资产评估计算题汇总

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1、1. 运用重置成本法计算固定资产的评估值。主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%,仍有10年使用寿命。 该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相 同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A 材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备 的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中 折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972,年金现值系数为3.3

2、522,折现率为15%， 年限为10年的年金现值系数为5.0188）成新率=10：（10+5）X100%=66.67%功能性贬值 的计算：先计算年超额运营成本前五年：每年200000100X2X20=8 （万元）后五年：每年 200000：100X2X20X （1+20%）=9.6 （万元）再计算年净超额运营成本：前五年： 每年 8X（1 33%） =5.36 （万元）后五年 每年 9.6X（1 33%） =6.43 （万元） 最后折现处理得功能性贬值额：5.36X3.3522 + 6.43X3.3522X0.4972=26.68（万元）评 估价值=90X66.67%26.68=33.32 万

3、元，例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001 年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%， 假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相 比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率 为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908） 要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额 （4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）（1）重置成本= 750X14

4、0%/100% = 1050 万元（2）实体性贬值率=5/10 = 50% 实体性贬值额=1050X50%=525万元（3）功能性贬值额= 40000X06X3 7908X0。67 = 60956。06 元 3（4）评估价值= 105000005250000 60956。06 = 5189043。94 元例3.已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设 备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6 年，设备的利用率为100%，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备， 其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料

5、2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前 五年的价格保持在200元/公斤，从第六年起上涨20%，（该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为 0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）要求：（1）计算资产重置成 本（2）计算实体性贬值额（3）计算功能性贬值（4）计算评估值（不考虑经济性贬值因 素）（1）资产的重置成本= 500X400500=400万元（2）确定实体性贬值率=615=40%实体性贬值额= 400X40%=160万元(3) 功 能 性 贬 值=400X2X200X0.67X3.79

6、1+400 X 2 X 240 X 0.67 X 3.170 X 0.621659632.0448 元(4)评估值=4000000-1600000-659632.0448=1740367.9552 元例4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计 折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价 格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估 算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，

7、与现 在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。(该企业适用的所得税率为33%，假 定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349)要求:试确定该设 备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。(1)重置成本=500万元 (2)实体性贬值率= 20X87.5%：(20X87.5%+ 8)= 68.63% 实体性贬值额=500X68.63%=343.15 万元 成新率=1-68.63%=31.37% (3)功 能性贬值=4X ( 1 - 33% ) X5.3349=14.29523 万元 (4)评估价值=500 - 343.15 - 14.29523=

8、136.28077 元2. 运用现行市价法评估固定资产的价值。假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为250000 元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现行市价法确定设 备的评估价格。评估值为 250000(250000250000X4%)：12X5=150000 元3. 实物资产长期投资的评估。例。甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资，该设备价值50万元，折旧率为5%，投资期 限为10年，评估时剩余投资年限为五年。投资初规定，设备在投资期满以后以净值返换投 资方。预期在未来五年内收益分别为4万元、5万元、6万元、7万元、8万元。

9、投资方所在 行业的平均投资收益率为12%，求甲企业该设备投资的评估值。12%的复利现值系数为12345 0. 8929 0. 7972 0. 7118 0. 6356 0. 5675评估值=4X0.8929+5X0.7972+6X0.7118+7X0.6356+8X0.5675+ ( 50 50X5%X10 ) X0.5675=35.005 万元4. 可转换优先股的评估 甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票300股，每股面额 100元，乙企业发行时承诺5年后优先股持有者可按1：20转换成乙企业的普通股股票。优 先股股息率为15%，乙企业去年发行普通股时的价格为5元/股，预计股价上涨率为10

10、%。企 业适用的折现率为12%。评估优先股的价值。(假设优先股的最后一年的股息和转换发生在 同一年)转换时普通股的市场价格=5X(1+10%)5=5X1611=8。055元 优先股的转换总 收入=300X20X8.055=48330 元 评估价值=300X 100X 15%X (P/A，10%，4)+48330X (P/F， 10%，4)=4500X3 170+48330X0。687=47467.71 元5. 土地使用权评估的成本法例：某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为42。2元/平方米， 土地开发费为：50元/平方米，税费为49。1元/平方米，投资的资金月利率为

11、0。915%，土 地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%， 土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。（1）土地的取得费用=42.2元/平方米（2）土地开发费为：50元/平方米（3）税费为49.1 元/平方米（4）投资利息=（42.2+50+49.1）X0.915%X24：2=15.8元/平方米（5）资金 利润=（42.2+50+49.1 ） X10%=14.4 元 / 平方米 （6） 土 地成本 =42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5 元/平方米 （7） 土地所有权收益二174.5X15%=26.7 元/ 平方米（8） 土地

12、价格=（174.5+26.7）X 150000=30105000 元6. 土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）一建筑费的10%，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元/平 米，销售管理费为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6%，开发商 要求的投资利润率为 10%。求：地价。 楼价= 5000X9000= 4500万元元建筑费= 3000X5000=1500万元 专业费= 15000000X10% = 150万元 销售管理费= 4500万X 2.5% = 112。5万税费= 4500万X6.5%=292.5万 利润=（地价+建筑

13、费+专业费）X利 润率=（地价+1650万）X10%=0.1地价+165万 利息=（地价+ 1650万）X6%=0.06地 价+99 万 地价=4500 1650112.5 292.5 0.1X地价一165 0.06X地价一99 万 地价 = 2181 万 4-1.16 = 1880.1724 万7. 运用收益还原法评估房地产价格例：待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米， 月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%， 房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为 150万

14、元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。（1 ）总收入=60000X12=720000元 （2 ）总费用=180000元 （3 ）总收益 =720000-180000=540000 元（4）房屋纯收益=1500000X （10%+2%） =180000 元 2%为房屋 年折旧率（5）土地纯收益=540000180000=360000元（6）50年土地使用权价格=360000X（P/A， 8%， 50） =4404054。 47 元8. 运用残值法（割差法）评估商誉的价值。某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是 13万元、14万元、11万元、

15、12万元和15万元，并假定从6年开始，以后各年收益额均为 15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10%，。采用单 项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产） 为90万元。要求：试确定该企业商誉评估值。折现率10%的复利现值系数 12345 0 . 90910 . 82640. 75130. 68200. 6209商誉的评估价值一、核心考点之一机器设备评估的成本法资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一 个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点 在于

16、重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致， 应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全 可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易 错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬 值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本 折现法的框架。考例1、被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元,1998年6月对该设备进行技术改 造,以使用某种专利技术，改造费用为10万元,评估基准日为1999年6月30日。1995年至1999 年设备类价格定基变动指数分别为105%、110