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1、 长春光华学院药泉谷度假村项目可行性研究报告 一、项目概述（一）、项目背景随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。伴随着我国经济社会的飞速发展，人们已经从繁重的体力劳动中解放出来，越来越多的追求精神生活的丰富性，旅游业以空前的强劲势头迅速发展，旅游项目的开发便更加频繁。我国旅游产业发展迅速，已经成为支撑我国经济发展的重要动力之一。从我国国内的旅游市场来看，旅游消费正处于消费升级中，休闲旅游的时代已经来临，旅游向区域化发展，旅游形式
2、呈多元化态势，向多层次发展。旅游市场将呈现国际化、细分化，市场功能演变为体系化的垂直分工。因此，休闲旅游市场蕴涵着巨大的商机。吉林省旅游资源得天独厚，复杂的地理环境和悠久的历史文化，孕育出丰富多彩的自然景观和人文景观，这是发展旅游业的先天优势。吉林旅游资源具有品位高、数量多、类型全、分布广的特点。旅游业在全省国民经济和社会发展中的地位、作用日益明显。振兴东北老工业基地是党和国家面向21世纪作出的战略决策，是加快偏远地区发展和逐步缩小与东部地区差距的重要步骤，是东北地区千载难逢的历史发展机遇，也为改善旅游基础设施建设、加快促进旅游业发展创造了条件。（二）、研究意义长白山药泉谷度假村项目，是由LT
3、旅游投资开发公司、安图县旅游局共同开发的一项旅游接待设施项目。LT旅游开发公司（以下简称“LT公司”）成立于2000年，是吉林省内最大的旅游开发企业，主要从事省内旅游景区、旅游服务区、旅游地产、旅游宾馆酒店等旅游项目的开发、建设与经营管理等业务。LT公司注册资本金为3.5亿元，总资产达到10亿元，且资产负债率不超多30%。长白山药水泉位于吉林省安图县二道白河镇，占地面积21公顷，规划面积 6.8 公顷。该区域内的天然泉水水温常年保持在8左右，昼夜涌水，其中最大的一处涌水量为20吨/时，泉水口感如天然汽水，清热解暑、凉爽可口。泉水中含有的有益矿物质，对胃病、心脏病等慢性疾病都有一定的疗效，所以该
4、泉被称为“药泉”，该山谷也因此得名“药泉谷”。为了充分利用该地块的药泉资源，LT公司拟建设药泉谷山门及广场、药泉谷养生度假酒店、多功能厅、度假农庄，并购置和安装后勤服务设施和药泉水灌装设备。LT公司拟投资开发的药水泉开发项目，将增加长白山旅游的内容和项目，丰富长白山旅游产品结构，大大提高了游客的吸引力，从而为把长白山变成我国东北地区具有世界影响力的著名旅游目的地而提供强有力的支撑。因此，对如何对药泉谷优质的泉水资源进行开发，不仅直接关系到项目开发单位的经济效益，还会影响到当地的经济发展，具有重要意义。二、投资估算根据项目设计工程方案及有关资料，对项目可能涉及的主要材料、人工费进行换算调整，以便
5、更能符符合当地价格水平。根据当地造价信息以及相关预算定额标准对药泉谷项目的投资进行估计。初步测算，项目总投资为47817.1584万元人民币，其中建设投资7140万元，流动资金投资40005.1584万元，建设期利息672万元。（一）、方案资料1.投资与资金筹措按照LT公司与安图县政府初步达成的合作意向，LT公司能够以1000万元的价格取得21公顷项目用地的使用权，但还需额外支付500万元拆迁费用。如果项目启动，LT公司还需支付规划编制费50万元、勘察设计费60万元、工程监理费180万元。不考虑预备费。公司拟在项目建设的两年时间里先后申请1090万元和950万元的建设期贷款，贷款利率为8%。L
6、T公司已经与贷款银行约定，该笔贷款将在项目运营后的五年内全部还清（到期一次还本，每年末付息）。除2年建设期（各年的投资进度分别为60%和40%）以外，假定项目还能运行10年，即项目的生命周期为12年（含建设期2年）。2.成本费用工资及福利费，LT公司预计项目投入运营后，将需要服务人员100人、中层管理人员15人、高层管理人员5人，年均工资水平分别为3.3万元、6万元和10万元，并按照国家标准计算福利费；原材料费与燃料动力费，分别按照营业收入的15%和3%进行估计。其他费用主要包括除人员工资以外的管理费用和销售费用，根据餐饮行业的一般情况，估计其他费用为营业收入的3%；修理费一般不超过当年折旧额
7、的30%；投资形成的固定资产采用直线法计算折旧，折旧年限为10年,残值率为2%；土地使用权及拆迁费用作为无形资产，摊销年限为5年；项目运营后的利息支出主要包括长期借款还清之前所需支付的利息以及流动资金借款利息。3. 营业收入酒店能够对外提供160间客房，客房平均价格为420元/间，预计项目运营后前三年的入住率分别为0.5、0.55和0.6，以后各年保持在60%水平；度假农庄价格为每天每栋2900元。项目运营前三年入住率分别为0.3、0.4和0.5，以后各年保持在50%的水平；多功能厅分为高档和低档两类服务，其综合服务价格分别为680元/人次和380元/人次。预计项目运营后前三年，高端客人数量分
