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1、呼伦贝尔房地产市场调查报告程巨斌2014年4月26日目 录一、宏观经济状况（一）城市概况1、自然状况（1）地理位置（2）面积（3）地质地貌（4）气侯2、行政区划3、交通情况4、人口结构（二）宏观经济分析1、综合实力2、国民生产总值3、产业结构4、固定资产投资5、居民收入及消费状况（1）收入（2）消费6、基础设施建设7、就业及社会治安（三）规划1、发展规划2、城市规划3、土地利用规划（四）招商及政策1、招商引资情况2、主要政策目录二、房地产市场形势（一）整体发展状况1、开发投资及开工面积2、销售金额及面积（二）市场运行特点1、开发资金来源2、客户来源3、物业管理4、问题三、重点区域市场调查 （一
2、）海拉尔区1、区域概况2、城市规划3、市场情况（1）房屋开发规模（2）市政设施建设状况4、代表项目（1）住宅（2）商业项目（二）鄂温克旗1、区域概况（1）地理位置（2）区划面积（3）人口民族（4）地貌土壤（5）水文植被（6）气候降水2、经济情况（1）生产总值（2）产业结构（3）固定资产投资（4）收入与消费（5）基础设施建设（6）就业（7）存在问题3、规划（1）发展规划（2）城市规划3、房地产市场（1）投资规模（2）措施四、2014年前景附件一、宏观经济状况（一）城市概况1、自然状况（1）地理位置南部与兴安盟相连，东部以嫩江为界与黑龙江省为邻，北和西北部以与俄罗期接壤，西和西南部同蒙古国相望，是
3、中俄蒙三国的交界之地。 （2）面积呼伦贝尔市东西630公里、南北700公里，总面积25.3万平方公里，是“世界上土地管辖面积最大的地区级城市”。（3）地质地貌（4）气侯2、行政区划呼伦贝尔市现辖13个旗市区，分别是：1区 ：海拉尔区（呼伦贝尔市人民政府驻海拉尔区）； 5市：满洲里市、扎兰屯市、牙克石市、根河市、额尔古纳市；7旗：阿荣旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗、鄂温克自治旗、新巴尔虎左旗、新巴尔虎右旗、陈巴尔虎旗。3、交通情况呼伦贝尔交通便捷，发展迅速，境内形成了铁路、公路、航空等多通道的立体交通网。海拉尔是呼伦贝尔的首府，是整个呼伦贝尔地区的交通枢纽，从全国各地到达呼伦贝尔一般都
4、把海拉尔作为第一站，而海拉尔也是到呼伦贝尔去趟地方的中转站。机场：呼伦贝尔市只有2个民用的：海拉尔和满洲里火车：呼伦贝尔市辖区内的铁路干线呈“口”字形分布，有通往全国各地的铁路线。呼伦贝尔有多个火车站，比较大的是海拉尔站，比较小有牙克石站、扎兰屯站等。公路：全市境内现有公路总里程20786公里，路网密度达到每百平方公里8.22公里。其中：国道1177公里，省道1529公里，县道2894公里，乡道3317公里，专用公路1534公里。全市已形成了以国道111北京至加格达奇全长513.171公里、国道301绥芬河至满洲里两条国道全长610.705公里，省道201室韦至阿木古郎全长454.29公里、省
5、道202海拉尔至罕达盖全长110.172公里、省道203满洲里至乌兰浩特全长281.661公里、省道301黑河至黑山头全长266.839公里、省道302碾子山至博克图全长162.23公里五条省道为主骨架，以县乡、边防、专用公路为脉络的内外相连、四通八达的公路网。水运：呼伦贝尔盟水路运输最早起始于嫩江流域,50年代末曾开辟过9道航线，后水路运输基本停止。近年来,对额尔古纳河投资600万元进行航道整治和疏浚，1994年9实载试航成功，有望成为全区唯一通海水道。4、人口结构人口约为330万人。下辖各旗市人口数量见下表：序号地名面积（km2）人口(万人)1满洲里市730262扎兰屯市16800453牙
