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1、前 言 国内商业地产进入城市综合体时代随着中国城市化进程的进一步推进，中国经济实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求，中国的商业地产将迎来新的发展契机。城市综合体是城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的部分，叫做“城中之城”，是城市升级的引擎。城市综合体在大、中型城市已崭露头角，发展势头强劲，如上海的新天地、浙江的黄龙、绍兴的咸亨新天地等。从2010年的土地市场来看，以城市综合体为期5年的开发周期来计算，2010年成交的511万平方米城市综合体土地将有部分在2015年前后集中入市。 九江市发展城市综合体的紧迫性城市综合体以一种集大成之作的形式存在，通过多种商业
2、模式的重合，在高度集约城市资源的基础上，产生一种巨大的能量。是每一座处于城市化上升通道中的城市的渴望和必需。随着九江市民消费观念和生活水平的不断提高，对商业设施和商业网点的需求日益迫切，消费群体提出更高要求，以往传统而单一的商业模式已经无法满足市民对品质生活的需求。 面对商业发展布局滞后于消费需求，商业结构不合理等诸多问题，低端消费场所亟待变身为高端城市综合体的地标性建筑，成为城市名片之一，带动城市新一轮商业发展。目 录一、城市综合体在中国1P1、城市综合体的定义2、国内城市综合体整体发展概况3、江西省城市综合体发展概况二、九江市商业发展格局.4P1、商业市场发展现状2、商业市场未来发展趋势三
3、、项目分析及定位.7P1、项目概况2、项目SWOT分析3、项目定位四、九江城市综合体的发展契机.12P1、九江发展城市综合体具备的条件2、城市综合体社会经济效益一、城市综合体在中国1、城市综合体的定义所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。其具备超大空间尺度、通道树型交通、现代城市景观设计、高科技集成设施和地标式的城市建筑五大基本特征。2、国内城市综合体整体发展概况我国一、二线城市综合体的数量将保持快速增长，分布区域逐步由CB
4、D 向城市副中心转移。在我国区域经济一体化进程加快的背景下，三、四线城市经济增长加速，伴随着消费升级和投资加速，三、四线城市综合体将迎来巨大发展机遇。 北京国贸中心 上海城市综合体大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。 杭州银泰城西城市综合体 华润大连城市综合体杭州、合肥、南昌、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、
5、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列，业态主要以住宅和购物中心为主。面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。2009年中国城市综合体进入开发元年，国内城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为地产行业新的开发潮流。在综合体的快速发展过程中，也存在一些值得我们思考和关注的问题。比如说许多中小城市的综合体项目采取照搬大城市的成功经验，盲目立项，简单复制，对当地的市场容量和消费能力过于乐观，最后导
6、致项目销售和出租率较低，闲置率较高。对于大城市而言，综合体的整体数量和区域分布也应符合城市发展需要，盲目扩张也会使综合体经济效益下降，不利于城市发展。3、江西省城市综合体发展概况江西省城市综合体整体开发处于起步阶段，项目主要集中在省会城市南昌，项目已成型进入销售阶段，但品牌影响力较弱。九江、赣州、新余、上饶等城市综合体的发展还处于初步发展阶段，开发面积较小，业态主要以住宅为主。 南昌绿地城市综合体 九江大润发受2011年首季政策影响明显，江西省住宅成交量急剧萎缩，以“城市综合体”为代表的商业地产寻求集体突围，拔地而起的城市综合体犹如雨后春笋。随着省会城市南昌建设的推进，尤其是众多城市综合体浮出
7、水面，南昌商业格局升级换代。传统意义上的商业街概念已逐步被综合体所取代，并以迅速发展态势融入人们生活。综合体的诞生，为城市注入了经济的新概念、新内涵，从而催生南昌从单核到双核多点的全新商业格局。与南昌综合体“井喷”现象相比，九江市仍有很长的路要走，其中金大地项目和汇金大润发广场项目在一定程度上揭开了九江真正意义的城市综合体开发的序幕，但整体商业模式较为落后。城市综合体项目的风起云涌，反映出江西城市商业地产的缺失，市场机会潜力存在一定挖掘空间。城市综合体是顺应中国城市化进程不断加快这一大的潮流趋势。城市化进程在加快，尤其像南昌、九江此类二、三线城市未来的发展需要，商业中心不断地开发建设，种种因素
8、也都为江西城市综合体的发展作了最好的铺垫和保障。二、九江市商业市场发展格局1、商业市场发展现状九江作为传统的沿江城市，自古商贾云集，是连接东南西北商贸的中转站和重要节点，引领江西商贸之龙头。但进入新世纪以来，其商业发展步伐放缓，商业布局及业态滞后，发展势头远逊色于周边兄弟城市。九江主城区已形成大中路、庐山南路、柴桑专业市场及十里大道等相对集中性的商圈，其中浔阳区大中路商圈凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次稍微较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引全市及周边县消费群体前来购物消费，是目前九江消费接受度和知名度最高的城市核心商圈。 信华城市广场 大中路步行街城市发展，一般为向心增长和
