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1、富力朗逸轩物业管理方案已广州天力物业发展有限公司朗逸轩管理处二 OO 六年六月六日一、朗逸轩小区概况介绍富力朗逸轩位于海珠区南村路41 号，是富力集团 2005 年海珠区的压轴之作。其周边生活配套设施完善、成熟。北面为同福路、市二宫生活圈，尽生活成熟便利； 南面至南田路、 前进路和江南西商业劝， 休闲、购物和饮食设施一应俱全，充分感受到市中心成熟生活的优越。整条江南大道主干路，交通方便，地铁二号线市二宫站近在咫尺，步行只需五分钟，至天河、东山、越秀、荔湾、芳村等区域，并有多路公交车线路到达小区（可乘 5 号、10 号、13 号、14 号、16 号、29 号、59 号、65号、82 号、88 号
2、、183 号、190 号、203 号、221 号、222 号、248 号、253 号、 544 号等公交车）。项目占地 ：4190 万平方米总建筑面积 ：29580 万平方米（住宅： 23099M 2；商业696M 2；公建591M 2 ；车库 4181M 2；架空层 1014M 2 ）。园林绿化面积 ：2000 平方米（其中首层320 平方米，架空层1680 平方米，绿化率：约23% ）建筑密度 ：42% （容积率：约 7）楼 层 高：住宅层高 3 米，首层商铺层高 4.14.2 米总楼层：32层总 户 数：住宅 261 户；商铺 9 个；车位 77 个实用率：80.13%规划：一幢共 32
3、 层的带电梯单体楼宇，楼宇南北而建，首层为商铺及公建配套设施（包括居委会、文化站、管理用房等），二层为1680平方米的架空层花园；三至三十二层为住宅，其中三至十三层每层十户，十四层七户，十五至三十二层每层一、负二层为车库。8 户。负配套设施 ：2000 平方米立体风情园林，由首层绿化广场和二层架空层园林组成 负一、负二层为车库，共有77 个车位 首层为商业配套，共有9 个商铺交楼时间 ：2006 年 12 月 30 日管 理 费：住宅 1.5 元/m2 ，商铺 3.5 元/m2 ，汽车月保 400 元/月，车位管理费 80 元/月，摩托车月保 60 元/月，自行车月保 10 元/月。二、朗逸轩
4、物业管理模式物业公司为配合小区炫尚形象，将精心制定高素质的专业管理，采用“温馨金匙”和“个性化服务”的全新服务概念。1、“温馨金匙”尊贵服务（ 1）零干扰服务外来人员未经管理处同意，不得进入小区来访人员经业主同意并登记后，由礼宾人员引导进入设社区内特别通知宣传栏抄表、收费等实时信息由管理处统一上门向业主派发噪音约束性管理（对住户装修、音响、电视、吵闹、养犬等签定公约）礼宾人员早晚迎宾（ 2）全天候保安智能化系统全天候闭路电视监控全自动火警报警装置小区大门与住户和监控中心三方连通通话系统紧急事件召唤即时到达（ 3）环保清洁全天无尘清洁（连住户门）每月大堂、电梯间抛光打蜡护理外墙四季如新（4）绿色
5、社区、鸟语花香户外花园长年盆栽园艺、四季时花摆放全年户外挂养画眉、鹦鹉、八歌等鸟雀，营造声声欢歌的自然环境2、个性化服务（ 1）设立业主个人跟踪档案，将业主的爱好、生活习惯、健康状况等资料归类，根据不同的业主提供不同的服务；（ 2）出租车呼叫服务；3、人文社区、提升价值（ 1）丰富业主的社区文娱活动，小区将在重大节日、传统节日向业主举行游乐活动；健康、财富等专题热点讲座丰富多彩的兴趣班、培训班、营造社区内的文化氛围（2）小区独居老人、残疾人员每月免费获赠上门家政服务一次；4、全新形象按公司要求统一更换管理员、维修工及清洁工的工作服，以强化高标准的服务形象全新出场。5、服务承诺（1）办公服务24
6、 小时电话接听（铃响不超过3 声接听）24 小时服务受理业务3 分钟内办理物品放行手续业主查询相关收费资迅业务 5 分钟内解答小区所需制作的水牌标识 15 个工作日内完成（ 2）投诉处理开设 24 小时监督电话，保证各项承诺兑现及严格执行对业主的投诉接待要热情有礼、绝不推诿一般投诉处理8 小时内解决中等投诉处理3 个工作日解决严重投诉处理5 个工作日解决（3）工程审批简单装修 1 个工作日完成复杂装修 5 个工作日完成竣工验修当天处理（4）保安服务24 小时防盗、防抢保安巡逻执勤24 小时闭路电视监控大堂、车场、电梯，确保业主/住户人身财产安全小区内如有治安事故发生，保安接警后5 分钟内到场小
