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1、商务经纪与代理专业2013届毕业生毕业设计的内容要求一、项目概况（16%）1. 项目名称 天津大公馆2. 投资商香港中新集团（控股）有限公司3. 开发商天津中新华城房地产有限公司开发建设4. 地理位置天津市南开区城厢东路与南城街交口5. 小区占地面积60000平方米6. 建筑面积53786.66平方米7. 容积率0.828. 出房率86% 9. 交通状况1号线、2号线、4号线，公交5路、855路、801路、634路等多路公交线路，且多条主干道通往市区各处。 项目东至城厢东路,南至南城街, 西至城厢中 路，北至鼓楼东街。10. 相关配套情况：商业街、会所、老幼托管等【周边医院】长征医院、眼科医院
2、、二中心医院 【学校教育】中营小学、南开中学、崇化中学 【商业环境】家乐福、华润万家、新安百货、远东百货、乐天百货以及以及计划在今年年底开业的大悦城购物中心将会带来全新的购物环境和品牌，物美、家乐福等大型卖场齐全。项目距离天津市商业中心和平路金街1.5公里。【餐饮配套】御尊江南、八号御府、重阳府等 【商业环境】家乐福、华润万家、新安百货、远东百货、乐天百货以及以及计划在今年年底开业的大悦城购物中心将会带来全新的购物环境和品牌，物美、家乐福等大型卖场齐全。项目距离天津市商业中心和平路金街1.5公里。【餐饮配套】御尊江南、八号御府、重阳府等 11. 房型统计及总户数 该工程计划新建数栋住宅楼，地上
3、3-28层，独栋别墅 11. 房型统计及总户数 该工程计划新建数栋住宅楼，地上3-28层，独栋别墅12. 主要房型面积及户型图根据功能分区的不同，将项目分为A北区、A南区、B区和C区。每一个区域内，沿步行街都设置区域中心广场，结合多变的建筑群形成一个个凝聚人气的地方。中心广场附近还有若干小广场，有机的出现于各处。消减建筑密度的同时，增添了空间情趣。步行街的尺度变化结合广场及建筑的错落，形成不断变化的空间透视效果，与底商结合成具有多员共生特色的景观序列。以一种较迂回的方式展现，形成步移景变的空间魅力。A北区共有21栋低密城市别墅，单体面积400630平米；A南区共由9栋公寓式主题酒店组成，单体面
4、积6003300平米；B区共有14栋商务办公及特色商业集群组成，单体面积3503300平米；C区由8栋金融及配套服务组成，单体面积4002200平米。项目总建筑40户；每栋2-3层，局部有跃层 13. 物业公司情况天津博华物业管理有限公司物业费收费标准：A北区:3.5元/月/平米 A南区:4.8元/月/平米B区:4.8元/月/平米C区:5.8元/月/平米14. 车位数停车位500个，其中地下120个15. 小区规划设计图等16. 小区照片二、营销活动主体内容（34%）：（首行缩进，标题宋体小四加粗，正文宋体小四，1.5倍行距，英文Times New Roman体。）1.分析楼盘所在商圈特点与楼
5、盘优劣势分析天津大公馆东至城厢东路，西至城厢中路，南至南城街，北与鼓楼东街相接。是中新集团在天津老城厢项目地块开发的第一个项目。规划用地北侧为鼓楼商业街，东侧为大型商业，南侧为法院及金融商务区，西侧为鼓楼文化街。地理位置优越、基础设施完善，为建造高品质商业娱乐街区打下良好的基础。天津大公馆项目北侧与原有的鼓楼商业街用房之间设置机动车道，与地块周边车道连接形成主要常规车带。绿化景观主要集中于城市文化公园及其边沿，作为城市的休闲空间与区内步行街相互渗透，达到共生效果。主步行街与湖边休闲区域的连接以一种较迂回的方式展现，形成步移景变的空间魅力。沿湖两岸设置大小不一的休闲平台可供餐饮休息使用，同时为两
6、侧地块带来互动的景观效果。 2.所在商圈竞争对手特点及优劣势分析（字数在200字左右）本案的SWOT分析Strength（优势）Weakness（劣势）S1位置很好，地点优越S2小区环境好，周边银行、超市、酒店、商场生活配套齐全S3环境特别好，纯生态的园林S4市区的别墅很少见了 特别是容积率比较低的W1小区物业费较高W2虽然周边配套齐全，但是会有些许嘈杂感W3W4 Opportunity（机会）Threat（威胁）O1地理位置不错。老城厢是天津市独一无二繁华商务区。O2小区发展的潜力和升值德 空间无可限量O304 T1城厢东路的熙园新居也是属于高级出宅，小区环境比较好，会对大公馆造成威胁。T2
7、大公馆的房价在逐渐上涨。T3 T4 3.项目定位（字数在500字左右）a. 主题定位：名称天津大公馆营销定位解释根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。b. 目标客户细分目标客户群定位与描述目标客户群定位：主力客户群体1、民企老板级人物2、商户3、职业者，如证券大户室人士、律师等4、新兴高科技行业的高级管理人员争取客户群体1、高级官员2、老总级人物3、机构从业人员4、一定的文化层次，对新事物的接受意识比较强；5、趋向容易受大