9、离心增长，九江在离心增长（城西开发）的同时，政府也在加强向心增长，提升中心的模式，在当今市场经济大潮中，九江城市中心商业结构性功能明显，商业业态较具全，但空间结构呈现相对分散的单核商圈格局，城市商业主要沿浔阳路由四码头八角石核心点向新桥头、马狮两端呈带状分布。 九江城市整体商业水平较低，多为单一区域性商圈，商业组织化程度、规模经营能力和经营层次有待提高，商用物业设施陈旧，难以满足现代大型连锁品牌商家的入驻要求，缺乏龙头型大型零售集团企业，较难满足市民日益增长的对生活品质和便利性的需求，没有形成真正意义上的商圈，城市商业有待整体升级改造。2、商业市场未来发展趋势秉着“高起点、高标准、大规模、综合
10、性、大辐射、大牵动”的建设原则，依托昌九工业走廊和沿江产业带建设，以现代商贸物流业为九江市商业核心发展方向，九江市商业具有对区域经济发展的对接和拉动作用、连接赣鄂皖湘辐射极的纽带功能作用，并实现与长三角经济圈、闽东南经济区、珠三角经济圈和中西部经济区商业对接。九江将成为长江沿岸和中部地区重要经济中心城市，重点实施沿江开发、文化旅游兴市、特色产业集群、区域经济发展、绿色生态和谐发展等五大战略，全力打造新型工业重镇、文化旅游胜地、区域商贸中心、开放港口城市。2.1 商业结构不断优化以“660”的商贸总体布局规划，实现九江市“一城四圈”流通新格局，从而完成商业网点空间布局和商业业态结构调整，完善服务
11、功能，引导和创新消费。九江市城市中心传统商业街是沿浔阳路形成带状商业空间，结合老城改造，商业中心扩建，职能将趋于多元化、高档化，达到商业空间结构的优化。2.2 消费结构加速升级九江市城乡居民的消费结构进入调整期，人们消费需求的重点和结构将从满足基本生活消费的温饱型转为以追求提高生活质量为主的小康型，住房、电子通讯设备、家用汽车、休闲旅游等高附加值的商品和服务将成为消费热点。2.3 商业业态逐步升级九江商业业态亟待升级、创新，无论是老商圈的改造，还是新城区商业区域的不断创新，商业业态都将从传统的商业模式向新型的商业模式转变。老商业区商业业态在不断提高购物环境和购物便利性的同时，将逐步完善综合购物
12、的需求，增加具备互补性的业态，增加高档次百货、精品、酒店和娱乐设施，重点发展餐饮、休闲、文化等业态，融入体育、养生、旅游等业态的发展。新商业区在业态规模与档次上，应该有各自的定位。2.4立足原有商业中心进行改造扩充九江在离心增长的同时，向心增长模式将进一步强化九江CBD核心地位，改变人们的生活方式，提升稀有地块价值。浔阳区是处在“承东启西、呼南应北”这一特殊位置，历史发展自然形成的城市商业中心，人流量最大、商业氛围浓郁。以大中路商业街和浔阳路商业街为核心，由四码头联盛购物广场、大中路信华广场、步行街向西辐射至新桥头、九龙街一带，向东南延伸至老汽车站、马狮商厦周边，商业业态较丰富，但受传统消费习
13、惯、商业经营理念等因素影响，浔阳区商业发展空间受到制约，未形成真正意义上商圈。立足已有成熟的商业中心，转变商业模式，利用便利的交通条件，借鉴国内外城市发展经验，结合本土特色进行改造扩充，打造能够代言这座城市魅力的商业中心。通过对现有商业资源改造和提升，实现传统商业向现代商业转型，形成现有城市基础资源新的经济增长点。2.5 结合本土文化及景观旅游发展商业浔阳古城历史悠久，名胜古迹点缀其中，自古商贾云集，是连接南北的重要阵地，属四大米市之一，拥有深厚的文化积淀。当前，旅游业成为九江经济发展的重要部分，庐山、石钟山、鄱阳湖、西海温泉等丰富的旅游资源相继发展，它们是商业经济的重要组成部分，也能推进商业
14、市场多元化发展，达到互补互助双赢局面。结合生态旅游发展商业市场，深度挖掘城市本身的文化元素，探索一条特色的、本土的、现代的商业发展之路。2.6 城市综合体成为发展主流商业代表一个城市的现代化水平，九江非常需要真正意义上的地标旗舰式的城市商业综合体来引领城市商业整体转型提升城市形象和档次，传统的商业格局已远远落后于时代的步伐。随着九江城市化进程速度不断加快，城市规模及消费群体不断扩张，各方面的条件铺垫蓄势待发，发展城市综合体变得尤为紧迫，它符合九江这样亟待崛起的中部三线城市未来的发展需要。但九江城市人口消费水平、人口规模距离国内一二线城市还有较大差距，所以九江城市商业综合体必须坚持“少而精”的原
15、则，其中离不开政府的大力引导和开发商的大手笔运作以及社会各界方方面努力。城市综合体的出现，将积极推动九江城市的发展，提升城市价值，完善城市功能，从而提升城市整体形象，改变九江的城市格局和市民的生活方式。三、项目分析及定位1、项目概况项目地块位于主干道浔阳东路以南，庐峰路以西，处两条路交汇处，属大中路核心商圈向东南延伸带。与老汽车站相邻，东至长虹立交桥，与长虹大道、塔岭路、大中路相连。l 周边交通情况：项目所在的浔阳东路是贯穿城市商业中心的主干道，沿线分布市区主要商业形态，属城市交通枢纽地位，形成连接长虹大道、庐峰路、大中路、甘棠南路、塔岭路、滨江大道的交通网络，向东通达风景秀丽的庐山区，向西进入新兴现代的开发区，处在城市三大区腹心位置。步行四码头商业核心3分钟路途，到达新汽车站、火车站约10分钟公交车程，沿路分
