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1、市场比较法在土地估价中的应用|土地估价市场比较法适用的估价标准 土地价格评定是指土地估价人员，依据估价目标，根据估价程序，采取科学的估价方法，并结合估价经验，经过对影响土地价格原因的分析，对土地最可能实现的合理价格做出推测和判定。土地估价方法关键有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本迫近法、路线价法、基准地价系数修正法等。在这几个估价方法中，最常见到的一个就是市场比较法。市场比较法依据替换原理，将估价对象和近期发生交易的类似不动产进行比较，对类似不动场成交价格进行合适地修正后，以得到待估对象在估价时点客观合理价格的估价方法。市场比较法通常公式为：估价对象价格=可比实例价格捉灰浊榭鲂拚凳齹捉
2、灰兹掌谛拚凳齹浊蛞蛩匦拚凳齹赘霰鹨蛩匦拚凳虼嗽谠擞檬谐”冉戏保罢业胶鲜实目杀冉系亩韵螅约翱悸呛糜跋焓谐鄹竦囊蛩兀湍鼙冉虾玫牟馑愠銎兰鄱韵蟮募鄹瘛窃谑导实牟僮鞴讨校庵址椒岽嬖谝欢奈侍猓虼宋颐钦攵晕侍庖惨嘤亩圆摺?市场比较法和市场结合比较紧密，它在以近期交易实例并进行比较的基础上得到的评定对象的估价结果含有较强的现实性和说服力，反应近期不动产市场的行情，能为大家所接收。市场比较法的最大缺点关键是由其估价原理和适用条件所致。因为市场比较法在非正常情况下，比准价格往往偏离不动产本身的特征，无法和收益价格相协调，如市场低迷或市场过分炒作、出现“泡沫”经济等。在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交
3、易不活跃的情况下，适用条件的限制组成该方法的缺点。除外，还有其原理所造成的需要大量信息和要求较高技术方面的问题组成的缺点。1、市场比较法在应用的过程中轻易出现的问题信息的不灵通造成寻求到的比较对象存在一定的不适应性。可比实例的选择存在一定的困难，这么就直接影响估价结果。对于估价对象的选择，估价人员也关键依据其经验，采取定性方法主观地进行筛选，也对估价结果产生间接影响。技术上的不成熟造成这种方法的实施需要花费大量的人力物力。原因修正是市场比较法的难点，难点的存在使技术利用必定存在缺点。现在，市场比较法中怎样确定原因权重和怎样提升原因修正系数的正确性没有要求。即使在估价过程中考虑到交易、日期、区域
4、和部分原因的修正，且在确定区域和部分原因时，绘制区域和部分原因对其打分计算，不过没有对影响地价的原因的多种条件确定定量的修正系数，造成估价人员在估价过程中无章可循，主观性很大，难以把握。同时对于交易情况的修正，也存在这么的情况，非正常交易情况、不一样的估价目标下全部没有确定的修正指数，这么就造成不一样的估价人员估价同一不动产而使用不一样数据产生不一样的价格的后果。地价影响原因众多，而现在修正原因类型较少，比如市场比较法中没有考虑到未来区域发展情况、经济发展情况和我国和国外经济金融走势情况等。土地估价人员的素质存在不一样的差距。部分估价人员诚信心理扭曲、职业道德缺乏、道德修养不够。市场估价法是一
5、个和市场紧密相连，需要时时关注市场动态的估量方法。部分估价人员缺乏道德责任感，藐视市场规则，不尊重竞争对手，再加上重“关系”，、讲“人情”，从而使市场比较法这一估价方法存在一个的不公正性。对土地估价方法的理论研究不够，没有专业、专门的团体来改善现行的土地估价方法，尤其像市场比较法。2、针对市场比较法在利用过程中出现的问题及存在的缺点。我们提出改善其方法的路径。建立完善的土地市场估量信息系统现在中国城市土地市场发展还不够成熟，要做到有大量合适可比实例，提议相关部门开发建立健全土地估价信息系统，如建立土地交易信息系统，房屋交易信息系统，房屋出租信息系统等。其中系统中较为具体地记述实例的部分信息，除
