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1、2011年1月昆明市房地产市场研究报告昆明市房地产市场报告2011年1月1 2011年1月昆明市房地产市场研究报告目录本月导读4关注楼盘5第一章、政策资讯6一、政策法规6二、市政动态9三、市场资讯10第二章、商品房市场11一、市场综述11二、供求关系分析12三、供应分析12四、成交分析15五、成交价格16第三章、土地市场17一、市场综述17二、本月土地供应分析17三、土地成交分析21四、重点地块分析24第四章、商品住宅市场26一、供应分析26二、成交分析28三、成交价格分析32第五章、商办市场35一、商业市场35二、办公市场38第六章、产品分析40一、产品综述40二、案例分析42第七章、营销分
2、析44一、营销透析44二、媒体分析46三、典型项目营销分析49本月导读“新国八条”从严执行，昆明限购出台2011年1月26日，国务院出台新国八条，渐进式的调控思路明显，从警告到调控到加码，力度逐渐加强。2011年1月18日昆明市正式出台商品房限购政策，政策的规定在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。-详情请见P6市场供应初现下滑，成交继续小幅上涨1月，昆明商品房市场新增供应面积35.91万，环比下跌10.4%，随着2010年年底房地产市场盛宴的离去，受限购令和春节销售淡季的影响，市场供应已连续两月持续下滑，供应市场初现萎靡态势；本
3、月成交面积达115.1万平方米，持续高位运行，环比小幅上涨4.3%，天骄北的团购成交备案仍是拉动本月成交面积小幅上涨原因之一。-详情请见P11土地供应持续放量，成交量回归常态2011年1月，昆明市国土资源局公告招拍挂土地数量为67幅，公告土地面积153.23万平方米，规划建筑面积418.44万平方米，新增土地继续高位运行。2011年1月，昆明市共计17幅土地成交。从成交类型来看，出一块土地为配套设施外，其余均为住宅类用地，共计53.05万平方米，配套设施用地1.34万平方米。本月进入招拍挂流程的土地较少是成交下滑的主要原因。-详情请见P17无新开盘推案项目，市场营销热度继续下滑本月无新开盘项目
4、和新推案项目，随着春节前夕，市场销售淡季的来临，本月市场营销热度大幅回落，媒体投放频率和投放次数均大幅下滑。其中营销热度相对较高的项目主要为当下正在销售中的项目，新项目暂未在本月展露，预计新年伊始，市场营销热度将会有所提升，新项目陆续入市。-详情请见P28关注楼盘n 悦空间项目地址昆明市书林街高地村24号物业类型普通住宅开盘时间2011年5月16日总建面积1.93平方米容积率2.5销售价格预计16000元-20000元/平方米开发商昆明广基瑞特房地产开发有限公司周边环境市中心核心区域，东面是书林街，西面是东寺街，北邻金马坊三市街商圈，南边是环城南路老螺蛳湾商圈，商业、医疗、教育配套齐全。n 关
5、注理由：市中心稀缺宜居住宅项目悦空间位于昆明市书林街高地村24号，属于昆明市一环核心地带，几大核心商圈交汇处，省第一人民医院、儿童医院、百盛、家乐福、百佳、正义坊购物中心等等环绕周边，项目医疗、商业、教育等各项配套十分齐全。作为市中心区域的住宅项目，安静的居住环境是极为稀缺的，悦空间恰到好处的享受到了这一资源，由于地处书林街，周边以老小区和医院较多，有效的隔断了闹市的繁杂。真正达到了出则繁华，入则宁静的状态。第一章、政策资讯一、政策法规1、政策综述2011年1月26日，国务院出台新国八条，新年度的楼市调控正式拉开帷幕，在之前的调控中，渐进式的调控思路很明显，从警告到调控到加码，力度是逐渐加强的
6、。而本次新国八条出台一改往常形式，调控力度形如“一刀切”。在年初就出台这样严厉的调控政策，表明了中央对于当前楼市调控状况收效不满，决计要解决中国的房地产问题，表明中央政府将房价调控到底的决心，也基本奠定了未来一年偏紧的行业政策环境。昆明紧随新国八条出台后也发布商品房限购政策的通知，并严格按照国家政策执行，这使昆明商品房市场始料不及，尤其二手房市场。商品房限购政策的发布迎来了昆明首次退房潮，导致市场商品房市场成交量下滑，具体表现如下：n “新拆迁条例”落地 废除行政强拆1月19日，国务院常务会议审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）。条例草案规定：1、对被征收人的补偿包括被征收房屋价
7、值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。2、确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。我们点评此轮加息是在2010年通货膨胀居高不下，再创28个月新高背景下进行的，主要是为了收回过剩的流动性，抑制通胀。因此本轮加息、提高存款准备金率并非专门针对房地产市场而言，对各行各业都将产生一定影响。预计加息对投资型购房和投机型购房的影响很小，因为加息带来的损失远远小于房价上涨带来的高额回报。估计2011年政府将至少再加息一至两次，上调存款准备金率四次。我们不
