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1、北京房地产市场综合分析报告一、国内房地产市场现状1、房地产市场具有巨大的需求潜力国内房地产在持续低迷近五年之后，2000 年开始整个房地产市场 需求明显增强，出现了反弹现象。房地产企业的经营状况普遍得到了 改善并从沿海逐步向内地推进，由中心城市向中小城市发展，并将加 快向市郊及城乡结合部推进。据国家统计局的最新数据，今年以来，房地产市场持续火热，商 品房全面热销，每平方米销售价格达到 2304 元，比去年同期增加了230 元，增长 11.1%。其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达 4771 元，同期比上涨了 25.8%，新建住房面积为 841 万平方米，与去年同期（453 万）相比翻了
2、近一番。上海目前已批待建的住宅 面积约是在建面积的 5 倍左右。广东则以超过 40 个月房地产投资资 金以两位数增长，今年头 4 个月广东地产商投资资金就达到 218 亿元， 占全国总量的两成以上，比例惊人。2003 年上半年全国房地 产开发面积、销售情况（数据来源：国家统计局）主 要 指 标实际完成自年初累计（万） 去年同期（万1、土地开发面积（本年购置土地面积）6666.454229.29（完成土地开发面积）3334.252610.122、商品房建筑销售面积（施工面积）49523.8940846.38（竣工面积）4840.664119.14（销售建筑面积）5126.574073.183、商
3、品房销售额1181.16 亿元844.93 亿元专家预计，在 21 世纪初，中国住宅建设可望保持平均每年 50%的增长速度；到 2005 年，全国最少需建城镇住宅 15 亿平方米，农村 住宅 35 亿平方米，而且还有近 30 亿平方米的陈旧住宅需要改造，将 给地产发展商的投资提供巨大的市场。2、房地产市场具有明显的地域性房地产开发的对象是不动产，房地产业本身是一个地域性很强的 产业，每个城市都有自己不同的地域风格和地域文化。从房地产开发 及销售面积上看，全国各地存在着很大的差异，广东、上海发展较早 市场比较成熟，相比之下，许多地区存在着较大的需求空间。2003 上半年全国房地产主要地区住宅施工
4、、竣工、销售面积情况排序1234567地区广 东上 海浙 江北 京江 苏山 东四施工面积（万）5643.313335.643070.282673.202516.612228.492048.新开工面积（万）1317.39797.73969.32841.921054.39929.30744.8竣工面积（万）704.16359.96337.80179.26383.21201.00277.6销售面积（万）636.88481.96360.78236.01484.54232.25290.62003 年 8 月份全国 5 大城市房地产景气指数月度情况地 区基值目前指数同上月比8北京10001114升 8 点
5、8 月北京房地产异常活跃上海1000757升 5 点上海房地产市场持续保持天津1000604下降 1 点天津住宅市场价稳深圳10001236上升 5 点深圳新盘层涌，重庆1000491上升 6 点重庆经济结构调整月（数据来源：国家统计局）二、北京房地产市场现状1、京城楼市简析1-1、北京房地产市场利好不断，异常活跃随着申奥成功以及即将入世的利好，北京的房价更是被炒得沸沸扬扬。奥运经济将使北京市基础设施加速建设，也使北京的面貌日新 月异。未来五年，市政府将投入 1800 亿元加入市政基础建设和改造。 这些投入带动最明显的行业就是房地产。今年 1-7 月北京的房地产开发投资额达到 327.65 亿
6、元，比去年同 期增长了 58.9%，投资额仅次于广东，国内名列第二，并继续加速度 增长。北京 1-7 月商品房的开工面积为 1172.7 万平方米，同比增长91.8%，房地产开发景气指数更是呈现全面上扬走势。北京 7、8 月来的市场是否存在泡沫、房价是涨是跌、奥运经济、WTO 经济等等已成为当前京城房地产市场的中心话题，专家认为北 京房地产市场潜力空间无限，但目前面临突破的障碍仍是供需结构和 政府产业导向的问题。（ 图 1-1 ） 2003 年 1-7 月 北 京 房 地 产 开 发 投 资 额 构 成公用房商业用房 投资其他办33%住宅投资55%投资 其他5% 8%住宅87%4% 办公用房投