7、区全年案发率为零或不超过千分之一（以公司及公安局核定为准）24 小时小区主要出入路口设立文明礼仪岗，主动扶老携幼，为业主做好事文明值勤，决不打骂业主 /住户，对进出小区的车辆及业主礼宾迎送（5）共用设施设备的养护和管理小区公共设施全部正常运作，遇到小故障 4 小时内处理，一般维修 12 小时内处理，复杂维修 2 个工作日内处理喷水池、水泵及循环小河 100% 正常运作消防供水 100% 正常运作小区内文娱设施保证 100% 正常使用小区路面保证 99%正常照明突发事件处理：市电停电转发电机供电，自动转换电 1 分钟处理，手动转换 15 分钟，最迟 30 分钟处理完毕；电梯困人 15 分钟处理，
8、最迟 30 分钟处理完毕；住户房间内用电跳闸， 15 分钟，最迟 30 分钟处理完毕；供水系统故障在 15 分钟内处理（6）保修期内室内配套设施维修所有室内配套设施的维修在接报后 20 小时内到达现场并制定处理方案房屋普通维修在制定方案后3 小时内完成房屋重大维修工程在制定方案后12 小时内完成（ 7）特需（约）服务家政服务工作按业主与管理处（清洁班）约定时间为准。尊贵礼宾及便民服务车，礼宾遇到业主 /访客携带大量或较重物品时，主动协助将物品送到电梯口，并帮助按电梯，必要时送到目的地，减轻业主 /访客之困。学雷锋服务，小区每季度举办一次好人好事活动。（ 8）清洁卫生小区清洁卫生管理以 ISO9
9、001 质量管理体系作为工作标准楼层通道洁净、无杂物并保持畅通及时清运垃圾，保证不乱推放杂物，干净无异味业主投诉处理及时率为 100% 一个月进行两次消毒和灭虫除害。（ 9）园林绿化管理和养护有专业人员实施绿化养护管理，保证时花种植占小区绿化面积 10% ，保持树木 100% 常年翠绿常青。绿地外观良好，草坪生长良好，无斑秃或成片死亡现象，及时修剪和补栽补苗，无杂草、杂物。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻措施。定期喷洒药物，预防病虫害。确保假山、雕塑等园林小品及园林建筑、设施能正常使用。6、物业管理质量方针与质量目标质
10、量方针： 务实、求精、效益、创新质量目标：（ 1）管理处每季度收费率 100%（ 2）房屋完好率 100% ；计算方法：每年统计一次，以城乡建设环境保护部批准房屋完损等极评定标准为依据。（ 3）维修及时率 100% ；计算方法：每月统计一次，简单维修在 3 个小时内完成为及时，复杂维修在 5 个小时内完成，最多不超过 12 个小时。1）维修工程质量合格率100%计算方法：每月统计一次，一般维修在 3 日内不需返修为合格，漏水等需要时间观察的维修 1 个月内不需返修。2）设施、设备完好率 98% 以上，大型及重要机电设备完好率 100% ；计算方法：每月统计一次。3）维修服务回访率90% 以上；
11、计算方法：每月统计一次，以业主在服务单上的签名为准。（ 4）清洁保洁率 99% 以上；计算方法：每天检查，对照保洁计划每月统计一次。（ 5）绿化完好率 98% 以上；计算方法：每月统计一次，缺株、露土、斑秃、病虫害等不完好绿化的面积除以总绿化面积不超过 98% 。（ 6）用户满意率 98% 以上；计算方法：每月统计维修、投诉回访业主的满意率，每半年进行一次用户意见问卷调查，两项满意率分别不低于 98% 。（ 7）事案件和火灾事故为零； 不因管理责任发生刑事案件和火灾事故。（ 8）ISO9001 ：2000 标准在管理处建立运行质量管理体系，并定期对管理处进行内审。7、物业管理服务内容和标准（1
12、）物业共用部位的维修，养护和管理1）房屋共用部分进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的 ，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划， 向业主或业主大会、业主委员会提出报告与建议， 根据业主大会的决定， 组织维修。3）每日巡查不少于 2 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主或业主委员会和有关主管部门。5）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1） 设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）2）建立共用设施设备档案（设备台帐） ，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3）设施设备标志齐全、规范，负责人明确；操作维护人员严格执行设
