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1、物业单位应收账款的控制与管理要点摘要：伴随市场经济的增长，物业行业也呈现出越来越明显的费用收缴率偏 低问题。这样一来，应收账款便在物业单位的全部流动资产中具有很大的占比， 而严重影响到物业单位管理现金流的效果。针对应收账款，做好必要的管控工作 便可以帮助物业单位降低财务风险、有效增大经济效益。为此，本文从物业单位 出发，探讨了有效管控应收账款的必要性，并针对其中的问题，提出了相应的优 化要点。关键词：控制与管理；应收账款；物业单位引言：应收账款一般指的就是物业单位对外售卖材料、产品并供给服务等后，要向 买方收的帐款1。在物业单位的经营管理中，作为内部的一种流动资产，应收账 款会带来很明显的影响
2、。其中应收账款的流动快慢还关乎着物业体系的经营业绩 与资金周转，所以必须强化对其的有效管控。一、有效管控应收账款的必要性在物业单位内部，管控应收账款的效果直接关乎着内部的经营质量及整体经 济效益2。一旦应收账款得不到有效的管控，就很容易致使物业资金链断裂，而 令其很难继续经营下去，甚或还会令物业单位倒闭破产。在物业公司内部，日常 的应收账款管控工作除了拥有类似于普通公司的特点外，还具备自身的独特特性 在物业管理单位，应收账款主要面对地产开发商、广大分散业主的对象。特别是 针对后者，在管控应收账款上有困难存在着，必须引起重视，以免扩大不利影响 范围3。总之，物业单位为了增强竞争实力、得到更大的利
3、益，就很有必要有效 管控好应收账款，及时增大对应收账款方面的回收率，真正提高自身的盈利水平二、应收账款的管控问题2.1 未完善管理应收账款针对逾期类型的应收账款，如果经调研知物业单位的财务上还是存在着挂账 便证实财务人员并未及时催收逾期类型的应收账款。表 1 显示了按美国收账者协 会统计得到的数据信息。表 1 应收账款回收期应收账款回收期超过半年超过一年超过二年回收成功率57.6%26.7%12.6%据表 1 结果显示，及时催收至关重要。此外，单位若无一个完善的坏账核销 机制，也极易引起很大的损失。在物业单位中，为了维系与客户的长时间合作关 系，则常常会宽容客户，并不及时催收逾期应收账款4。这
4、样做尽管能令客户倍 感诚意，乐意维持长时间的合作关系，但因为不及时回收逾期账款而需要面对的 坏账风险，若未及时予以有效管理，时间一长则会带来巨大的损失。2.2 忽视应收账款风险在一个物业单位内部，应收账款就是物业销售商品或供给劳务时，需收取购 买者的款项。其中还存在为买方直接垫付的款项、购买方应付的税费。在一个企 业中，内部控制就是内部存在的控制体系。作为现代企业管理中的一项措施，内 部控制主要意欲保障资金的安全性，令企业得以运行经营流畅，持续增大经济效 益5。针对应收账款而言，内部控制便是有效控制好应收账款。其中主要就应收 账款，来分析账龄、计提坏账、核对应收账款等。从整体上看，就是应促使物
5、业 企业及时收回应收账款，有效避免坏账出现。2.3 缺少专门的信用管理部门在物业单位当中，如果进一步扩大发展规模后，相应的也就会增大业务范围 其中主要就是收取停车费、管理费、房租费、维修基金、水电费、商业服务、租 售代理等。以上业务则会面临丰富多样的客户群体。譬如，在某物业综合楼中， 有整体出租停车场、对有关经营商提供商业服务、租售代理等方面的业务。但是 物业单位却并未聘请专业人士，来全面调查客户信用，也不甚了解许多客户的真 实背景，以至于不清楚控股合作方的整体资产及经营能力。其中最重要的就是没 有调查其偿债能力以及担保方，所以，在以上准备事宜的缺失下，便不能从整体 角度来评价客户的风险。在并
6、不了解客户的状况下，而涉及的应收账款类型业务 则必定具有一定程度的风险。三、应收账款的管控要点3.1 强化日常管控应收账款的工作针对逾期类型的应收账款，物业单位则应及时催收，并按客户情况、欠款原 由等，予以收账，并与客户间维持联系。针对自己的客户，除了应真正理解其困 难，并且维系合作外，还应注意调查客户是不是在故意拖欠，宜积极依法行驶权 力。就容易形成坏账的情况，宜做好坏账计提准备，按谨慎基础原则，科学配比 收益与坏账，直接列示出来实有资产，以防虚增收益。同时，还应完善坏账核销 制，按单位应收账款状况，选取对应的核销坏账的方法。按配比、谨慎性原则， 提倡单位推行备抵法。如果确认某项应收账款为坏
