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1、wordXX房地产项目可行性研究报告公司名称：* * 房地产公司编制人员：* * *完成日期：年-月-日目录调查人员声明4第一局部：项目总论5555557778第二局部：市场研究88888999101010101111第三局部：项目开发方案1111121315161617第四局部：投资估算与融资方案1717171720202020212121222222222222第五局部：财务评价23235.2财务评价方案12323242424245.3财务评价方案22525第六局部：不确定性分析252526262626272727第七局部：综合评价277.1社会评价定性277.2环境评价影响与对策2727
2、第八局部：研究结论与建议272727第九局部：附录289.1附件：289.2附表：289.3附图：29调查人员声明我们X重声明：1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照XXXX公司统一的房地产可行性研究报告模式进展分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已或没有对本报告中的拟建项目进展了实地查勘在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进展了实地查勘。6、 其他需要声明的事项参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一局部：项目总论这一局部主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的开展过程、投资者的意向、投资的必
3、要性等可行性研究的工作根底。为此，需将项目的提出背景与开展概况作系统地表示。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进展的工作情况与其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在表示项目开展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。城市开展规划与地块的关系与对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位，所在区域政策、经济与产业环境。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。项目启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义一般35年，在公司开展中的地位是否核心项目；公司进入重点区域市场、项目合理布
4、局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与主要中心区域办公/商务/政府的关系。宗地现状1四周X围；2地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟；3地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘与高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工
5、厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁与项目开发进度的影响；5地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基与地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至X围与相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。项目周边的社区配套1周边3000米X围内的社区配套l交通状况a 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；b 宗
6、地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；c 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；l教育：大中小学与教育质量情况。l医院等级和医疗水平l大型购物中心、主要商业和菜市场l文化、体育、娱乐设施l公园l银行l邮局l其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2宗地周边3000米外但可辐射X围内主要社区配套现状项目周边环境根据个案特性描述，没有的可以不写1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况化工厂、河流湖泊污染等5)危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等6)周
7、边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他大市政配套都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性1)道路现状与规划开展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响。2)供水状况：现有管线、管径与未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径与未来规划和实施时间。4)通讯有线电视、网络：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉与线路本钱等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉与线路本钱等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热与生活热水：现有管线、
8、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，与未来规划扩容和增加的情况。规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他已进展的调查研究项目与成果项目地块初勘与初测工作情况项目建议书编制、提出与审批过程研究工作进展情况在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列知名称、来源、发布日期。并将其中必要的局部全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个局部：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令
9、性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果与文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进展调查和收集的设计根底资料。1城市居住区规划设计规X2A市城市拆迁管理条例3城市居住区公共服务设施设置规定4住宅设计规X5住宅建筑设计标准6建筑工程交通设计与停车场设置标准7城市道路绿化规划与设计规X8高层民用建筑设计防火规X不确定性分析第二局部：市场研究房地产开发商在一个国家的某个地区拟进展房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。一般来讲，项目所在国内部地区之间的开展是不平衡的，差异总是不同程度地存在
10、，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进展因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济开展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的开展产生影响，有的地区反响快，有的地区如此滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场开展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、
11、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、开展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比拟：1量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。2各区商品住宅分布特征：供给量、销售量变化和开展趋势等。5、当地城市近、中期规划开展方向描述城市开展规划、功能布局、根底设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要开展商情况：开展商实力、企业性质、开发水平；前20名开展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特
12、征8、客户的购置偏好、购置关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市开展与房地产市场调研报告报告格式与内容另附需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进展分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进展分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。区域住
13、宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购置人群变化区域住宅市场各项指标成长状况近3-5年开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况与开展趋势各档次产品供给状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位与开展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间与产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题各档次产品目标客层特征与辐射商圈X围建立在本区域参照项目的经验研究与全市的趋势特征上结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。序号 比拟因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注详细1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施 100 10% 115 城镇根底设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理 100
