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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页灰色理论在房地产投资决策中的应用1 我国房地产市场发展状况房地产投资者在进行房地产投资决策时，要对房地产市场的现况有深刻的了解，一旦房地产市场有所变化，决策者会相应调整决策，以防决策有所失误，减少决策风险，对决策者来说，了解房地产市场的发展状况是很有必要的，更重要的是要了解所要进行决策项目的当地市场。1.1我国房地产市场的发展过程我国房地产市场产生于19世纪,随着社会和经济的发展而萌芽,成长和演变,在这一过程中,我国的房地产市场经过了许多的波折,在不断的挫折中勇于探索和研究,我国的房地产市场才慢慢的走向正常的轨道,
2、我国房地产市场的发展主要分为以下2个大的阶段。1.1.1建国前我国房地产市场的起源与发展我国近代房地产业的形成，以1843年上海开埠为起点。首先，随着经济发展、地区因素和历史发展，上海逐渐成为全国对外贸易的中心，交通、运输也蓬勃发展。使房地产业逐步走向正规化;其次，由于国外殖民者对中国的入侵而产生了租界，为外国殖民主义在中国经营地产创造条件，为上海近代房地产业的兴起铺平了道路。随后，天津、广州、青岛、厦门等沿海几个大城市，房地产都有一定的发展。1.1.2建国后我国房地产市场的发展(1)改革开发前的房地产市场发展（1949-1978）。在这个时期，我国的社会主义改造才完成，经济才恢复，国家实行高
3、度集中的计划经济，就把房地产这一个重要生产要素给排除在市场之外，政府对土地实行无偿划拨和房屋非商品化政策，房地产市场逐渐萎缩。(2)改革开放后我国房地产市场。从改革开放到今的二十多年里，我国的房地产市场经过了复苏期、成长期、快速增长期、平稳运行期几个阶段，房地产市场发展已走向理性化的道路。当今房地产市场竞争激烈、发展方向多元化，为了企业的长久生存和发展，房地产企业勇于向困难探索并进行解决，给我国房地产市场发展提供了方案和解决的方法，指导着市场的良好发展。1.2我国房地产市场的发展现状房地产投资决策要慎重是由于房地产业关联度高、带动力强，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，所以要明白其重要性
4、，并应用灰色理论对其决策方案、主导因素进行分析，在进行房地产投资项目决策时要倍加小心。我国房地产业在最近几年保持了高速发展的态势，自身形成一定的泡沫，1999年以来完成实际投资额每年都在1000亿以上的增长，到2003年已达10154亿，基本上已达到我国股市投资的规模。与此同时，房价也在不断攀升，从1998年以来全国平均上涨了10%以上，高于此间的消费物价指数的上升；销售量每年以20%以上的速度上涨，但房地产市场总体上是健康发展的，只存在局部价格高涨的现象；全国的商品住房价格仍会稳定的上升，国家发改委、国家统计局2005年对35个大中城市房地产市场进行的调查显示，二季度房价比去年同期上涨10.
