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1、 评 估 报 告 书Assessment report五矿置业北京海淀风景旅游区123#楼项目简报 二 零 一 五 年 五 月 上 海 平 大 建 筑 工 程 管 理 咨 询 有 限 公 司 Shanghai Pingda Project Management&Consuliting Co.，Ltd北京海淀风景旅游区123#楼项目评估简报第一部分: 基本资料项目名称海淀风景旅游区123#楼评估日期2015年5月6日报告编号PD-WKHD-BJ-001评估单位及人员上海平大：王晓光、温建凯、杨雄、任凯项目简介与进展项目概况：海淀风景旅游区123#楼项目总建筑面积为82561；为一栋多层酒店，地上
2、3层，地下1层；交付标准为精装交付。项目进度：现场四间样板间施工完成；其它房间吊顶封板及拼缝处理，管线安装完成90%，水箱施工完成，卫生间防水涂刷施工大面积开展，外窗施工完成。 监理单位北京华清技科监理有限公司总包单位中国新兴建设精装单位北京建工装饰；北京长迪装饰；安徽和县装饰；金坛瑞迪装饰； 第二部分：需要说明的特别事项1、 关注卫生间防水施工工艺节点做法，要求先做加强层、管根防水上翻、门洞外侧反坎上翻等重点把控，消除后期渗漏隐患； 2、 外窗框接缝宽度偏大，后期影响交付隐患。第三部分：项目实测内容1、 标段实测点评：北京海淀风景旅游区123#楼项目实测分项（精装修）。2、 项目实测区域：（
3、精装修：123#楼1F、2F）3、 实测合格率较好与较差指标主要如下表：（精装）总包单位施工阶段较好指标（80分以上）合格率较差指标（75以下）合格率新兴建设涂刷工程顶棚水平度100.00%无无墙砖工程（石材）墙面表面平整度100.00%无阴阳角方正100.00%接缝高低差80.00%地砖工程（石材）接缝高低差100.00%无软包工程面层垂直度100.00%面层裁口、线条接缝高低差66.67%木门及门窗套安装门窗套正侧面垂直度100.00%门窗扇与侧框间留缝50.00%框与扇、扇与扇接缝高低差25.00%收纳柜门板水平高低差80.00%门板缝宽25.00%门板平整度100.00%铝合金门窗（或
4、塑钢窗）窗框正面垂直度95.00%型材拼缝宽度（不适用塑钢窗）50.00%型材拼缝高低差60.00%实测合格率84.31%（机电较好较差指标）总包单位施工阶段较好指标（80分以上）合格率较差指标（75以下）合格率涂刷工程顶棚水平度100.00%无墙面表面平整度100.00%总包单位施工阶段较好指标（80分以上）合格率较差指标（75以下）合格率新兴建设给排水水管的支吊架材质100.00%给水管的安装66.67%电气安装电缆桥架支架100.00%电线导管线槽的接地跨接50.00%等电位83.33%电缆桥架的安装接地跨接50.00%通风空调风管的材料及法兰100.00%风口及风阀66.67%空调供回
5、水水管的支吊架83.33%防腐及绝热50.00%消防工程无喷淋系统50.00%检查合格率73.33%4、 实测成绩柱形图：第四部分：海淀风景旅游区123#楼项目精装修质量问题海淀风景旅游区123#楼渗漏问题描述： 卫生间防水已大面积开始施工，但细部附加层未先行涂刷（穿透楼板管根部位、地漏处及墙面交角等易漏水的薄弱部位），且现场大面涂刷存在露底现象，后期易存在渗漏风险。 改善建议：做好现场相关施工人员技术交底，先进行细部附加层施工，根据设计厚度验收合格后，再进行大面积防水涂刷施工。附加层图片：海淀风景旅游区123#楼渗漏问题描述： 卫生间门框侧边未涂刷防水，后期存在渗漏隐患。改善建议： 建议卫生
6、间门框两侧边防水涂刷外延不小于100mm，防止门框侧边形成渗水通道，避免导致后期渗漏。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 外窗框拼缝缝隙宽度较大，后期打胶修补较困难，易形成渗水通道，导致渗漏。改善建议： 做好前期窗框单位安装技术交底，要求铝合金窗框拼缝缝隙不大于0.2mm，拼缝高低差不大于0.3mm，现要求总包单位及时安排窗框单位进行调整、修补、整改。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 现场部分衣柜门板高低差较大，个别门板高低差为6mm，严重影响观感质量。改善建议： 加强现场施工人员技术交底，要求柜体门板高低差不大于2mm，建议后期柜体大面积施工时，项目部及时进行跟踪检查。海淀风景旅游
7、区123#楼质量问题描述： 由于自攻螺丝与饰面板边距离较小，导致部分饰面板存在崩边现象，影响饰面板的稳固性，后期饰面板松动易导致板面拉裂。改善建议： 加强相关施工人员技术交底，要求自攻螺丝距板边10mm15mm，自攻螺丝距板切割边15mm20mm，建议项目及时安排人员进行检查，对存在此类现象的饰面板进行加设自攻螺丝固定措施。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 局部公共区域吊顶水平轻钢龙骨标高不统一，存在高低不一致现象。改善建议： 及时安排相关人员进行检查，对存在此类问题的龙骨及时进行整改，便于后期封板施工。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 个别吊筋存在歪斜现象，导致吊筋偏心受力，后期
