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1、江门市蓬江、江海区2013 年前三季度房地产市场分析报告（一）、主要指标一览开发新开工竣工批准预售商品房商品房存量房时间投资面积面积面积成交面积成交金额成交面积(亿元 )(万平方米 )(万平方米 )(万平方米 )(万平方米 )(亿元 )(万平方米 )2013 年前三季度72.02338.43114.38123.28117.4482.5385.16同比（ %）99.7240.958.042.043.566.092.9（二）、概述1、开发企业投资力度明显加大，新开工面积暴增。2、市场供应量三季度明显增加，供应产品逐渐多元化。3、市场成交持续活跃。房价涨势稳中愈趋明显。（三）、开发投资开发投资（亿元
2、）新开工面积 （万平方米）竣工面积施工面积时间（亿元）（万平方米）（万平方米）合计其中住宅合计其中住宅2013 年前三季度72.0240.33338.43150.67114.38781.73同比（ %）99.754.8240.9199.658.051.2前三季度完成开发投资额同比翻了一倍，其中非住宅类增速尤其惊人。受上半年多个大型项目扎堆动工影响，新开工面积同比增加两倍多，超过了2011 和 2012 年两年的总和。未来需关注市场潜在供应量不断扩大可能带来的消化压力的问题。（四）、商品房供应2013年前三季度，蓬江、江海区批准33 个房地产开发企业预售商品房项目共33 个，比去年同期增加1 个
3、；其中新开盘项目14 个，比去年同期增加2 个。截至三季度末市场待售商品住宅约9200 套，未来 2-3 年内商品房潜在供应面积约530 万平方米。时间商品房批准预售总面积住宅面积商业面积住宅套数（万平方米）（万平方米）（万平方米）（套）2013 年前三季度123.28100.2922.999205同比（ %）42.024.1285.741.1注： 1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。2、潜在供应量指已经取得发改局的立项批文但尚未申请预售或现售的房屋。2013 年前三季度的商品房供应主要有以下几个特点：1、供应总量同比明显增加，商业类比重大幅上升。总面积同比增长四成，超过了
4、2009-2012年的任何一年的全年供应量。其中商业类的供应更是出现爆发式增长，所占比重由过去几年的10% 左右大幅上升至接近20% 。见下表：各类用途商品房供应面积比例（单位： %）住宅商业（办公）住宅商业（办公）2013 年前三季度81192011 年89112012 年9192010 年9372、上半年供应稳中偏淡，第三季度放量大增。见图 1。其中9 月份单月十多个项目超40 万平方米，超3000 套住宅集中推出市场，使三季度末库存量迅速回升至相对合理的水平。图 13、供应区域分化明显。北新区和江海区占总量的近七成，滨江棠下的比例也大幅上升至接近两成。而作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮
5、连和荷塘等区域开发和供应力度不足的问题应引起重视。各区域住宅供应面积比例单位： %北新江海城区滨江棠下杜阮潮连荷塘2013 年前三季度3831819122013 年上半年34261912462013 年一季度302615126112012 年全年324191071（五）、商品房成交时间商品房成交成交金额成交面积住宅面积商业面积住宅金额住宅套数住宅均价（亿元）（万平方米）（万平方米）（万平方米）（亿元）（套）（元）2013 年前三季度82.53117.4491.7413.1460.4678576332同比（%）66.043.528.7139.339.531.08.72013 年前三季度商品房成交
6、主要有以下几个特点：1、成交面积与去年全年持平，其中商业面积增速尤为明显。2、年内各季度的成交量保持平稳，起伏不大。见图 2。一季度市场延续去年下半年以来的活跃势头，连续第四个季度环比增长，二季度稍有回落， 三季度在供应量增加和商业类升温的带动下，成交量又回升至接近一季度的高位。图23、多个新推项目的普遍高开使新建商品住宅均价年内出现数次明显上涨。（ 1、 7 月的星汇名庭，4、 5 月的帝豪居和9 月的上城摩卡）前三季度累计同比增幅8.7% 。 ）见图 3图 34、区域集中度略有下降，滨江棠下比例明显增加。其成交套数比例由去年的5% 大幅增加至今年前三季度的13% ，并以微弱的优势超过了旧城
7、区。北新区和江海区的比例都有不同程度的减少。各区域新建住宅成交套数比例单位： %北新江海城区滨江棠下杜阮潮连荷塘2013 年前三季度37311213712013 年上半年38301112812013 年一季度3733912812012 年全年4037105615、户型结构上半年进一步集中在中等面积段，三季度大户型比例有所增加。各面积段新建住宅成交套数比例单位： %90 以下90-120120-144144 以上2013 年前三季度234318162013 年上半年224718132013 年一季度284216152012 年全年24402115注：“ 90 以下”不含 90, “ 90-120
8、 ”是指大于或等于90 而小于 120，其余作类似理解，下同 。6、本市户籍购房者比例上升。由去年全年的60% 增至今年前三季度的64% ，为近年内的最高。其中在江海区购房的套数比例为 41% ，在蓬江区购房的套数比例为73% 。新建住宅购房者户籍成交套数比例单位： %蓬江江海新会鹤山台山开平恩平本省外市外省境外2013 年前三季度559122222013 年上半年559122312013 年一季度548122412012 年全年52813252注：以身份证号、联系地址、手机号码等综合判断购房人的“户籍”。7、成交单价区间明显上移。单价 7000 元以上的套数比例由去年的 12% 猛增至今年前
9、三季度的29% ，部分高性价比的中高端项目热销。 单价 6000 元以下的比例则从去年的64% 下降至 43% 。新建住宅各单价段成交套数比例单位： %4000 以下4000-49995000-59996000-69997000 以上2013 年前三季度4102928292013 年上半年5113129252013 年一季度593731172012 年全年516432412（六）、存量房成交时间存量房成交成交金额成交面积住宅金额住宅面积住宅套数（亿元）（万平方米）（亿元）（万平方米）（套）2013 年前三季度26.5781.1321.2858.855948同比（ %）82.983.589.77
10、3.364.1一季度末大量担忧“ 国五条”的个税政策地方细则导致交易成本上涨而催生的恐慌性购房需求是今年前三季度存量房成交量大增的主要原因。 二、三季度市场逐步回落至去年下半年的水平。见图 4图 4三、趋势研判2013 年前三季度，我市房地产市场已全面走出行业调整期，重新驶上了发展的快车道，主要指标同比均有明显增长，商业地产更是火速升温。 市场供求压力正逐步得到缓解。但市场预期未出现明显变化， 房价震荡上涨趋势明显，需关注躁动的市场下悄然积聚的风险，地区间发展速度也尚待进一步平衡。展望四季度，行业希望并预期十八届三中全会出台有关户籍制度、土地制度、房地产税制、政府职能转变等重大的改革政策，将把中国经济发展带向一个新的方向。预计市场供应量会在惯性中有所回落，成交量进入僵持阶段，房价高位盘整的可能性较大。