5、4，房价与一季度相比也上涨2.3。专家分析，二季度房价快速上涨是因为房屋销售供需两旺。从全国范围看，有8个城市房价同比涨幅超过10个百分点。排前三位的分别是上海，增21.4；宁波，增19.9；天津，增16.7。在商品房销售价格中，住宅价格比去年同期上涨10.1，比一季度上涨2.5。其中经济适用房和普通住宅价格同比分别上涨2.8和10.6；写字楼和商业用房价格同比分别涨9.3和5.1。今年15月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增
6、幅高14个百分点1。其中东部沿海地区城市化进程较快,外来人口比较多,经济发展迅速,因此给房地产带来了商机;西部地区由于气候和地理位置的影响除了部分地区旅游城市外,房地产业发展较为缓慢;由于全国房地产市场受当地政策和人文环境等诸多因素影响,发展十分不均衡价格差异较大。由此可见研究我国房地产市场经济发展与投资决策是非常有必要的。1.3我国房地产投资决策存在的问题我国目前房地产投资决策存在着较多的问题，在市场信息不完全确定，风险性高的情况下，就促使许多房地产投资者和房地产投资研究人员进行投资决策研究，提出应用灰色理论方法来解决投资决策中存在的问题。1.3.1房地产市场产品供求结构失衡一些大中城市中高
7、档价位产品大面积空置，严重的供过于求，影响投资决策的确定。据调查2003-2004年我国商品房空置率分别为17.0%、16.4%、15.0%，商品房空置率已处于危险区间，而中档价位产品、经济适用房却供不应求。普通与高档商品房产品的供求结构也严重失衡，普通商品房和经济适用房开发严重滞后于需求，高档别墅和商用楼宇开发又严重趋前于需求。高房价与低收入的矛盾成为商品房销售的屏障，从而制约了广大居民住房的消费，使房地产市场无法实现良性循环，从而导致了决策的实施，可以进行灰色关联度分析，从而知道影响房地产投资项目主导因素，避免决策盲目性。1.3.2住房市场货款风险在增大，增加了对房地产投资决策的难度。我国
8、房地产投资20002002年分别增长19%、25%、28%,房地产出现了“三外”情况,即外地开发商、外资、外行业都来经营房地产,而房地产投资大部分是靠银行贷款周转的。据调查:购房者中有60%70%的人都要通过住房抵押贷款买房,现在全国各地银行提供给房地产方面的贷款超过10000亿元,其中贷款提供给开发商的约4000多亿元,贷款给个人的住宅抵押约7500亿元，这就使房地产投资决策者想办法减少投资风险。1.3.3决策的反馈机制不健全 当前房地产企业较轻视决策反馈机制的确立和健全，突出表现在对决策信息反馈机制和决策效用反馈机制两大方面，缺乏对信息在时间上进行追踪，也缺乏对决策效用进行审核，致使信息差
9、误积冗和决策调整不力。1.3.4决策判断的重心倾斜于经济收益 经济收益是企业追求的重要目标，是决策的最终的目标，由于决策的制约因素繁复、关联性也很强，过多地注意经济收益而忽视其他因素指标的评估，不仅实现不了理想的经济收益，还会造成决策失误。1.3.5决策分析中综合分析技术不足 当前房地产企业在决策分析中已形成一套教为规范的定性与定量分析程序，但缺乏综合分析与判断的措施，未能有机的将定性分析与定量分析结合起来。没有有效地把握决策分析的实质，缺乏决策分析的系统观，就会给房地产投资决策者带来迷惑，不知下一步做什么，会导致房地产开发错失商机，所以就提出了灰色局势分析，对已有的信息进行分析，哪一块地适合
10、做什么，减少投资风险。1.3.6决策中风险管理机制薄弱 随着房地产业的发展，企业对房地产开发的风险意识不断增强，但在风险管理中，缺乏有效的风险监控措施，尚待形成有力的风险管理机制，风险管理程序不健全，导致企业的风险应变能力差，难以应付和处理风险。1.4房地产投资决策的关键部位面对发展不是很良好的市场，开发商应更加慎重地选择投资时机和投资项目，对房地产投资决策进行科学地分析，加强风险意识，确保建设项目投资的可行性和收益性。在日益激烈的市场竞争中获得理想的开发项目及对其科学分析是取得良好回报的关键。由于房地产项目的投资方案决策直接关系并决定着投资的成败，具有决定性的意义，所以在任何项目中都是重中之
