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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷答案参考1. 判断题：房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。正确答案：错2. 单选题：以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法正确答案：A3. 多选题：投资型物业购买者购买行为受()的制约。A.房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购买者自身特点偏好E.该物业的地理位置正确答案：ABC4. 判断题：采用邀请招标可以节省招标费用，提
2、高招标工作效率，在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。正确答案：错5. 判断题：土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和公共配套设施建设费构成。正确答案：错6. 多选题：从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段正确答案：CDE7. 判断题：购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若EP，则消费者会非常满意。（）正确答案：错8. 多选题：【2011年真题】甲乙两个项目均
3、为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率正确答案：AB9. 单选题：【2011年真题】下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是()。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率正确答案：C10. 多选题：以下适宜邀请招标的工程项目有()。A.工程项目规模较大B.建设周期长C.工程性质特殊的工程D.专业要求强的工程项目E.工期紧迫的工程正确答案：CDE11. 判断题：房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率高于合理
4、空置率。（）正确答案：错12. 单选题：【2013年真题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损正确答案：D13. 判断题：最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。正确答案：对14. 判断题：我国土地交易的实质是土地使用权的交易。正确答案：对15. 单选题：由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。A.向上波动B.向下波动C.上下波动D.随机波动正确答案：A16. 单选题：下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险
5、C.资本价值风险D.时间风险正确答案：A17. 判断题：房地产资产管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程科学的交叉学科。正确答案：错18. 多选题：当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型正确答案：ABCD19. 多选题：决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括（）。A.战略性决策B.管理性决策C.确定型决策D.风险型决策E.不确定型决策正确答案：CDE20. 单选题：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵
6、押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为()。A.14B.4.7C.11D.3.7正确答案：C21. 单选题：一般情况下，规划设计费为建安费的()左右。A.1B.1.5C.2D.3正确答案：D22. 多选题：房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策正确答案：ABE23. 多选题：租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收
7、入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式正确答案：AC24. 单选题：【2013年真题】写字楼的可出租面积是指()。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积正确答案：D25. 判断题：虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险
8、不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。（）正确答案：错26. 判断题：【2014年真题】现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（）正确答案：错27. 判断题：有些产品品牌差异明显，但消费者并不愿花长时间来选择和估价，而是不断变换所购产品的品牌，这种购买行为称为化解不协调购买行为。（）正确答案：错28. 多选题：在市场趋势分析中，时间序列分析法包括（）。A.市场因子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法正确答案：BCDE29. 多选题：网络图有（）表现形式。A.单代号网络B.双代号网络C.复合网络D.时标网络E.三维网络正确答案：ABD30
9、. 判断题：建设用地规划许可证是城市国有土地使用权出让合同的重要附件。()正确答案：错31. 单选题：不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值（）。A.下降B.上升C.不变D.不能确定正确答案：B32. 单选题：下列关于房地产市场的特性中，说法不正确的是()A.由于土地的有限性，不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛B.房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长C.与市场供给的同质性相吻合，需求者购置房地产时有不同的目的和设想，因而需求具有多样性D.房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位
10、置关系极大正确答案：C33. 判断题：初步可行性研究即通常所说的可行性研究，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。（）正确答案：错34. 单选题：【2016年真题】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43正确答案：C35. 单选题：下列选项中（）不可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.廉租房租金收入D.可用于土地储备的其他资金正确答案：C3
11、6. 判断题：房地产资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理小。正确答案：错37. 判断题：还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额，某物业的投资还本付息比率越高，年还本付息数额就越少，表明该投资的还贷能力越差。正确答案：错38. 单选题：在房地产投资项目可行性研究中，下列（）不属于资源调查的主要内容。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力正确答案：D39. 判断题：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。正确答案：对40. 单选题：开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.
12、消费正确答案：A41. 单选题：已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C.14.75D.15.01正确答案：C42. 判断题：市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（）正确答案：错43. 多选题：物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平正确答案：CD44. 单选题：政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显
13、著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移正确答案：D45. 多选题：物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状况正确答案：BCD46. 单选题：随着北京附近中心商业区的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式正确答案：C47. 单选题：房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以（）分类的。A.其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成正确答案：B48. 判断题：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（）正确答案：对49. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）正确答案：对50. 单选题：从抵押担保的质量来看，()抵押最
