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1、盛世服装城项目经营策划书 一、前言 该项目编制的依据：1、盛世集团提供的项目资料；2、进行市场调研获得的第一手资料；3、沈阳市统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报；4、沈阳市商业联合会、沈阳市商业经济学会编辑的内部资料商业参考。二、项目概况1、项目名称：盛世服装城。2、项目选址：位于沈阳市皇姑区北行商业中心区，即原沈阳市石棉厂厂址内。南接岐山路、三和百货；北依中国城，距银泰百货1000米，与皇姑副食隔街相望；相邻长江街，与太原街相接。3、项目规模及投资：（1）该项目占地面积1.53万平方米，建筑面积4万平方米，分地上三层，营业面积3万平方米。（2）项目总投资：2800万元，由
2、盛世集团投资。4、项目经营者：5、项目经营方式：采取租凭经营方式，即由盛世集团投资，其子公司租赁经营。三、项目经营环境分析1、项目所在城市-沈阳市是东北地区政治、经济、文化和商贸中心，是东北地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入适度的绿灯区，总体经济发展已进入景气状态。2、沈阳市第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达
3、9.9%，第三产业对GDP的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了盛世服装城在沈阳市地区的行业潜力。3、项目符合沈阳市、皇姑区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于规划、规范和规则市场的基本思路，并且能对皇姑区的商业街区改造起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。
4、按照三改一加强的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体；继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制；加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。综上所述，沈阳市社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为
5、项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。四、市场及竞争对手分析1市场分析（1）社会购买力分析。沈阳市国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%;县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%;吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%；全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。（2）消费倾向分析根据沈阳市的统计资料，从
6、1997年以来，沈阳市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元,比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确22.6%。（3）市场容量分析我市各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个
7、,其中消费品市场46个;超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五爱市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了盛世服装城潜在客户群体。上述分析表明，沈阳市消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，沈阳居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在穿上，而且追求更有个性的高质量的服饰（个性化亦为服装订制业务提供了市场来源）沈阳市居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。2、竞争对手分析盛世服装城的基本定位
8、为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装（成衣）批零、布料（辅料）批零、服装（制服）加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。（1）沈阳春天-从事服装（成衣）零售。所经营的品牌知名度较高，与盛世服装城竞争承租业户；（2）五爱市场-服装（成本）、布料（辅料）批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与盛世服装城竞争的也是承租业户；（3）辽展-服装（成衣）以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海三来一补企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与盛世服装城竞争的是最终的消费者。尽管存在竞争对手，但盛世服装城仍然有足够的
9、优势立于不败之地。其一，沈阳春天和五爱市场虽有规模和地利优势，但五爱市场不是服装专营市场，缺乏专业优势；它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一；个别摊主以次充好，损害了市场形象；其二，二者离盛世服装城较远，商圈不会重叠；其三，辽展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成盛世服装城的竞争对手。鉴于此，盛世服装城项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。五、项目立地条件分析1、地理位置盛世服装城处在沈阳市三大商业区之一的北行商业
10、区，该商业区域是沈阳市按照发展区域经济思路建设东北地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完成的。该位置享有最佳商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有215路、210路、228路、329路、242路、232路、231路公交车通行市区五区及新城子、于洪区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至沈阳市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五爱市场、沈阳春天或辽展中心的地利之便。例如，五爱
11、市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻，从而影响其今后的发展后劲。2、合配套设置除盛世服装城项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该项目1000米有大型综合百货店银泰市场；南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行皇姑副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店小土豆老四季面条，许家鸡味抻面；金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅2000米；建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全
12、具备的优势。3、客流量分析总之，根据皇姑区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。盛世服装城项目附近客流量图例（车流不计）测算地点与盛氏项目距离测算时间客流量（次/分钟）银泰百货1000米2000年10月13日14：0098北行轻工500米2000年10月13日15：00122北行书店500米2000年10月14日10：00120北行商场800米2000年10月14日11：00133麦当劳快餐店800米2000年10月14日10：0092六、项目经营管理1、功能规划全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装（成衣）批零、布料（辅料）批零、服装（制服）加工订制的商业中心。