6、克石市27590434根河市1965917.75额尔古纳市2800096阿荣旗13641337莫力达瓦达斡尔族自治旗11000338鄂伦春自治旗59800289鄂温克自治旗191111410新巴尔虎左旗220004.111新巴尔虎右旗25194512陈巴尔虎旗211926（二）宏观经济分析该市面对复杂经济形势和改革发展的繁重任务，认真贯彻自治区“8337”（见附件）发展思路，坚持“美丽发展、科学崛起、共享繁荣”战略和“调结构、扩总量、惠民生、强基础”的总要求，大力推动投资和项目建设，及时加强和改善宏观调控，加快转变经济发展方式，着力提高经济发展的质量和效益，经济社会发展实现稳中求进。1、综合实
7、力按照综合实力评价指标体系，内蒙古对全区9个地级城市指标数据进行评价比较，总得分排序为：包头市排第1位，总得分为17231分；呼和浩持市居第2位，总得分为13166分；鄂尔多斯市居第3位，总得分为11560分；呼伦贝尔市居第4位，总得分为9443分；通辽市居第5位，总得分为7845分；赤峰市居第6位，总得分为7087分；乌兰察布市居第7位，总得为6390分；巴彦淖尔市居第8位，总得分为6262分；乌海市列第9位，总得分为6097分。按城市综合实力总得分情况，9个地级城市可划分为综合经济实力较强城市、次强城市、中等城市、较弱城市四种类型。呼伦贝尔属于综合实力中等城市。主要特点是：各子系统的发展水
8、平差距较大，各市虽在某一方面有自己较强的发展优势，但也存在明显不足，优势与缺陷并存，城市的综合实力不高。综合实力评价结果显示，制约该市综合实力进一步提高的因素很多，但主要的是人员结构与素质、经济规模、经济结构、经济效益、城乡居民收入、环境等方面与综合实力较强城市存在较大差距。2、国民生产总值2013年，全市地区生产总值1430.55亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%。分别高于全国、全区1.8和0.5个百分点，增速居全区第6位。分产业看，第一产业增加值263.07亿元，比上年增长5.8%；第二产业增加值682.17亿元，增长12.2%；第三产业增加值485.31亿元，增长7.7%。其中，游
9、客人数和旅游收入分别达到1430万人次和215亿元，均增长了3倍。单位GDP能耗下降3.79%，完成了节能节水减排任务。但旗市间发展不平衡。现价产值增速低于全市平均水平的有6个旗市，分别是：鄂温克旗（19.3%）、根河（18.1%）、东旗（10.8%）、额尔古纳市（4.9%）、莫旗（-2.7%）西旗（-14.6%）。3、产业结构三个产业结构优化为18.4:47.7:33.9，工业主导地位初步确立。农牧业综合生产能力显著提高，粮食产量实现五连增，达到113亿斤。牧业年度牲畜存栏实现四连增，达到1830万头只。工业迅猛发展，累计投资1762亿元，实施重点项目1836个，对GDP贡献率提高11.6个
10、百分点，达到39.3%。4、固定资产投资限额以上固定资产投资1080.03亿元，同比增长20.1%，高于全区1.7个百分点，增速居全区第6位。其中：城镇项目投资在建项目1728个，累计完成投资941.68亿元，占总投资额的87.2%，同比增长19.8%。分地区看，除鄂温克旗和新巴尔虎右旗投资分别比上年下降7.1%和46.5%外，其它旗市区均同比增长。从区域看，农区和林区增长较快、牧区相对较慢。分产业看，第一产业投资71.66亿元，比上年增长70.0%；第二产业投资538.52亿元，增长12.2%；第三产业投资469.85亿元，增长24.6%。从到位资金情况看，全年到位资金960.67亿元，比上
11、年增长18.0 %。其中，国家预算内资金下降15.2 %，国内贷款增长108.6%，自筹资金增长5.4%，利用外资下降7.6%，其他资金增长35.7%。5、居民收入及消费状况（1）收入2013年，全年城镇居民人均可支配收入21482元，同比增长10.2%，增速高于全区0.1个百分点，居全区第6位。农牧民人均纯收入9990元，同比增长13.4%，增速高于全区0.5个百分点，居全区第3位。增长速度均高于GDP增速。全市金融机构各项存款余额1111.07亿元，比上年增加115.24亿元，同比增长11.6%。其中，城乡居民储蓄存款余额659.93亿元，同比增长11.0%。其中，城乡居民人均储蓄达到2.