6、了最基础的房屋坐落、四至、交易方法和交易类型等情况外，如部分影响地价的通常区域和部分原因甚至是我国外的经济金融情况也要加以表现。在信息充分的保障下，采取科学定量的方法筛选可比案例，其中高蓉等利用模糊聚类和层次分析法等决议方法定量地筛选可比实例，做到了客观、正确。加强技术方面的研发，改善并优化市场估价法在实际中的利用。在信息充分和增加了可比案例交易情况等方面的情况下，在信息修正这一项中表现出社会、行政、政策、城市计划和人口等对地价的影响。表现社会和行政原因，政策、未来城市计划和人口和国际经济、金融走势等对城市地价的影响，即把区域原因和部分原因的类型分得再具体部分，以处理无法和收益价格相匹配等问题
7、。每个城市或地域，依据本身特点将多种比较原因差异情况划分一定的等级，并要求每一等级的差异修正百分比大小。或采取定量方法，如前述几个决议方法等处理各原因对可比案例主观打分的问题。这多个方面能够开发成对应的系统，输入相关信息，系统自动运行，在识别信息后，产生一系列数据，从而较科学、轻易地确定可比实力，和多种原因修正系数。建立估价结果的监督机制，提升估价人员的整体素质，确保估价结果的相对正确。现在土地估价结果采取的是立案制，国土部门并不对评定结果的精度或误差进行监督，极少有些人对此进行研究，今天这个问题已经牵涉到评定师的法律责任，有些评定结果直接影响国有资产的真实性。因为中国对土地估价的误差或结果极
8、少进行监督，在实际的操作过程中就存在很多问题。土地估价行业协会的建立及制度的完善将有利于监督行业人员的工作。同时我们知道，不论是现行的估价方法还是未来自动化估价，全部需要估价人员筛选一定的信息和进行主观判定，而且在现在的情况下，土地估价人员存在一定的不合格性，因此提升估价人员业务素质和道德素质势在必行。不停推进土地评定行业的自律监管，充足发挥行业自律职能对会员机构的约束作用。行业协会对于行业组员的约束和调整作用在我国外尤其是会计、咨询、评定行业发展过程中起到了主要的作用。在弱化行政手段的今天，完善土地评定行业协会的职能将是十分必须的。行业协会的章程应该是会员单位共同遵守的纪律，引导行业协会健康
9、运作对于整饬行业风气是大有裨益的。譬如对会员单位不道德执业的共同训斥将是保障其它执业会员地位的主要工具。我们需要引导土地评定行业风险管理，走可连续发展之路。评定执业风险产生于执业过程中，控制行业风险要从机构本身角度出发，加强内部项目管理、提升执业人员素质和提升评定汇报书的质量。伴随土地资源的市场化推进，土地评定部门已经取消了土地评定结果的审查确定制度，这显然加大了评定机构的执业风险，从风险退出机制角度来看，能够借鉴国外审计服务行业保险制度，只有这么才能深入促进评定结果的正确性。建立估价结果的公告制度土地估价原本就是一项“公正、公信、公开”的工作 ，为更加好的推进估价工作水平，可将估价结果公布于
10、公共信息平台，接收公众的监督。加强理论研究，完善操作规范，加大对土地估价理论研究的重视度，尤其是对作为估价灵魂的土地估价方法的研究。只有把土地估价的理论研究好，估价规程编制好，才能更加好地指导实践，最终推进土地估价的发展。培养部分专门致力于土地估价研究的专业人才。现在在土地估价行业研究中的研究者多是来自于各个土地估价机构，缺乏专门的研究者。而这部分估价师往往因为业务繁忙难于用心学术研究，提议在高校设置专门的土地估价研究机构，对现行的估价技术进行深入研究。对市场比较法的利用方法进行完善，尤其是对市场比较法起关键作用的可比对象的选择、及影响原因确实定，能提供更量化、直观的指导。总体来说，对市场比较法而言，可比实例的选择和原因修正系数是利用该方法估价的关键，文中关键概括了在这两个方面的缺点，给了定量化处理缺点的提议，同时提出了从信息、技术和人员、监督、理论研究等方面构建市场比较法的不停改善的看法。