7、资8%（图 1-2）2003 年 1-7 月北京房地产开工面积构成数据来源：2003.9.26中国房地产报1-2、南北“大鳄”注视京城，投资旺盛据统计，全北京的房地产开发企业已超过 3390 家，其中仅去年至今年 4 月新注册的房地产开发公司就达 1170 家。 目前，北京的房地产开发企业中外来军团越来越多。继万科、上海金马、山东鲁能营大、福建金源集团、顺华房地产之后，今年因足 球而闻名的大连万达、因要“上市”而声势先行的深圳金地等外地军 团加盟京城热点区域 CBD（中央商务区），一时间，北京市场成为上 海、深圳、大连、广州、福建等房地产企业纷纷抢占的对象。在北京拓展市场的外省市企业，在当地大
8、多占据着龙头老大的地 位。由于北京市场存在着巨大的诱惑力，据称如果市场条件适合，将 会有更多的外省市房地产企业进入北京。北京房地产市场部分外地企业状况一览表及保企 业发 展 现 状大连万达在成都圈地 2000 亩，其百万平方米的“成都花园”两天吸纳两万客流 两亿销售额。目前，万达的对外扩张已经发展到北京、长春、成都、昆 明，年底还要扩展到 15 个城市。目前销售额是 30 亿，下一步计划确50 亿，力争 55 个亿。深圳金地新上市的金地除在深圳、北京扩大开发规模外，还表示将逐步向全国发 展，在全国形成 5 个中心区域，年开发量达到 10 万平方米，销售额实32 亿元。万科继续加大对深圳、上海、
9、北京和沈阳等城市的房地产投资力度外，实施 了新城市扩张策略，在成都已显示了集团品牌的号召力。万科还顺利进入武汉、南京、长春市场进行住宅开发，开始了新一轮战略布局。现资料来源：2003.9.24中国房地产报1-3、商品房价位偏高，普通住宅比例大（ 图1-3 ） 北 京 房 地 产 在 售 房 地 产 项 目 构 成别墅3.63%经济适用房5.79%公寓21.18%写字楼2.02% 商业用房0.70%普通住宅66.68%其它价位20.72%70008000元9.51%35005500元69.77%（图 1-4）北京朝阳区在售房地产价格构成数据来源：2003.7.16中国房地产报 目前，北京房地产市
10、场在售房地产项目约有 800 个，其中普通住宅规模在整个市场中所占比例最高，为 66.68%。由于各地区位置、 环境、基础设施不同，商品房价格也有极大差异。总体看，北京市普 通商品房价格较高，房价水平高于成熟的上海和深圳市场。北京朝阳、丰台、海淀三区普通商品住宅构成比较区 域集中价位占区域内比例主要分布地点朝阳 区3000 5500 元 /69.77%主要分布于望京、亚运村、八里庄等地7000 8000 元 /9.51%主要分布于劲松、朝阳门、燕莎国展、亚等地丰台 区5000 元/以下80.3%主要分布于方庄、玉泉营、木樨园、六里区域内5500 6000 元 /10.38%主要分布于方庄、六里
11、桥等地海淀 区4000 5000 元 /29.08%主要分布于八达岭高速路、上地、学院路5500 7000 元 /43.98%集中于中关村、紫竹院、马甸、学院路等1-4、楼市类别及各区域竞争状况北京楼市大致分布及价格状况一览表项目类别分布区域区域特征、规模朝阳区朝阳区依托于望京、亚运村等成熟的居住大社区，价位 因此商品住宅开发规模居全市之首，达到 30%。丰台区区内南三环附近开发量逐渐增加，方庄、玉泉营 等社区逐渐成熟，普通住宅开发量仅次于朝阳区。/ 68.普通商品住宅海淀区 大兴、西城、通州比较由于中关村区域、学院路区域、八达岭高速路两高，侧有较好的环境优势，其普通住宅开发量也比较区价大。而
12、海普通住宅开发量均超过了 5%比较区经济适朝阳区分布在区内十里堡、酒仙桥、望京等多个地方，经济 上述地点是经济适用房比重最大的区域。集中丰台区主要集中于六里桥商圈，规模也比较大。用房中 3大兴、海淀、石景山、通州等区经济适用房规模均在 10%以下。65%朝阳区朝阳区占据了 CBD（中央商务区）以及亚运村的优势，公寓规模比重最大，达到了 41.94%。400公寓海淀区有中关村支撑，公寓规模相对比较集中。大，东城、西城、崇文、宣武、丰台等区的公寓市场其他区域占有率均在 10%以下。别墅近郊及远郊区域主要分布于昌平、顺义、朝阳、通州等近郊及远700郊区域，其分布与区域设施、交通状况等特点有较密切关系。43.49.（综合资料）2、消费者分析2-1、高档商品房消费群体特征可以说北京是高档商品房消费最为旺盛的城市，近期，精品家园公司在购房者俱乐部会员中，采取随机抽取
