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1、九华山蓝地度假村银行贷款项目可行性研究报告某某建设投资有限公司-8-20目 录1. 总 论11.1 项目概述11.2 编制根据31.3 研究范畴31.4重要经济技术指标41.5 项目综合评价52. 项目背景及必要性62.1 项目背景62.2 建设的必要性83. 市场预测133.1 概况133.2 国内市场概况及发展趋势143.3 旅游特性及资源分析153.4 游客量预测203.5 滞留时间213.6 住宿选择意向223.7 出游目的223.8 市场容量分析233.9 综合分析244. 项目建设规模与内容264.1 建设规模264.2 建设内容265. 项目选址及建设条件275.1 场址选择27
2、5.2 建设条件276. 工程规划设计316.1 建筑方案316.2 构造设计386.3 给排水设计406.4 电气设计427. 环保477.1 执行根据及原则477.2 环境影响分析及污染防治措施478. 节能设计538.1 设计原则与目的538.2 用能原则和节能规范538.3 节能措施549. 安全、卫生579.1 原则及根据579.2 职业危害因素分析589.3 安全技术措施589.4 卫生防疫措施609.5 预期效果及评价6010. 项目组织管理6210.1 项目管理6210.2 劳动定员6410.3 项目进度筹划6511. 投资估算与资金筹措6611.1 投资估算6611.2 资金
3、筹措7111.3 资金投入预测7112. 财务评价7312.1 财务评价根据7312.2 项目建设期、经营期、计算期7312.3 成本和费用估算7312.4 营业收入及税金预测7512.5 利润估算7812.6 财务赚钱能力分析7812.7 清偿能力分析7912.8 不拟定性分析7912.9 财务评价结论8013. 结论与建议8113.1 结论8113.2 建议821. 总 论1.1 项目概述1.1.1 项目名称九华山蓝地度假村1.1.2 建设单位某某建设投资有限公司地址：池州市九华山柯村法定代表人：注册资本：5000万元成立日期：3月重要经营：基本设施投资建设、旅游投资、旅游地产开发1.1.
4、3 建设地点池州市青阳县庙前镇高源村1.1.4 建设背景九华山是池州旅游的龙头，是池州市实行“旅游兴市”战略的中心。省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一湖”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。市委市政府提出以自然生态景观为基本，佛教朝圣与文化体验为带动，生态度假休闲为主体，把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。按照九华山风景名胜区总体规划（），九华山的将来在空间上将发展成北有庙前，南有南阳，中拥老街的态势。庙前镇是九华山的北门户,在九华山旅游空间布局中功能定位为九华山风景区旅游接待、度假、休闲、娱乐基地。为了增长九华山北门户的吸
5、引力，提高九华山风旅游接待水平，完善九华山旅游服务功能，安徽九华山润地建设投资有限公司根据休闲度假旅游将不断增长和旅游消费不断升级的趋势，在市场需求预测和市场供应调查的基本上，拟依托经济动脉五溪九华山公路，投资兴建九华山蓝地度假村 一种建筑设施生态化、园林化、环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐中心，建设原则为旅游服务高品位接待设施。该项目的建成将在一定限度上解决九华山旅游高品位接待设施少、旅游休闲区少、缺少大型团队和高档别会议接待能力等问题，满足将来的接待需要。1.1.5 项目定位九华山蓝地度假村以旅游度假酒店、公寓式酒店及酒店式公寓的概念设计，满足休闲、旅游、娱乐、度假功能，
6、内部设有会所、场馆，茶艺馆、SPA水疗馆、健身房、精油按摩中心、大型会议室等，既能满足家庭休闲度假、团队旅游接待又可承办大型会议及政要的接待任务。1.1.6 建设规模与内容项目总规划面积144202平方米（14.42公顷），总建筑面积71400平方米。工程建筑涉及商业公建配套19400平方米、酒店式公寓22300平方米、公寓式酒店27200平方米、养生休闲会所2500平方米；配套设施有停车场、道路、广场及其她设施等；水域整治建设景观湖面积32700平方米（3.27公顷）。1.1.7 投资估算与资金来源本项目总投资30084万元，资金来源筹划为：公司自筹23084万元；楼盘销售款17984万元；
7、申请银行贷款7000万元。1.1.8 建设时间：三年1.2 编制根据1、池州市旅游总体规划2、池州市国民经济和社会发展十一五规划3、九华山风景区柯村景区总体规划4、九华山风景区柯村基地中心区具体规划5、九华山风景名胜区九华乡控制性规划6、国家及安徽省有关风景区规划的有关法规和规范7、九华乡环保规划8、九华山风景名胜区总体规划（）9、有关加强九华山风景区规划与建设管理的告知（池政秘12号）10、中共安徽省委、省政府皖发14号文献（有关规定加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见）11、青阳县旅游发展总体规划12、五溪新城区产业发展总体规划13、庙前镇总体规划14、佛光大道沿线地区控制规划15、九华