8、易产生应力拉裂吊顶。改善建议： 做好相关人员施工要求交底，并安排相关人员进行检查记录，对不符合要求的及时进行整改。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 部分墙纸存在起鼓与墙面不紧贴现象。改善建议： 存在此问题立即铲除重新施工，在大面积施工时做好工人技术交底，重点把控基层质量，杜绝此类问题重复出现。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 外墙饰面石膏板固定点设置间距较大，部分使用射钉（要求使用自攻螺丝）进行固定，导致饰面板稳定性较差，且外墙采用石膏板进行装饰，后期易受潮。改善建议： 建议使用埃特板装饰于外墙，目前存在使用石膏板装饰于外墙，应编制安装工艺方案并与设计沟通确定，要求饰面板固定统一采
9、用自攻螺丝，间距不大于300mm设置。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 饰面板拼缝部位无固定措施，后期该部位较易存在开裂隐患。改善建议： 及时安排相关人员进行检查记录，对该部位设置骑马钉进行加固处理。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 现场饰面板拼缝部位施工工艺不符合要求，未按防开裂规范要求设置绷带。改善建议： 加强相关单位施工要求及技术交底，建议饰面板拼缝部位预留5mm缝隙进行勾缝，并在拼缝部位设置绷带进行加强，降低后期拼缝部位面层开裂隐患。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 外窗底部采用发泡剂塞缝，且发泡剂施打外溢，后期对外溢发泡剂进行切割后影响发泡剂防水性能，后期存在雨水渗
10、漏隐患。改善建议： 要求外窗框底部塞缝采用防水砂浆进行填塞，并建议向两侧边砂浆填塞上翻150mm，提升外窗防水效果。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 墙砖施工个别部位存在缝隙大小不一现象，影响观感质量及后期勾缝质量。改善建议： 加强施工过程中质量检查，建议统一使用十字卡进行拼缝大小控制，对部分密拼现象及时整改，确保后期勾缝施工质量。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 部分基层板截面未进行防腐处理。改善建议： 要求防腐工作及时跟进，防止由于后期大面积施工遗漏防腐工序，建议门套防腐设置六面防腐涂刷，特别注意门套底部防腐涂刷检查工作。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 现场个别柜体关闭
11、时存在门板凸出台面现象，后期台面滴水直接滴落在柜体门扇凸出部位，易导致柜体腐蚀。改善建议： 建议项目部及时安排相关单位进行柜体门扇调整，保证柜体门扇不得凸出台面，并建议在台面石材下口设置滴水线。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 现场个别马桶安装存在与墙面留缝大小不一现象，影响观感质量。改善建议： 加强现场过程中施工质量检查工作，后期大面积施工时注意控制留缝大小，避免出现类似问题。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 现场个别部位石材拼缝高低差较明显，严重影响观感质量。改善建议： 及时安排相关人员进行整改。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 现场淋浴间玻璃隔墙与顶棚均采用硬性固定，后
12、期淋浴间门扇开启频繁，易导致玻璃隔墙顶部与顶棚固定部位发生开裂。改善建议： 建议该部位设置成独立固定系统，玻璃隔墙顶部嵌入顶棚凹槽内。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 软包工程拼接部位高低差较大，影响软包观感质量。改善建议： 及时与软包供应商进行沟通，要求软包材料及施工符合要求，拼接部位高低差不得大于1mm。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 现场样板间柜体边缝较大，实测合格率较低，观感质量较差。改善建议： 建议后期大面积柜体施工时，注意边缝宽度交底及控制，要求边缝不大于1.5mm，并建议不小于0.5mm，防止无缝导致开启不便，影响使用功能。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述： 样
13、板间开关面板安装高低差较明显，存在相邻面板间拼缝较大现象，观感质量差。改善建议： 加强现场相关单位施工要求交底，要求并列开关面板密拼无缝，且面板高低差不大于0.5mm，后期大面施工时相关单位应注意此类问题。海淀风景旅游区123#楼质量问题描述：1.石材台面后挡水板与镜柜面交接部位打胶粗糙、存在毛刺、不顺直现象；2.淋浴屏玻璃挡板与石材交接部位打胶粗糙、且不顺直，影响观感质量。改善建议： 做好工人技术交底并进行培训工作，或请专业打胶团队进行打胶施工，保证转角、接口等部位顺直、饱满、连续、美观，提升交付实体质量。海淀风景旅游区123#楼成品保护问题描述： 现场个别窗帘盒石膏板存在破损断裂现象，后期易存在开裂隐患。改善建议： 及时安排人员进行加固措施，采用骑马钉加绷带进行加强措施，降低开裂隐患或进行跟换措施。海淀风景旅游区123#楼成品保护问题描述： 窗框边存在破损现象，存在交付隐患。改善建议： 及时与门窗分包单位进行交底工作，做好成品保护措施，避免因破损影响交付。海淀风景旅游区123#楼成品保护问题描述： 个别装饰板采取立放方式，后期易存在变形、起拱等现象。改善建议：