12、13万元，年均增长16.5%。（2）消费全社会消费品零售总额450.02亿元（不含其它项），比上年增长12.9%，增速高于全区1.1个百分点，居全区第3位。其中，限额以上消费品零售额92.86亿元，增长23.6 %。分季度看，一季度同比增长12.4%，上半年增长12.5%，前三季度增长12.9%。分地区看，城镇地区社会消费品零售总额完成 391.33亿元，增长12.4%，乡村地区完成58.69亿元，增长16.0%，乡村地区增速快于城镇地区3.6个百分点。按消费形态分，餐饮收入69.04亿元，增长6.7%，商品零售收入380.99亿元，增长14.0%。全市人均消费支出达到9733元，年均增长15
13、.2%。其中城镇居民人均消费性支出11877元，农村居民人均生活消费支出4374元，牧民人均生活消费支出6118元。私家车保有量达到16.3万辆，年均增长18%。6、基础设施建设城市基础设施建设投资960亿元，实施供水、供热、道路等项目1280个。公路投资282亿元，新增7109公里。实现了嘎查村全部通公路，绥满国道阿荣旗博克图牙克石段建成通车，高速公路实现了零的突破。铁路投资53.4亿元，新增185.4公里，滨洲铁路复线全线贯通，两伊铁路建成通车，阿扎铁路进展顺利。民航投资4.89亿元，呼伦贝尔海拉尔机场开通国内外航线33条，跨入“百万空港”行列，满洲里机场改扩建全面完成，根河通用机场正式通
14、航，通用机场群建设有序推进。十二五期间，加快平安城市、智能交通系统和数字城市等信息基础设施建设。7、就业及社会治安2013年城镇新增就业3.66万人，高校毕业生就业1.26万人，农牧民转移就业8.4万人，城镇登记失业率为3.85%。就业工作受到国务院表彰。社会治安相对其他各市较好，交通事故及刑事案件发案数居全区榜尾。我市被评为全国“社会管理综合治理优秀市”。（三）规划1、发展规划该市整体纳入黑龙江和内蒙古东北部地区沿边开发开放规划，满洲里国家重点开发开放试验区建设总体规划获得国家批复，呼伦贝尔中俄蒙合作先导区建设实施方案上报国家待批。2、城市规划按照“中心集聚、组团布局”的城镇空间发展战略，以
15、呼伦贝尔都市区为中心，以市域内的县级市、旗和重点镇为节点，依托交通走廊，总体形成“一核、两极、多节点、两带、四轴、四板块”的城镇发展空间结构。3、土地利用规划到2020年，建设用地总面积分别控制在195269.41 公顷以内。其中，城乡建设用地总面积为151488.77 公顷，占建设用地总面积的比例为77.58%；城镇工矿用地总面积为70748.48 公顷，占城乡建设用地总面积的比例为36.23%；交通用地总面积为32850.30 公顷，占建设用地总面积的比例为16.82%；水利设施用地总面积为2881.02 公顷，占建设用地总面积的比例为1.48%。（四）招商及政策1、招商引资情况该市政府加强政策对接，组织专门力量深入研究关