8、别为1万人、1.5万人和2万人，以后各年保持在2万人；低端客人数量分别为8万人、9万人和10万人，以后各年保持在10万人。4.相关税费按照税法规定，营业税税率为5%、城市维护建设税和教育费附加税（费）率分别为7%和3%，所得税税率为25%；盈余公积金的比例为15%。投资项目及金额序号项 目金额（万元）备注1药泉谷山门及广场20 2药泉谷养生度假酒店3444 拥有客房160间3多功能厅（餐厅+SPA）734 4度假农庄940 拥有客房10间5后勤服务设施182 6药泉水灌装设备30 7固定资产其他费用290 其中前期规划、可行性研究费用50万元；工程勘察设计费60万元；工程监理费180万元。（二
9、）、建设投资估算建设投资估算表序号工程及项目费用总造价（万元）合计 备注1工程费用635063501.1土地使用权10001.2药泉谷山门及广场201.3药泉谷养生度假酒店3444拥有客房160间1.4多功能厅（餐厅+SPA）7341.5度假农庄940拥有客房10间1.6后勤服务设施1821.7药泉水灌装设备302工程建设其他费用7907902.1拆迁费5002.2规划编制费502.3勘察设计费602.4工程监理费1803建设投资合计71407140两年的建设期内建设投资共7140万元，按照各年投资进度，第一年投入3194万元，第二年投入2266万元。（三）、营业收入估算结合国际国内旅游及休闲
10、度假产品发展趋势、国内及区域市场分析、本项目资源品质等多重因素综合分析，依托省旅投及项目操作机构强大的市场策划、市场营销及项目运营管理的操作能力，经过项目建设期及经营初期僵硬奇迹大力营销，预计本项目在第3年到第10年运营期内能带来67517.76万元营业收入。其中第1年收入5180.16万元，第4年收入6104.64万元，第5-12年各年收入7029.12万元。营业收入估算表序号项目及项目收入运营期内各年收入（万元）总收入合计1度假酒店营业收入第3年收入1209.614152.32第4年收入1330.56第5-12年各年收入（8年）1451.522度假农庄营业收入第3年收入250.563925
11、.44第4年收入334.08第5-12年各年收入（8年）417.63多功能厅营业收入第3年收入372049440第4年收入4440第5-12年各年收入（8年）51604营业收入合计第3年收入5180.1667517.76第4年收入6104.64第5-12年各年收入（8年）7029.12（四）、成本费用估算 成本费用估算表项目及项目费用（万元）工资福利费原材料燃料动力费其他费用折旧摊销修理费营业税金城建及教育附加合计第3年费用47065.8777.024155.4048155.4048552.72300165.816414.4128518.0163574.5984第4年费用47065.8915.
12、696183.1392183.1392552.72300165.816305.232610.4643752.0064第5-12各年费用（8年）47065.81054.368210.8736210.8736552.72300165.816351.456702.91232678.5536总费用合计470065810127.6642025.53282025.53285527.230001658.163531.29286751.77640005.1584其中利息支出部分，第一年为87.2万元，第2-5各年为134.4万元，第6年为47.2万元，共计672万元。按照税法规定，营业税税率为5%、城市维护建
13、设税和教育费附加税（费）率分别为7%和3%，所得税税率为25%；盈余公积金的比例为15%。三、 财务分析分析采用净现值法，各年现金流量计算结果如下图。 各年现金净流量图NPV=3060.9456*(P/A,10%,6)*(P/E,10%,6)+1991.4912*(P/E,10%,3)+2516.3952*(P/E,10%,4)+2142.6456*(P/F,10%,5)+2583.0456*(P/F,10%,6)+112.8*(P/F,10%,12)-2266*(P/F,10%,1)-1766=3060.9456*4.3553*0.5645+1991.4912*0.7513+2516.395
14、2-0.6830+2142.6456*0.6209+2583.0456*0.5645+112.8*0.3186-2266*0.9091-3194=8310.86002万元即净现值为8310.86002万元。四、可行性研究结论计算得出本项目净现值为8310.86002万元0，能够较稳定取得投资回报，项目盈利性较好，且具备较低的投资风险，因此在财务上是可行的、较好的投资项目。本项目的开发建设以规划为依据，贯彻严格保护，合理开发的方针，利用长白山地域优势及药水泉独特的矿泉资源优势，开发度假村项目，扩大长白山旅游品牌的知名度和影响，进而带动安图县第三产业和其它相关产业的发展。从项目层次上看，企业为了能够在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须深入研究投资战略，使有限的资金获得最大的效益。本项目建设根本出发点就是以市场为导向，满足日益增长的旅游、休闲度假需求，为游客提供良好的休闲度假环境。从项目财务测算结果看，投资者可获得较为可观的回报。- 6 -