11、重的工作。对房地产投资决策进行科学研究分析，就要求房地产开发商具有一定素质和能力。如对宏观经济发展的认识，对区域性微观经济的了解，对有关法律、法规和经济政策的掌握等等。在操作上，把握好房地产投资项目可行性研究，即对于项目进行技术、经济和社会等全面调查研究，对方案进行经济技术分析，比较评价项目的经济效益，论证其可行性，在本文中采用灰色评估模型对房地产投资决策的可行性进行研究，在住宅开发项目中，主要有以下内容。1.4.1市场预测一般可分为市场潜量预测和市场发展预测两个方面。除了概略了解宏观住宅需求情况外，主要调查项目是当地的需求情况。了解居民最需要的房屋，高、中、低三个档次的房屋在居民中需要的程度
12、，根据房地产市场发展情况对房地产市场建立灰色模型预测，同时摸清同行业其他公司的销售情况，对房地产市场的发展有较详细的了解。1.4.2价格预测收集各种同类型、不同地段的商品住宅价格，作为参考行情。根据本项目的位置、建筑标准和成本因素确定销售价格。1.4.3项目的经济评价预估拟建项目的经济效益是可行性研究的核心内容及决策的重要依据。灰色系统理论在房地产投资决策中的应用主要是以财务评价为主，评价项目是坚持现金流量原则，从投资能否收回、收回速度;能否盈利、盈利水平和盈利效益高低，项目是否能承担一定风险的角度来评价项目的可行性。1.5文章研究的意义从我国的现实情况来看，我国房地产业仅处于产业发展的初级阶
13、段，还存在许多问题。首先表现为投资者的风险意识不强，投资决策基本停留在经验决策水平，对投资规律的认识还很粗浅。多数投资者面对这些具有诱惑力的投资领域，往往为了片面地追求高额利润，盲目开发经营、违规操作和高风险投资，不重视实际市场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺乏完善的投资决策方法，仅凭经验或简单的会计计算就进行决策等等，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面临着巨大的开发经营风险。由于房地产业是一种高风险、高收益的产业，具有许多不确定性，这些不确定性对房地产投资的成败起着决定性的作用。而灰色系统的一个基本观点是:一切随机量都看作是在一定范围那变化的灰色量。而房地产开发项目中的不
14、确定性因素的变化就可以认为是随机量。因此把灰色系统理论应用到房地产投资决策中具有重大的现实意义，比如：灰色关联度分析、GM（1，1）、灰色局势分析等，将为房地产投资的科学决策提供有效的理论指导和方法。1.6研究的方法1.6.1灰色关联度分析目前灰色系统理论在房地产投资决策中的应用还处于起步阶段，虽然灰色系统理论取得了很多成果，然而许多方面仍需进一步发展，主要体现在GM(1,1)模型的建模机理及修正、灰色模型的检验等。因此,本文在应用灰色数学方法(主要有:灰色关联度分析、GM(1,1)模型、灰色规划、灰色动态模型、灰色概率预测、灰色局势决策等)就房地产投资涉及的主要决策内容进行分析时将根据不同的
15、决策内容选取适当的关联度计算方法、考虑各种模型的使用场合，灵活运用灰色系统的各种方法来解决各种决策问题。1.6.2 GM（1，1）模型对房地产投资的研究利用GM（1，1）模型对徐州市区商品房进行预测，以便进行房地产投资决策是否可行性研究，其中他的缺点是不能反映动态过程，要通过其他方法来补充，GM（1，1）模型是灰色预测的基础用于数列预测、灾变预测等方面。1.6.3利用灰色理论改进房地产项目的财政评估方法对房地产项目评估的方法主要用财政评估的方法，以获得房地产投资项目的可行性研究，应用方便、简洁。1.6.4灰色局势对房地产投资方案优选由于房地产开发投资具有高投资、高风险等特点，在房地产投资决策过
16、程中要考虑各个方案的细节，应用灰色局势的方法对投资方案进行判断，哪一块地适合哪种用途，能实现风险最小、收益最高。2 房地产投资决策和灰色系统理论2.1灰色系统理论系统是指由相互关联、相互依赖、相互制约的两个以上的要素构成的、具有特定功能的有机整体。现代科学技术的发展，使人们逐步认识到客观世界是由物质、能量、信息这三种既相互区别又相互依存的成分所组成。从广义上来说，信息是表征事物的存在和运动，通过人们的思维活动，借助自然信号和人工符号系统进行表述，并用之于社会实践的广义知识。从狭义来说，经济学说称的信息是指消息、数据、资料、知识的总称。根据信息论，对象系统本身能量的限制和外界噪音的干扰，往往会产生失真现象，并且再加上一些外部条件如理解力、接受能力等都给信息带来失真现象。所以人们所掌握的信息大部分是不确定性
