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1、 商业定位报告 项目商业定位浅析二00七年五月二十日目 录一、 商业地产概述二、商业各业态市场三、商业地产运作手法四、商业地产开发管理程序五、商业地产运营的商业模式六、项目周边商业业态分析七、本项目商业定位方案建议一、 商业地产概述1、泛商业概念:商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业;而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。泛商业就是商业的广义概念。指各种商业活动,商业业态组合形式。商业地产是指除了住宅之外的项目,如商铺、写字楼、酒店、酒店公寓、大卖场、工业园区等类似项目。商业地产的商业是泛商业概念。2、影响商业地产项目因素:n 时机性n 行业进程n 地段性n
2、商圈n 规模性n 布局性n 稳定性n 人气性n 资源性3、商业地产方法分析:n 定量分析n 定性分析n 典型性商业分析4、商业发展阶段n 初级阶段:大蓬、简易二层平房n 中级阶段:普通大楼n 中高级阶段:现代化商厦n 高级阶段:城市综合体二、 商业各业态市场n 服饰百货市场、运动类市场、牛仔、裤子市场、皮衣、童装、玩具、儿童用品类市场鞋业市场、饰品礼品市场、布料、辅料市场n 粮油市场、花卉市场、食品市场、瓜果蔬菜市场n 家居市场n 机电市场、五金、电动、摩配、汽配、机械产品、工业电器n 旅游用品市场n 古玩、集邮、邮币长市场n 电子科技市场、通讯市场n 家电业市场n 图书市场n 药材市场n 摄
3、影、婚纱用品市场n 眼镜市场n 布衣窗帘市场n 美发用品市场n 化工用品市场n 餐饮娱乐市场三、 商业地产运作手法在商业房地产领域中,指以收取租金模式、集中化管理运营的商厦或聚合体,它以摊位或柜台、房间等形式,以租赁或卖断使用权、产权的方式给经营户,依靠其营业收取租金,它不同于集中管理的商场或连锁店,以收取流水返扣或自己进货经营,一般开发商不涉入商户经营,其仅以提供场所和服务收取租金或服务费。因此商业地产是以地产提供各种建筑形式,形成商品交易平台的项目开发。其实质商业地产是一个市场化概念、是经济发展到一定时段的产物,shopping mall 是商业地产发展的最高形式,是一个综合商业业态组合体
4、。其运作模式有:n 租赁模式n 产权销售模式n 组合模式 销售与租赁结合四、商业地产开发管理程序项目分四个阶段n 概念阶段n 规划阶段n 实施阶段n 结束阶段各阶段都有不同的工作重点和运作手法,依据不同阶段围绕不同工作重点展开工作。五、商业地产运营的商业模式n 出售,甲方一次性出售予乙方,乙方拥有物业经营权。n 租赁,甲方一次性有限期出租予乙方,乙方拥有物业经营权。n 联营,甲、乙双方合作,组建股分公司,甲方出物业,乙方管理团队获商业利润分成,双方拥有物业经营权。n 托管,甲方聘请乙方经营物业,乙方按经营利润百分比提成,甲方拥有商业经营权。六、项目周边商业业态分析1、 科技市场2、 百货商场3
5、、 商业业态组合体n 郑州科技市场 (一)概述:位置:以沿文化路与东风路半围合形成市场。发展状态:从行业发展形成上:初级市场、中级市场、高级市场并存文化路东侧两层楼形成街区的科技市场,是郑州科技市场的初级阶段市场,内部各自独立门店,批发零售兼容,河南电子科技销售代理企业都缘于这里。中关大厦为初级市场的升级版,内部为店铺与摊位组合,形成室内市场,不分业种互相错落共生。是初级商业发展的必走阶段。创新大厦(赛博数码广场)是郑州科技市场的中级市场,内部统一规划、统一布局,由赛博数码公司统一招租,业态组合细分,不同业种形成不同区域,与初级市场拉开档次。百脑汇大厦和河南科技数码港(赛博数码广场)是郑州科技
6、市场的中高级市场,具备现代化的商业配套的硬件,有商业企业展示的平台,内部统一规划、统一布局,动线分明,各楼层种业分工很明细,具有详细的业种定位,尤其科技数码港是在百脑汇的基础更加细致的进行了业种细化,店铺与中岛的完美结合,中厅电楼的交叉拉动人气,都是百脑汇不能比拟的。中原国际数码港是科技市场的高级商场,是商业综合体,由于市场的不断成熟发展,企业已经通过不同的建筑形体把目标群体分开了,形成低中高各档次在同一大市场内并存的商业状态,包括以电子城为主体而形成二手市场,使郑州科技市场很完整形成了一个整体科技商业行业形态。以漯河百货业发展的例证形容郑州科技市场中华市场(初级阶段)温州商贸城(中级市场)中
7、汇广场、统领百货(中高级市场)漯河新天地mall城市商业综合体(高级市场,但其mall中缺大型百货商场的核心主力店)。(二)、相关商场调查: 中关大厦 楼层: 7F 14F卖场 57F写字楼。 业态: 电子科技市场 形式: 室内店铺+市场摊位 业种组合:无细分业种、杂乱组合、店铺、摊位分开各一半。 商业模式:单个自发租赁,无统一管理。背景资料介绍:科技市场与中关大厦 (网上资料)科技市场共分为A、B、C、D、E、F、G、Z八个区,从占地面积来看应该是河南最大的IT市场,位置上紧邻创新大厦。不过这里主要是面向渠道的,产品包括笔记本、台机、DIY、办公、网络、数码、存储卡.可以说这里是河南IT产品
