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1、 商业定位报告 项目商业定位浅析二00七年五月二十日目 录一、 商业地产概述二、商业各业态市场三、商业地产运作手法四、商业地产开发管理程序五、商业地产运营的商业模式六、项目周边商业业态分析七、本项目商业定位方案建议一、 商业地产概述1、泛商业概念：商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。泛商业就是商业的广义概念。指各种商业活动，商业业态组合形式。商业地产是指除了住宅之外的项目，如商铺、写字楼、酒店、酒店公寓、大卖场、工业园区等类似项目。商业地产的商业是泛商业概念。2、影响商业地产项目因素：n 时机性n 行业进程n 地段性n
2、商圈n 规模性n 布局性n 稳定性n 人气性n 资源性3、商业地产方法分析：n 定量分析n 定性分析n 典型性商业分析4、商业发展阶段n 初级阶段：大蓬、简易二层平房n 中级阶段：普通大楼n 中高级阶段：现代化商厦n 高级阶段：城市综合体二、 商业各业态市场n 服饰百货市场、运动类市场、牛仔、裤子市场、皮衣、童装、玩具、儿童用品类市场鞋业市场、饰品礼品市场、布料、辅料市场n 粮油市场、花卉市场、食品市场、瓜果蔬菜市场n 家居市场n 机电市场、五金、电动、摩配、汽配、机械产品、工业电器n 旅游用品市场n 古玩、集邮、邮币长市场n 电子科技市场、通讯市场n 家电业市场n 图书市场n 药材市场n 摄
3、影、婚纱用品市场n 眼镜市场n 布衣窗帘市场n 美发用品市场n 化工用品市场n 餐饮娱乐市场三、 商业地产运作手法在商业房地产领域中，指以收取租金模式、集中化管理运营的商厦或聚合体，它以摊位或柜台、房间等形式，以租赁或卖断使用权、产权的方式给经营户，依靠其营业收取租金，它不同于集中管理的商场或连锁店，以收取流水返扣或自己进货经营，一般开发商不涉入商户经营，其仅以提供场所和服务收取租金或服务费。因此商业地产是以地产提供各种建筑形式，形成商品交易平台的项目开发。其实质商业地产是一个市场化概念、是经济发展到一定时段的产物，shopping mall 是商业地产发展的最高形式，是一个综合商业业态组合体
4、。其运作模式有：n 租赁模式n 产权销售模式n 组合模式 销售与租赁结合四、商业地产开发管理程序项目分四个阶段n 概念阶段n 规划阶段n 实施阶段n 结束阶段各阶段都有不同的工作重点和运作手法，依据不同阶段围绕不同工作重点展开工作。五、商业地产运营的商业模式n 出售，甲方一次性出售予乙方，乙方拥有物业经营权。n 租赁，甲方一次性有限期出租予乙方，乙方拥有物业经营权。n 联营，甲、乙双方合作，组建股分公司，甲方出物业，乙方管理团队获商业利润分成，双方拥有物业经营权。n 托管，甲方聘请乙方经营物业，乙方按经营利润百分比提成，甲方拥有商业经营权。六、项目周边商业业态分析1、 科技市场2、 百货商场3
5、、 商业业态组合体n 郑州科技市场 （一）概述：位置：以沿文化路与东风路半围合形成市场。发展状态：从行业发展形成上：初级市场、中级市场、高级市场并存文化路东侧两层楼形成街区的科技市场，是郑州科技市场的初级阶段市场，内部各自独立门店，批发零售兼容，河南电子科技销售代理企业都缘于这里。中关大厦为初级市场的升级版，内部为店铺与摊位组合，形成室内市场，不分业种互相错落共生。是初级商业发展的必走阶段。创新大厦（赛博数码广场）是郑州科技市场的中级市场，内部统一规划、统一布局，由赛博数码公司统一招租，业态组合细分，不同业种形成不同区域，与初级市场拉开档次。百脑汇大厦和河南科技数码港（赛博数码广场）是郑州科技
6、市场的中高级市场，具备现代化的商业配套的硬件，有商业企业展示的平台，内部统一规划、统一布局，动线分明，各楼层种业分工很明细，具有详细的业种定位，尤其科技数码港是在百脑汇的基础更加细致的进行了业种细化，店铺与中岛的完美结合，中厅电楼的交叉拉动人气，都是百脑汇不能比拟的。中原国际数码港是科技市场的高级商场，是商业综合体，由于市场的不断成熟发展，企业已经通过不同的建筑形体把目标群体分开了，形成低中高各档次在同一大市场内并存的商业状态，包括以电子城为主体而形成二手市场，使郑州科技市场很完整形成了一个整体科技商业行业形态。以漯河百货业发展的例证形容郑州科技市场中华市场（初级阶段）温州商贸城（中级市场）中
7、汇广场、统领百货（中高级市场）漯河新天地mall城市商业综合体（高级市场，但其mall中缺大型百货商场的核心主力店）。（二）、相关商场调查： 中关大厦 楼层： 7F 14F卖场 57F写字楼。 业态： 电子科技市场 形式： 室内店铺+市场摊位 业种组合：无细分业种、杂乱组合、店铺、摊位分开各一半。 商业模式：单个自发租赁，无统一管理。背景资料介绍：科技市场与中关大厦 （网上资料）科技市场共分为A、B、C、D、E、F、G、Z八个区，从占地面积来看应该是河南最大的IT市场，位置上紧邻创新大厦。不过这里主要是面向渠道的，产品包括笔记本、台机、DIY、办公、网络、数码、存储卡.可以说这里是河南IT产品