8、山管委会经发处记录科、九华山门票管理所资料1.3 研究范畴我们受建设单位委托，对工程项目建设背景及必要性、建设条件、市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参照，为初步设计提供根据。1.4重要经济技术指标表1-1 项目重要经济技术指标汇总表序号指标名称单位指标值备注一经济指标1工程总投资万元300842其中：建设投资万元287503 流动资金万元2004 建设期利息万元11345年总成本万元3871达产年6年经营收入万元7676达产年7年利润总额万元3380达产年8年上缴税收总额万元1271达产年9投资回收期年8.9税后10财务内部收益率%12
9、.56%税后11财务净现值万元5958税后12资本金利润率%14.64%13盈亏平衡点%36.80%14贷款归还期年二技术指标1总用地面积m21442022总建筑面积m2714002.1商业、公建m2194002.2酒店式公寓m2223002.3公寓式酒店m2272002.4养生休闲会所m225003容积率0.54绿地率%455建筑密度%19.16机动车停车位个2307非机动车停车位个2601.5 项目综合评价（1）该项目行业准入性好。本项目的建设符合九华山风景名胜区总体规划、庙前镇总体规划和池州市政府有关加强九华山风景区规划与建设管理的告知（池政秘12 号）规定和规划规定。（2）选址符合项目
10、规定。本项目选址于紧邻省道“五溪九华山“公路东侧，距离九华山主景区4.5公里。该处水文地质等建设条件符合项目建设规定。（3）项目市场前景好。该项目以九华山大旅游为依托，以生态休闲度假为主题，以特色产品为经营，具有很强的吸引力和竞争力，同步也符合此后旅游发展的趋势。项目整体规划设计具有高品位、高水平，贯彻了科学的发展观和可持续发展的理念，这将使九华山蓝地度假村成为九华山乃至池州市的旅游接待、休闲度假的标帜。（4）项目的产品方案、工程方案和环保方案可行，总体规划合理，投资规模适中。根据项目的建设内容和规模，项目完毕后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。（5）财务评价表白，本项目经济效益良好
11、，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。本项目的实行将为承办单位带来可观的经济效益，并可实现可持续发展。（6）项目不仅具有良好的经济效益，更为重要的是对地方整体经济发展和产业构造调节具有较强的带动效益。（7）建议贷款行方面在实行有效的风险控制和财务监督下，对项目单位给与大力支持。2. 项目背景及必要性2.1 项目背景九华山位于安徽省池州市青阳县境内，面积约100平方公里。据记载早在晋代（公元4）就有了寺庙建筑。开始为道观，到唐代广修佛寺。九华山是国内佛教四大名山之一，诗仙李白曾三上九华山作诗赞美曰：“昔在九江上，遥望九华峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉”。九华山又是国家AAAAA级风景名胜区，为了
12、加快安徽省旅游产业的发展，中共安徽省委、省政府以皖发14号有关规定加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见对安徽省旅游发展方向作了总体规划和实行纲要。池州市政府积极贯彻贯彻，发出有关加强九华山风景区规划与建设管理的告知（池政秘12号）。据此，九华山管委会制定了九华山风景名胜区总体规划、柯村景区总体规划，对整个九华山景区功能进行整合和细分，拟定了以柯村为基地，为整个景区提供全方位服务、管理的功能，并作为游客旅游观光的接待中心。旅游接待的水准和服务水平直接影响旅游业的发展。本项目建成后不仅可以提高九华山高品位客户的接待能力和接待水平，进一步提高整个九华山旅游的档次，同步其独特的造型、靓丽的景观、与九
13、华红、盆景园等项目形成一体的大旅游概念也必然将庙前镇佛国文化园打导致为旅游景点之一。九华山旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家5A级旅游风景区，地处皖鄂赣三省交界的沿江地带，是长三角经济圈与武汉经济圈交汇点，也是池州市社会、经济发展的优势和潜力所在。近年来，池州市委市政府始终坚持安徽省委、省政府做出的“加快建设以黄山、九华山为重点的世界级旅游胜地，推动旅游国际化进程，增进皖南大开放”的决策，努力构筑“大九华、大旅游、大产业”，积极加大“旅游兴市”战略实行力度，加快“旅游强市”建设步伐，把经营九华山、发展九华山、繁华九华山作为强市发展的重要举措来抓，努力打造国际性佛教道场和世界级旅游胜地这一目
14、的。本项目位于池州市青阳县庙前镇，紧邻五溪九华山公路，距离九华山核心景区4.5公里，与青阳县相隔20公里，距离池州市40公里。规划范畴西至五溪九华山公路，北至山体南麓边沿100米，南至在建酒店、进村道路，东至水库、村庄联系道路，总用地约14.42公顷（即216.3亩）。北有“九华红蚕桑文化园”、“素食园”、“盆景园”等旅游、休闲、度假项目，与本项目紧紧相邻连为一体，形成集旅游、休闲、度假、观光为一体的产业链条。从整体规划角度来看，本项目是完全符合庙前镇总体规划的。项目紧邻中国四大佛教名山之一，国家级风景名胜区的九华山，九华山悠久的佛教文化，奇丽的自然山地景观，宜人的生态气候，便捷的对外交通都为本项目的实行提供了一种良好的外部环境。加之项目三面环山，一面临路，东高西低，河塘均布，阡陌交通等自然特点，也为本项目塑造独具特色的人文品质提供了也许。按照九华山风景名胜区总体规划（），作为中国四大佛教名山、国家级风景名胜区之一的九华山，
