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1、产业园区运营模式、存在的问题及改进方法（完整版）产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区 的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个 充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园 直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设 的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织 形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生 五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所 说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往 往在行政主导型园区比
2、较常见，园区由政府投资开发，园区为入 驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一 些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费 收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。 对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运 营。广州天河软件园就属于这类运营模式。第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资 建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发 展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上 市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区 在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有 很强的
3、推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础 上的。浦东软件园就属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还 是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了 更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为 入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业 提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合 作增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的 热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一 些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区 通过
4、控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的 价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地 产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定 了雄厚的财力基础。这方面做的比较女 产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了 调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是 要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产 业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资 本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会 对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司 在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往 要具
5、备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对 园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两 江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独 资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产 业优势。二、对产业园区不同发展阶段的模式分析所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一 种空间聚集模式初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济 行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为 我们定义发展阶段特征的主要依据；我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：第三个阶雄f创新突破踰盟霁四个陆阳.觇代科技祁带ttan 剧鸞m etf葩綽冲智羽包际
6、険也血蚌氏柬的k才寺ft 芯席话枕 *3|05?11 EfftM*翠霸血乐国矚世 KAFte 产豪雷址 KHtlt e rwnrL *hi!g-Mme住玄n*味析覽主怦评戛a tt i （：1M甲J W*icr4黑ra*ii英鼻整审工 HIV*廉丄才产叠址SLOfl11力五恬比嵋*V钟務产土応HStl*恥粛高刘9!廝氐WUltWIt IMA 1111*A*ssy MHtfru Mtnaht 4 tiff*斗豪鼻的怪崑舸*ttE户*翼幵岭户養呻起2fl*;ft*iift*41三、产业园区发展（尤其是高新园区发展）的几个趋势 随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断 的转型，也必然使园
7、区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋 势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容.趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新 技术产业发展来看，基本经历了由单个企业-同类企业集群- 产业链-产业集群的发展路径演变，高新技术产业只有集群化 发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看， 优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是 国外通行的做法）。趋势二、由加工型高新区向硏发型高新区转型：由于高新技 术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业 链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技 术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园
8、区也将逐步走向以 硏发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园 区。趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变： 随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复 杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科 技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、 模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效 分散风险和加快科技研发速度。趋势四、由单纯的土地运营向综合的产业开发”和氛围 培育转变：产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产 开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方 式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同
9、样也从片面的环 境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加 强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型：现 代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性一 力资源密 集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性， 不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种 商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务 等综合功能。四、现有运营模式下园区发展存在的主要问题是管理体制不够科学。各园区管委会是园区开发建设的直 接责任主体，其职能类似于一级政府，但缺乏应有的规划、建设及 相关审批权限，由于不具备依法行
10、政主体资格，在入驻企业、上 级主管部门之间需要做大量的协调工作，一旦协调不到位,将贻误 有利的建设时机，与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。二是政策措施不够完善。由于目前主要采用行政手段运行模 式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善，仍然存在以 地引资、以地养园区为主的粗放发展模式，各部门从政策、资 金制度上聚焦园区发展的局面还未形成，行政审批、服务效率 和社会信用相对滞后，地方性的信用体系及管理制度尚未建立。三是融资渠道较窄。目前，园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长，加之园区自身的造血功能尚未 健全，建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的 总
11、体开发、配套建设速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。四是专业人才比较缺乏。各园区目前的招商、建设和管理团 队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相 对园区专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的 运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。五、对于改进运营模式的建议总体构想：从园区发展的实际出发，按照小机构，大服务” 和精减、统一、效能的准政府体制，贯彻强化决策，突出 管理，市场服务和机构政企合一，职能政企分开，管理政社 分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服 务上挖潜和发挥市场的功能，建立决策机构一元化，管理机构 行政化,服务机构企业化的扁平式直线职能型管委会组织结构。是实行以一站式服务、“一个窗口收费、“一个部 门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。实行园区财政单独 核算，采取划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定 几年的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；国 土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配