8、的集散地，对其周边地区有较大的辐射能力，许多商家每天不停的从这里调货、发货，忙的不亦乐乎。 中关大厦在科技市场的东面，位于东风路的南侧。一至三层为卖场，但大多以DIY、配件居多，说起里面的环境实在不敢恭维，虽然是较早的卖场之一，但人流量较创新大厦相距甚远。 创新大厦 楼层： 7F 14F卖场 56F写字楼 7F自用 业态： 电子科技市场 形式： 店内摊位 边厅为铺 业种组合：业种无规划，布局不合理，动线不清晰 商业模式：由赛博数码广场统一管理运营，即有专业公司操盘。（后附赛博数码广场背景资料）背景资料介绍：创新大厦（赛博数码广场）（网上资料）创新大厦02年赛博入驻。从地理位置来看，赛博位于文化
9、路东侧，北边毗邻科技市场，并且文化路与多条城市干道相接，地理位置优势非常明显。而且通过前期创新大厦积累起来的人气，日均人流量至少能达到2万以上，这也引得众多商家的抢驻。如今，赛博已经连续多年出现满租的情况，随着河南科技市场数码港的建成，赛博标下数码港也是志在必得。 当然赛博的劣势也相当明显，虽然人流量很大，但卖场里面给人的整体感觉非常乱，没有具体的规划，每一层都密密麻麻的分布着笔记本、网络、DIY、数码等商家，似乎与其专业卖场的定位不甚相符。而赛博的运作手法一向都采用“借壳”的方式，但这种方式受上家影响较大，自然也会间接对入驻商家产生影响，这点从每年上涨的租金也可以反映出来。当然这也给那些转租
10、柜台的商家提供了丰厚的利润空间，就拿一楼一家经营DIY的商家来说，仅出租店面周围的一些数码产品柜台，就足够维持这个店面的正常运营了。 汇科数码广场：楼层：5F 13F卖场 45F写字楼业态：一层为豪享来、中国移动、电子科技三组合，23层科技市场，一层规模太小，没有人气形式：摊位业种组合：无统一规划，无明显细分市场商业模式：由汇科公司统一管理运营背景资料介绍： 汇科数码广场（网上资料）汇科作为河南当地的龙头企业，走的是连锁化道路。05年汇科将创新和中关的店面进行收缩，成立了如今的汇科数码广场，采用的是直营模式，产品实行的也是多元化组合，从DIY、数码、到整机、笔记本、再到投影、办公，可以说是无所
11、不含，对于用户来说，基本上可以实现一站式服务。但就目前运营情况来看，应该还有一段路要走。 百脑汇： 楼层： 15F 14F卖场 515F写字楼 负一楼美食广场 业态：电子科技市场 形式：边厅为铺位，中间为中岛 业种组合：业种以各不同楼层形成不同业种组合。 商业模式： 百脑汇统一管理 测量数据：进深60米，面宽100米，柱距8.5*8.5 不足之处：1、 大门太小，没有雨蓬，不大气，没有现代化商场形象。2、 中厅为露负一层，中厅完全破坏，没有中厅效果。3、 人流线设计，店铺与中岛规划设计、铺位装饰形象好于创新大厦，次于河南科技数码港。 亮点：四层全以商铺各成商业街，且成活很好值得借鉴。背景资料介
12、绍郑州百脑汇大厦：（网上资料）百脑汇IT大卖场（郑州店）隶属于蓝天电脑集团，位于郑州市东风路，南临河南省科技市场，项目地块为郑州市“硅谷”科技一条街，百脑汇郑州店用地面积2.9968万，约45亩，总投资人民币2.5亿元。第一期规划总建筑面积7.1276万，其中地下二层为停车场，单层建筑面积6564；地下一层到地上四层将建成商场，建筑面积达到3.2835万；经营内容涵括电脑、手机、家电、餐饮等，是代表3C信息时代产品的行销通路全方位卖场。从地上五层到十五层是办公楼，建筑面积3.1877万；第二期工程总建筑面积3.63万。 2004年9月三层开业，四层06年12月开业，四楼定位为河南IT批发基地，
13、总经营面积为5千多平米，共一百多位席位商入住，主要以批发、零售、展示、维修为主。“2006的百脑汇全部细分化，可以分为： 1、一楼全部品牌化，比如说大型的DV、笔记本、台式机等等。就算有一些的数码类产品，也必须是由大型品牌的系列产品才可以在一楼登陆！而且一楼会在本月12日之前全部规划到位。 2、二楼数码也将全部品牌化，这将是2006年的重点所在，百脑汇要追求更高的品质，使百脑汇更加形象化。 3、三楼DIY大型化，众所周知的是DIY是假货最多，窜货最难控制的地方，百脑汇将引进大型的河南DIY供应商，来确保最大限度的DIY正品化，从而尽可能充分保障消费者的权益。 4、至于地下图书，将会把盗版全部清
14、出去，引进由政府核准的正版。不错，盗版火则火亦，但是后患无穷，它侵犯的不仅是出版商的权利更侵犯了消费者的权益，况且盗版毕竟不会长远，不能因一时之利，毁弃多年的根基。百脑汇（西安）实业有限公司简介：百脑汇电子信息有限公司由台湾上市公司蓝天电脑集团投资，于1998年成立，已在中国IT商场经营中取得了良好的成绩。我们以提供舒适自在的购物环境，先进的营销理念和完善的客户服务，而获得商家及消费者的一致好评。我们的业务范围包括：广告资源出租、柜位出租、市场活动策划、商场管理、IT商情调查、客诉解决。经销的产品包括电脑硬件、软件及周边产品，数码小家电，通讯产品。百脑汇依托集团公司雄厚的资金基础、强大的技术力量，目前已在上海、成都、南京、武汉、沈阳、济南、天津、郑州、南昌等地9家开设了商场，成绩斐然！、杭州、合肥、广州等地分店也业已在筹建之中，百脑汇计划到2005年在全国成立2