8、必为此担心和忧虑，国家加息是为了保障国民经济健康稳定发展，抑制通货膨胀，利国利民。房地产方面，国务院常务会议审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例草案，明确奖励补助、征收范围、社会稳定风险评估、以及组织听证会等，并取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。2、重点房地产政策解读n 应对居高的房价 再推“新国八条”2011年1月26日三部委联合公布新国八条。1、进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、加大保障性安居工
9、程建设力度。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。6、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1
10、套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。8、坚持和强化舆论引导。我们点评“新国八条”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉，政策组合力度远胜“国十条”。政府明确要求各城市实施限购措施，表明国家对地方政府调控的结果并不满意，从而进一步加强政府对房地产市场的调控力度，严控房地产市场，此后预计后续仍将有
11、调控政策出台。n 昆明2011年1月18日出台商品住房限购政策2011年1月18日昆明市正式出台商品房限购政策，政策的规定在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通告发布之日起，昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手商品住房（含达到上市条件的经济适用住房）。对于境外机构和个人购买商品住房，严格按照建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局关于规范
12、房地市场外资准入和管理的意见（建住房2006171号）和住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（建房2010186号）等有关政策执行。我们点评限购政策，一方面是国家非常之时的非常之策，限购政策违背了商品经济的发展规律和要求，因此限购令不会长时间施行下去，而一旦停止限购，势必引发市场成交量井喷。另一方面，限购政策无法抑制首次购房群体和改善型住房群体的需求，而这两部分的市场需求仍是市场的主要需求。因此，即使限购政策的出台，在短时间会引起市场一定的波动，但是从长远来看，尤其是对于二手房，无论是成交量，还是成交价位，仍有一定的上升空间。附表1-1-1：2011年1月
13、房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容1月19日国务院“新拆迁条例”落地 废除行政强拆1、对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。2、确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。1月26日住房和城乡建设部新国八条1、进一步落实地方政府责任。2、加大保障性安居工程建设力度。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。4、强化差别化住房信贷政策。5、严格住房用地供应管理。6、合理引导住房需求。7、落实住房保障和稳定房价工
14、作的约谈问责机制。8、坚持和强化舆论引导。1月19日昆明市是政府商品住房限购政策2011年1月18日昆明市正式出台商品房限购政策，政策的规定在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。二、市政动态1、城市建设n 创建国家森林城市昆明主城将再建20个公园截止2010年底，对照国家森林城市指标体系，昆明市的多数指标都已经达到国家森林城市指标的要求，但是人均公园绿地面积等10多个项目距国家森林城市的要求还有差距。2011年昆明市林业将主要致力于上述10多个方面的建设，在创建国家森林城市活动中，主城区将再建20个公园，力争到2013年将昆明建设
15、成为“国家森林城市”。我们点评“国家森林城市”的创建利好城市的长远持续发展，紧随昆明十二五规划的启动，泛东南亚桥头堡地位确立，昆明各项产业的空前发展，尤其房地产业的快速发展，昆明生态环境改善成为首要，对于未来的持续发展具有较好的督进意义。2、市政规划建设n 2012年底昆明地铁全线贯通昆明地铁首期工程的试运营时间表基本确定，广电大学站至世纪城站的南段将于2012年7月实现通车试运行，年底世纪城站至汽车北站的线路也将开通实现试运营。2012年底实现全段通车试运行。昆明地铁首期工程的单线掘进长度已达6012.8米，其中南段完成率达到43.34%。n 十二五”末昆明将实现14个县市区都有科技馆昆明市科协六届四次全委会上公布，为拓宽公众获取科学技术知识的渠道，在石林、寻甸已建成科技馆的基础上，到2015年末，昆明市将实现14个县（市）区都有科技馆并逐步免费向市民开放。首先，除了在14个县（市）区都建有科技馆外，今年昆明市还将在现有的基础上改造
