经有约50%城市启动不动产统一登记相关工作。不过，不动产登记体系的建立不可能一蹴而就。在XX年4月，国土部曾给出过时间表：XX年建立统一登记的基础性制度，XX年推进统一登记制度的实施过渡，XX年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行。条例目前仅
15、仅是确立了大的原则和方向，难以落地实施。“在3月1日前，还将有个细则出台，目前正在制定中。例如，登记期限、提交材料、发证等具体细节要有章可循，这些都需要细则来明确。”程啸透露说。关于细则，黄韬有着自己的担忧和期待。“从目前来看，条例没有谈到违法的惩处措施，这意味着没有强制力，实施过程可能会打折扣。此外，细则细化要有操作的可能性，地域差距要考虑到，希望细则制定能在细节上因地制宜。”他说。“条例的作用和意义一时半会儿难以显现出来，需要时间慢慢地去检视，任何一部法律、法规都是如此。”程啸说。你所关心的不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例实施细则（以下简称“细则”）已于XX年1月1日正式公布实
16、施。不动产统一登记使得散落于十多个部门的与不动产登记工作相关的职能整合归不动产登记局，消除了房和地分开登记，国有建设用地使用权和其上房屋所有权分开登记等问题，一方面明晰了产权，另一方面也方便了当事人登记。现在就大家所关心的问题做一个简单解读。包括哪些属于不动产权利登记范围？如何申请不动产登记？现有房产证要更换吗？哪些人可以查询不动产资料？如何进行查询？一、不动产登记范围及如何申请不动产登记“细则”第四章大篇幅的介绍了不动产权利登记范围包括，集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权、海域使用权、地役权、抵押权，并分别罗列申请各种