8、的集散地,对其周边地区有较大的辐射能力,许多商家每天不停的从这里调货、发货,忙的不亦乐乎。 中关大厦在科技市场的东面,位于东风路的南侧。一至三层为卖场,但大多以DIY、配件居多,说起里面的环境实在不敢恭维,虽然是较早的卖场之一,但人流量较创新大厦相距甚远。 创新大厦 楼层: 7F 14F卖场 56F写字楼 7F自用 业态: 电子科技市场 形式: 店内摊位 边厅为铺 业种组合:业种无规划,布局不合理,动线不清晰 商业模式:由赛博数码广场统一管理运营,即有专业公司操盘。(后附赛博数码广场背景资料)背景资料介绍:创新大厦(赛博数码广场)(网上资料)创新大厦02年赛博入驻。从地理位置来看,赛博位于文化
9、路东侧,北边毗邻科技市场,并且文化路与多条城市干道相接,地理位置优势非常明显。而且通过前期创新大厦积累起来的人气,日均人流量至少能达到2万以上,这也引得众多商家的抢驻。如今,赛博已经连续多年出现满租的情况,随着河南科技市场数码港的建成,赛博标下数码港也是志在必得。 当然赛博的劣势也相当明显,虽然人流量很大,但卖场里面给人的整体感觉非常乱,没有具体的规划,每一层都密密麻麻的分布着笔记本、网络、DIY、数码等商家,似乎与其专业卖场的定位不甚相符。而赛博的运作手法一向都采用“借壳”的方式,但这种方式受上家影响较大,自然也会间接对入驻商家产生影响,这点从每年上涨的租金也可以反映出来。当然这也给那些转租
10、柜台的商家提供了丰厚的利润空间,就拿一楼一家经营DIY的商家来说,仅出租店面周围的一些数码产品柜台,就足够维持这个店面的正常运营了。 汇科数码广场:楼层:5F 13F卖场 45F写字楼业态:一层为豪享来、中国移动、电子科技三组合,23层科技市场,一层规模太小,没有人气形式:摊位业种组合:无统一规划,无明显细分市场商业模式:由汇科公司统一管理运营背景资料介绍: 汇科数码广场(网上资料)汇科作为河南当地的龙头企业,走的是连锁化道路。05年汇科将创新和中关的店面进行收缩,成立了如今的汇科数码广场,采用的是直营模式,产品实行的也是多元化组合,从DIY、数码、到整机、笔记本、再到投影、办公,可以说是无所
11、不含,对于用户来说,基本上可以实现一站式服务。但就目前运营情况来看,应该还有一段路要走。 百脑汇: 楼层: 15F 14F卖场 515F写字楼 负一楼美食广场 业态:电子科技市场 形式:边厅为铺位,中间为中岛 业种组合:业种以各不同楼层形成不同业种组合。 商业模式: 百脑汇统一管理 测量数据:进深60米,面宽100米,柱距8.5*8.5 不足之处:1、 大门太小,没有雨蓬,不大气,没有现代化商场形象。2、 中厅为露负一层,中厅完全破坏,没有中厅效果。3、 人流线设计,店铺与中岛规划设计、铺位装饰形象好于创新大厦,次于河南科技数码港。 亮点:四层全以商铺各成商业街,且成活很好值得借鉴。背景资料介
12、绍郑州百脑汇大厦:(网上资料)百脑汇IT大卖场(郑州店)隶属于蓝天电脑集团,位于郑州市东风路,南临河南省科技市场,项目地块为郑州市“硅谷”科技一条街,百脑汇郑州店用地面积2.9968万,约45亩,总投资人民币2.5亿元。第一期规划总建筑面积7.1276万,其中地下二层为停车场,单层建筑面积6564;地下一层到地上四层将建成商场,建筑面积达到3.2835万;经营内容涵括电脑、手机、家电、餐饮等,是代表3C信息时代产品的行销通路全方位卖场。从地上五层到十五层是办公楼,建筑面积3.1877万;第二期工程总建筑面积3.63万。 2004年9月三层开业,四层06年12月开业,四楼定位为河南IT批发基地,
13、总经营面积为5千多平米,共一百多位席位商入住,主要以批发、零售、展示、维修为主。“2006的百脑汇全部细分化,可以分为: 1、一楼全部品牌化,比如说大型的DV、笔记本、台式机等等。就算有一些的数码类产品,也必须是由大型品牌的系列产品才可以在一楼登陆!而且一楼会在本月12日之前全部规划到位。 2、二楼数码也将全部品牌化,这将是2006年的重点所在,百脑汇要追求更高的品质,使百脑汇更加形象化。 3、三楼DIY大型化,众所周知的是DIY是假货最多,窜货最难控制的地方,百脑汇将引进大型的河南DIY供应商,来确保最大限度的DIY正品化,从而尽可能充分保障消费者的权益。 4、至于地下图书,将会把盗版全部清
14、出去,引进由政府核准的正版。不错,盗版火则火亦,但是后患无穷,它侵犯的不仅是出版商的权利更侵犯了消费者的权益,况且盗版毕竟不会长远,不能因一时之利,毁弃多年的根基。百脑汇(西安)实业有限公司简介:百脑汇电子信息有限公司由台湾上市公司蓝天电脑集团投资,于1998年成立,已在中国IT商场经营中取得了良好的成绩。我们以提供舒适自在的购物环境,先进的营销理念和完善的客户服务,而获得商家及消费者的一致好评。我们的业务范围包括:广告资源出租、柜位出租、市场活动策划、商场管理、IT商情调查、客诉解决。经销的产品包括电脑硬件、软件及周边产品,数码小家电,通讯产品。百脑汇依托集团公司雄厚的资金基础、强大的技术力量,目前已在上海、成都、南京、武汉、沈阳、济南、天津、郑州、南昌等地9家开设了商场,成绩斐然!、杭州、合肥、广州等地分店也业已在筹建之中,百脑汇计划到2005年在全国成立2