8、众传播的影响；6、空间的休闲性、舒适性与周边的娱乐性需求比较大；7、人士，身价不菲，具有强大的财务支持；8、基本在35岁以上；9、结构成熟； 主力目标客户群体 1、对居住现状强烈不满，追求舒适的生活；2、城市情结不愿远离繁华的都市生活，热衷夜生活的五光十色。3、身份的彰显与认同4、换房自用或为子女购房老板级或自由职业人士争取客户群体政府官员或国企官员 c. 产品定位 建筑风格建筑设计以天津著名的五大道“小洋楼”风情为蓝本，独取天津民居特色的“内庭箭道”为设计精髓、外檐风格中西合璧，内部布局灵活、多样、实用，每户均有地面车库和内庭花园。 4.主推房型（a、b项占用一页纸，字数在300字左右，c项
9、占用一页纸，字数在400字左右）（两个房型，采用房型原图、CAD底文件及转化的JPG文件展示） a. 各房型图展示 b. 各房型优势分析（包括开间、进深、出房率的计算）房型一、1、每个卧室面宽较大，为4.5-5米，房型方正且均朝北，间面积20-25平米，其中主卧为套房设计，房间通风性强，采光效果极佳，另外每个卧室都带有大面积的露台，扩展了空间。2、地上房间都是层高3米，提升了房间的空间感，大气度。3、5.2米层高地下室，可灵活改动，既可单层设计也可改装为双层地下室，下沉式庭院提高了地下室的采光。4、一层采用南北通的设计，通风性能好，且采用双入户门设计，在南入户门口有面积为25平米的私家花园。二
10、 房型二、创意型私家园林会所，可自由组隔成影音室或贵客厅，彰显主人个性品味；上下两条入户通道，皆可直达客厅；楼下一间客卧、一间次主卧，静谧的贵客休憩区；所有房间双向采光，通透全明。可设南北双露台，张弛有道，秀丽风光尽收眼底；楼上玄关上部镂空，可增设阳光书房，以智慧拓展自然的灵动空间；独立设置衣帽间，性便利设计。 c. 针对其中一套房型的销售说辞您好，欢迎参观天津大公馆别墅样板房，您穿好鞋套。A户型建筑面积达264平米，户型设计极为阔绰，罕有的3设计，车库、院落、以及超大露台等惊喜空间，将中国经典的空间层次和与西方现代简约的生活方式融合在一起，从而在将舒适度、私密性和空间感诠释的恰到好处。A户型
11、样板房为北户设计，建筑面积264平米，实际可使用面积360平米左右，罕有的三层设计，结合家庭成员的构成与主人的要求，我们将该户型设计为现代简约风格，整体感觉自由、舒适、情感。我们先来看看车库， 3.1米面宽和6.4米进深打造了面积达19.84平米的专属泊位，所以您就算是新手都能自由停放，保证您的爱车有一个足够舒适的停放空间，并且还有汽车配件的容纳空间。我们来看看一层，整体面宽 6.3 米，进深 12 米，户型通透，采光性好。该层根据用途划分为三个空间层次，分别为烹饪及会餐空间、卫生间及交通过渡空间、会客及起居空间，我们先来看看北面面积7.2平米的厨房，合理的空间布局有利于厨房功能的最优化，且有
12、足够的空间摆放各类厨房用品和电器，移门设计杜绝中餐油烟的污染和噪音，给您营造一个舒适的烹饪空间，接近16平米的餐厅和厨房几乎融为一体，舒适的就餐空间摆放烹饪好的美味佳肴，咫尺即可端上餐桌大快朵颐，入户门和大面积排窗保证餐厅的采光和通风，整个餐厅通过与北侧面积超过36平米的私家庭院合理过渡放大了室内空间，室内室外融为一体，确保您在家人朋友聚会的时候有足够的聚会空间，您甚至可以在家举办小型party或家庭宴会款待亲朋好友。接下来我们看到的是A户型独特的过渡转换空间，7.2平米的卫生间及平面和里面的交通空间在此巧妙转换，该户型首层的一大特点就是餐 厅和客厅有一个将近60 公分的错层，增加了别墅的层次
13、感和空间感，并很好的做到了干湿分区。近半米的堆高巧妙的处理了用餐及卫生间的冲突，同时最大限度保证餐厅和客厅的完整性做到互不冲突干扰，同时又能让餐厅和客厅在视觉上融为一体从而有效放大了各自空间的面积。超过30平米的大客厅彰显高贵与大气，打开客厅大门发觉半地下室设计让地面道路和客厅不在同意视觉纬度上，让您居高临下确保您的私密性和独享性。我们现在来到了A户型的二层，设计三房一卫并附赠1露台，实用性非常高，2房朝南，面积分别为13.02和13.44平米，可作为老人房和儿童房，同时13.02平米房间还带有5.58平米的附带南向观景阳台。北卧面积达22.68平米，并且6.88和7.2平米的赠送露台相连接，
14、北侧观景露台、步入式储物间，卫生间俱全。整个二层功能齐备，序列完整。我们现在来到了A户型的二层，设计1一卫并附赠2个露台一个衣帽间。格局方正，不但采光好而且通透。这个位置是专门为女主人设计的， 超大的衣帽间，可以容纳超多的服饰。现在我们再来到户外庭院，别墅的亮点，男孩子喜欢运动，父子两人常在在闲暇时一起户外嬉戏锻炼，其乐融融；这里也是是女主人的会客好去处，闲暇时间邀上三五好友在这里进行户外烧烤也是不错的选择。 如果您喜欢宠物或者花花草草，您完全不用担心没有施展的空间，如此生态型的社区及高性价比的户型区域内几位稀缺，您还等待什么呢。5.主推房型价格设定（字数在500字左右）a. 价格区间1000万3000万不等b. 预计售价1800万c. 周边项目价格比较（列表表示）天津大公馆 38000元/平米东北角艺术公寓 15000元/平米天津壹街区四期 22500元/平米仁恒海河广场 20000元/平米儒园公寓 60