7、账，就应在明细分类账中，记 入坏账核销情况。此外，针对确认坏账又成功收回过来的应收账款，则宜分录回 应收账款，并且做好银行收的账。因此，就已定坏账，则不可以不了了之，而应 努力重新收回，尽量降低单位损失。3.2 强化应收账款风险管控（1）提升风险评估专业水平在物业单位当中，应将风险评估事宜提上日程，并引起注意。再根据坏账发 生率，严格规划好风险管控计划，并提出风险评估标准方案。同时，还应全面考 量应收账款所对应的时间价值。在物业单位中，常常会和许多公司保持着长时间 的合作关系，并且令物业管理得以长时间有序化地展开。因此，物业单位往往会 充分信任这些合作公司，但是正由于如此，就更加需要全面提升风
8、险评估专业水 平，有效规避潜藏的风险，防止客户长期拖欠物业。在谋求收入时，也不可忽略 其中的风险，万不可只顾收入。同时，还要防止的风险便是直接在收入中记入应 收账款，而带来虚增利润并承担多缴税方面的风险，所以必须谨慎防范。（2）管控好现金流量与账龄分析在物业单位中，应尽可能地避免应收账款出现挂账情况。例如，应及时回收 维修材料费、店铺房租等之类的应收账款。针对部分项目用时较长，则应收取必 要的押金，如房屋装修押金等。此外，物业单位还应认真分析账龄，也即做出账 龄分析表。在账龄分析表上，分类罗列出客户按欠款额、时长等。然后，明确信 用期内外的部分，以及信用好差的客户情况。在这如此这样动态分析账龄
9、，便能 够严格监管好应收账款。针对可能出现的坏账，及时做好必要的坏账计提准备， 并按账龄分析表，来全方位客户了解欠款情况，也为后续的收账工作准备好有关 事宜。3.3 专门成立信用管理部门（1）组建起客户管理体系针对客户资源，组建起一个良好的管理体系，便可以全面了解客户信息。基 于客户管理体系，按时间的推移变化，来连续、系统化地分析客户信用，全方位 体现出客户的实时信用改变状况，进而灵活调整客户的实际信用额度、大小等。 针对还款状况，也应及时更新。就逾期类型的应收账款，则应及时向其收账。同 时，就各种坏账，做好计提准备。这样基于客户管理体系，便能加快对应收账款 的有效管理，进一步改善工作质量，令
10、管理更为科学、专业。（2）成立专门机构负责调查客户信用在物业单位中，还要专门成立起一个信用管理专业机构。交由专门人员来及 时调查、了解客户信用情况。针对客户的资金、经营情况展开调查，并分析客户 实际偿债能力。通过依次分析客户的短长期偿还能力，来分析得出速动比率、综 合流动比率、资本周转率等基础指标，再以此来评价客户风险。然后，按客户信 用情况，根据客户信用额、对逾期类型的应收账款，实施一定的收账政策措施。3.4 将回款率纳入绩效考核为了管控好应收账款，物业单位还应按具体的情况，提出并推行一定的应收 账款管控规章制度，并且将应收账款回款率纳入绩效考核，以便与有关部门、员 工的薪资直接挂钩。此外，
11、还应严格控制应收账款的具体余额，令其位于物业总 服务收益的 2%-10%。为了增大应收账款的整体回收率，还应分配落实回收责任至 项目责任人及具体的工作人员。然后，在年终时来评价项目责任人、个体员工的 绩效。针对未做好工作的人员，则应灵活调整岗位，以提升工作团队水平，增大 应收账款的实际回收率。四、结语综上所述，在物业单位当中，管控应收账款的工作属于日常经营管理中很关 键的内容之一。所以，针对应收账款的管控问题，物业应从全程要点内容出发， 有效监控管理好风险，并且营造一个良性的经营气氛，以尽量减少应收账款额度， 力争控制收缴率为 100%。这样物业单位才能顺畅经营、增大利润空间、获得更强 的竞争实力，进而得以稳健、可持续地发展壮大。参考文献1 苏浩宁物业管理公司应收账款的控制与管理J.财会学习，2016 (13):111+113.2 刘艳浅议物业租赁应收账款风险管理问题J.中国集体经济，2019(22)： 115117.3 李传兰.探讨物业单位应收账款的控制与管理要点J.经贸实践,2019,000(024):216,218.4 苏浩宁.物业管理公司应收账款的控制与管理J.财会学习,2016,000(013):111111.5 马书俊.物业服务企业应收账款的控制与管理J.经营管理 者,2015(1):1617.
